摘要：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的潛在利潤(rùn)，致使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高漲，部分地區(qū)“炒”房重于“住”房，出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。為抑制房?jī)r(jià)不理性膨脹，打擊過度投資、投機(jī)、惡意炒房行為，國(guó)家推行“限購(gòu)令”政策。2010年北京實(shí)施“限購(gòu)令”，此后多個(gè)地級(jí)以上城市相繼實(shí)施，多地房?jī)r(jià)迅速降溫。然而政策的實(shí)施，有利必有弊?！跋拶?gòu)令”的推行，也一定程度的鉗制了城市的發(fā)展。2014年6月26日，呼和浩特成為全國(guó)首個(gè)“破限”城市，“限購(gòu)令”開始出現(xiàn)松綁，為了城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，多個(gè)城市緊跟其后。本文自“限購(gòu)令”推行至出現(xiàn)松綁，淺析房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)，基于房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，利用四象限模型理性分析“限購(gòu)令”松綁對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，研究“限購(gòu)令”全面松綁的可能性及未來房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)令；政策松綁；房地產(chǎn)市場(chǎng)；發(fā)展趨勢(shì)

1 “限購(gòu)令”推行

1.1 推行背景

一方面，城市土地存量有限，而人口不斷流入城市，導(dǎo)致供給跟不上需求，再者，投資者為謀求利潤(rùn)惡意“炒房”；另一方面，我國(guó)城市化進(jìn)程持續(xù)加快，加劇了土地存量與住房需求的矛盾，使得供求關(guān)系更加緊張，同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)高漲使買房保值這一觀念深入人心。許多城市由于優(yōu)越的就業(yè)條件和政府政策支持，人口大量流入，房屋供給緊張，致使房?jī)r(jià)上漲，北上廣深等超一線城市尤為明顯。投資者探見商機(jī)，開始投機(jī)乃至過度投資行為，進(jìn)行惡意炒房，從中賺取高額利潤(rùn)，使得房屋“炒”大于“住”，真正有住房需求的人卻無房可住，或者需要付出不合理高價(jià)才能購(gòu)得房屋，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。在此背景下，國(guó)家推行“限購(gòu)令”。2010年初，“新國(guó)十條”出臺(tái)，拉開房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控序幕，同年4月30日，北京出臺(tái)“國(guó)十條實(shí)施條例”，首個(gè)響應(yīng)“限購(gòu)令”。

1.2 推行目的

如圖1，以上海為例，1997-2016二十年間，房?jī)r(jià)不斷攀升，且漲幅愈發(fā)驚人。投資者通過投資，使自身資本積累增多，而住房需求者背負(fù)的貸款則越發(fā)沉重，貧富差距拉大。為此，“限購(gòu)令”出臺(tái)，通過限制購(gòu)房，以抑制投機(jī)及過度投資行為，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸市場(chǎng)正常水平，達(dá)到對(duì)房?jī)r(jià)降溫的效果。

1.3 實(shí)施成果

“限購(gòu)令”推出后，多地樓市迅速降溫，房屋成交量急劇下降，購(gòu)房受到限制，“限購(gòu)令”預(yù)期目的達(dá)到。然而，房地產(chǎn)泡沫的程度雖然在“限購(gòu)令”實(shí)施下有所下降，但仍處于高泡沫水準(zhǔn)。故“限購(gòu)令”推出后，從短期看，房?jī)r(jià)有所下降，一定程度的遏制了投機(jī)及過度投資行為，降低了房地產(chǎn)泡沫程度，國(guó)家政策有所成效。然而面對(duì)多年積累的房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，依舊不夠力度。

以北京為例，2009年，北京的住宅商品房銷售面積達(dá)1880.45萬平方米，2010年實(shí)施限購(gòu)政策后，當(dāng)年北京的住宅商品房銷售面積降至1034.96萬平方米，2011年更是降到了1034.96萬平方米的新低，但在2011年往后，又出現(xiàn)大量的回升。由此可知，對(duì)于北上廣深等超一線城市來說，住宅屬于剛性需求，“限購(gòu)令”并不能長(zhǎng)期抑制其房?jī)r(jià)暴漲，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，限購(gòu)令政策對(duì)超一線城市房?jī)r(jià)及成交量的影響不深。

另一方面，超一線、一線城市房?jī)r(jià)得到短期抑制，上漲幅度得以控制，使得投資者紛紛將目光轉(zhuǎn)向二三線小城市，使得小城市房?jī)r(jià)不斷飆升。所以“限購(gòu)令”的出臺(tái)，短暫抑制了一線及超一線城市的房?jī)r(jià)，而二三線城市卻迎來了房?jī)r(jià)大幅上升，一定程度上推動(dòng)了二三線城市的發(fā)展。

2 “限購(gòu)令”松綁

2.1 呼和浩特首個(gè)“破限”

2014年6月26日上午，呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處正式發(fā)表取消樓市限購(gòu)令的實(shí)施意見，成為全國(guó)首個(gè)"破限"的城市。呼和浩特的“破限”，是呼和浩特市政府采取的救市行為。由于呼和浩特總?cè)丝诩s300萬，其中城市人口僅為200萬，土地存量富余，每月成交量低迷，呼和浩特若不放開“限購(gòu)”，則帶來的不僅是房?jī)r(jià)的抑制，而是房?jī)r(jià)的暴跌，面臨崩盤困境，故“破限”是救市行為。

2.2 多地限購(gòu)政策調(diào)整

除明確取消“限購(gòu)”的城市外，在呼和浩特“破限”前，已有多個(gè)城市表明調(diào)整限購(gòu)政策，對(duì)“限購(gòu)令”進(jìn)行松綁，以此刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫。在呼和浩特市引發(fā)的《關(guān)于切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》中明確提出，“破限”是為了充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用?？芍?，多地進(jìn)行限購(gòu)政策調(diào)整的原因是想充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的作用。

2.3 我國(guó)房地產(chǎn)松綁政策

（1）930新政：央行于2014年9月30日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，通知調(diào)整房貸政策，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。即在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的情況下，為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)家降低了二套房貸門檻，為公民購(gòu)房貸款提供金融支持，支持公民的合理住房需求，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，側(cè)面對(duì)“限購(gòu)”進(jìn)行小程度的松綁。

（2）2015年政府工作報(bào)告：央行于2015年2月28日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，將金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。這一舉措同樣是放松了貸款門檻，側(cè)面松綁“限房政策”。

綜上，國(guó)家目前仍未明確提出“限購(gòu)令”的放松或取消，甚至對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)松綁，對(duì)城區(qū)繼續(xù)實(shí)行限售，也僅僅是根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)行差別化調(diào)控，而非真正意義上的“松綁”。但為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提出相應(yīng)的貸款放寬政策，也算是側(cè)面對(duì)“限購(gòu)令”進(jìn)行松綁。

2.4 “限購(gòu)令”松綁影響

2014年6月，受“取消限購(gòu)政策”的影響，呼和浩特樓市迎來了一波成交高潮。以呼市為例的二三線城市為實(shí)現(xiàn)救市，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的作用，可以調(diào)整“限購(gòu)政策”，對(duì)“限購(gòu)令”進(jìn)行松綁，此舉可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，避免樓市崩盤。

2018年7月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了“2018年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，可以得知，新建住宅價(jià)格指數(shù)從2015年到2018年持續(xù)上漲，全國(guó)新建商品住宅價(jià)格大幅度上漲。這源于2014年對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的放松，即上文所提側(cè)面對(duì)“限購(gòu)令”的松綁。換言之，這些數(shù)據(jù)的起點(diǎn)，我們可以認(rèn)為是2014年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的放松政策的出臺(tái)。

北京、上海、深圳等一線或超一線城市則表明不會(huì)放松“限購(gòu)令”，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)令”。這是由于這些大城市的城市化程度高，流入人口居高不下，需求持續(xù)上漲，相比之下社會(huì)與自然資源較匱乏，土地成本較高，供給長(zhǎng)期不足，從而推高了房地產(chǎn)的價(jià)格，故在這些城市中，“限購(gòu)令”的實(shí)施，無法造成其房?jī)r(jià)暴跌，甚至是樓市崩盤，也就無需通過對(duì)“限購(gòu)”的調(diào)整乃至解綁來達(dá)到救市目的。所以對(duì)于這些城市來說，“限購(gòu)令”松綁作用不大。

3 基于四象限理論模型研究房地產(chǎn)限購(gòu)令及限購(gòu)松綁

3.1 四象限理論模型

四象限模型建立在兩個(gè)市場(chǎng)劃分的基礎(chǔ)上，這兩個(gè)市場(chǎng)分別是資產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)市場(chǎng)。其中，Ⅰ象限和Ⅳ象限為物業(yè)市場(chǎng)，而Ⅱ象限與Ⅲ象限為資產(chǎn)市場(chǎng)。

3.2 基于四象限理論模型研究限購(gòu)令

“限購(gòu)令”實(shí)施的本質(zhì)是通過控制消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。假定房地產(chǎn)市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)，在供給不變的條件下，“限購(gòu)令”使得需求降低（主要表現(xiàn)為投機(jī)者的投資需求及消費(fèi)者的合理需求），從而導(dǎo)致資產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)下跌（即第二象限的P下降）。房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，由于土地的稀缺性，近年來地價(jià)不斷攀升，及開發(fā)成本上升，二者共同影響下，開發(fā)商不愿意再多對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，于是新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)減少（即第三象限的C減少）。房地產(chǎn)開發(fā)需要耗費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間，故短期內(nèi)房地產(chǎn)供給不會(huì)發(fā)生較大變化，但從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)供給減少是必然。房地產(chǎn)供給的減少，又將最終導(dǎo)致房地產(chǎn)增量減少，致使物業(yè)市場(chǎng)中的房地產(chǎn)存量減少（即第四象限的S減少）。住房需求屬于剛性需求，故存量的減少終將引起物業(yè)市場(chǎng)中租金的上升（即第一象限中R的增加）。在資本化率i保持不變的情況下，租金的上升又將招致資產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)的上漲（即第二象限的P上升），房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪波動(dòng)，直至產(chǎn)生新的平衡點(diǎn)，達(dá)到均衡狀態(tài)。

3.3 基于四象限理論模型研究限購(gòu)松綁

同理，“限購(gòu)令”解綁使消費(fèi)者的需求重新增加，假定房地產(chǎn)市場(chǎng)處于均衡狀態(tài)，在供給不變的情況下，潛在需求上升必將引起房?jī)r(jià)上漲（第二象限的P上升），房地產(chǎn)開發(fā)商再次從房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)商機(jī)，即使土地成本仍在增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)的巨額利潤(rùn)也吸引著他們加大房地產(chǎn)的開發(fā)，于是新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)量增加（第三象限的C增加）。同樣，短期看對(duì)房地產(chǎn)供給影響不大，但長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)的供給量必然上升，并終將影響房地產(chǎn)的存量，使其不斷增加（第四象限的S增加）。住房需求屬于剛性需求，故存量的增加必然引起物業(yè)市場(chǎng)中租金的下降（即第一象限中R的下降）。在資本化率i保持不變的情況下，租金的下降將引起房?jī)r(jià)的下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪波動(dòng)，直至產(chǎn)生新的平衡點(diǎn)，達(dá)到新的均衡狀態(tài)。

結(jié)語(yǔ)：

就目前而言，部分二線城市陸續(xù)放開限購(gòu)，企圖救市，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。而北京、上海、深圳等地已明確將繼續(xù)執(zhí)行“限購(gòu)令”，嚴(yán)格響應(yīng)限購(gòu)號(hào)召?！斗康禺a(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.15（2018）》中，指出，2018年樓市調(diào)控以“穩(wěn)”為主，緊縮調(diào)控與去庫(kù)存政策仍將并行不悖。要維持現(xiàn)有的政策調(diào)控力度不變，部分熱點(diǎn)城市不排除進(jìn)一步出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策；同時(shí)，三四線城市市場(chǎng)熱度持續(xù)提升，房?jī)r(jià)地價(jià)快速上漲，前期刺激政策需淡出甚至轉(zhuǎn)變?yōu)榫o縮調(diào)控。

由此可以得知，“限購(gòu)令”全面解綁目前絕無可能，部分城市甚至?xí)哟笳{(diào)控力度，以促使房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：陳慧芳（1997—），女，福建省福鼎市人，華僑大學(xué)土木工程學(xué)院本科生，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)方向的研究。