宋慧芳

近日多地調(diào)控政策不斷升級，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理，支持剛需家庭自住購房，嚴(yán)格限制投機(jī)性購房。

3月31日下午，海南省發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，宣布非海南省戶籍家庭只能買1套住房，且首付不得低于七成、自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓、在限購區(qū)域買房須提供5年以上的社?；騻€稅繳納證明。此前數(shù)天，3月28日，深圳“三價合一”政策正式落地。同日，杭州市宣布將采取商品住房銷售公開搖號全程公證制度。3月30日，西安市跟進(jìn)，出臺公證搖號買賣新房。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者不完全統(tǒng)計，2018年至今，已有超過10個城市出臺樓市調(diào)控新政。其目的均是為了支持剛需購房，打擊投機(jī)炒房。特別是最近采用公證搖號的措施。

調(diào)控升級支持剛需

“2017年，是不斷絕望又燃起希望的一年。進(jìn)人2018年，希望能夠在成都買得起一套屬于自己的房產(chǎn)?！毕膭偅贾荼ｋU公司的一名后勤人員，工資7000元左右，向《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者講述了他的期望和困擾。

“我是從小地方來到成都的，家里幾乎不能幫持什么，女朋友從大學(xué)就跟我在一起，她們家條件比我家還差一點，雖然她從來沒有催過我買房的事，但是我知道她家給她的壓力也很大，我的愿望很簡單，至少結(jié)婚的時候不在出租屋里?！毕膭傁蛴浾咴V說到。

2017年初，在經(jīng)歷了2016年房價的“兇猛”之后，夏剛終于痛下決心，盤點了自己的全部身家，再算好了能籌借的資金，決定一旦看好，立即下手。3月，成都擴(kuò)大11區(qū)限購（包括二手房）。他需要擁有限購區(qū)戶口或者24個月連續(xù)社保，才能有買房資格。夏剛告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，沒有限購區(qū)戶口加之才更換工作不久，當(dāng)時焦頭爛額，但也只能等待時機(jī)。

2017年7月，本科及以上學(xué)歷青年人才可落戶成都。“我迎來了希望，第一時間入戶之后，再次啟動了漫漫看房路，然而，面對各個樓盤的首付比例越來越高，甚至不少樓盤排號前還需要提前驗資，我還是未能如愿?！?017年11月，成都發(fā)布公證搖號買房政策，并且開發(fā)商不得拒絕最低三成首付。在經(jīng)過大半年“饑不擇食”般的看房之后，夏剛終于看到希望：‘雖然搖號不一定搖得到，但是至少能讓我首付三成了?，F(xiàn)在我的心態(tài)很浮，慢慢等吧，總會搖到的。特別是3月31日的《補(bǔ)充通知》中明確規(guī)定，同一個剛需家庭在當(dāng)期的商品住房購房登記中自動生成一個登記號?！睂τ诮酉聛淼穆彿柯废膭偝錆M了期待。

與夏剛不同的是，位于杭州的李楠，與夏剛情況相似卻有點發(fā)愁。因為杭州雖然也發(fā)布了公正搖號，房企公開銷售時對“無房家庭”給予傾斜。這個“無房家庭”是指在杭州市限購范圍內(nèi)無自有住房的家庭，不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”。對于李楠來說，確仍然不知道如何是好。因為想買房，你得先結(jié)婚“然而先買房，再結(jié)婚”的國情就擺在那里。

對于多地采用公證搖號的措施，《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪了眾多業(yè)內(nèi)專家，他們均表示，搖號可能并不是最好的分配方式，但似乎如果嚴(yán)格執(zhí)行一定是最能體現(xiàn)公平的手段，因為為了實現(xiàn)分配均衡，就要以剛需人群為優(yōu)先，成都就做的很好，剛需家庭購買商品房將享受優(yōu)先搖號。這也意味著，在房住不炒的定位下，打壓炒房、防控風(fēng)險、真正實現(xiàn)讓大家有房住成為我們的調(diào)控目標(biāo)。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者統(tǒng)計，目前已有上海、南京、長沙、成都、杭州、武漢、西安7個城市加入新房房源統(tǒng)一搖號“大軍”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，本輪房地產(chǎn)調(diào)控采取搖號政策的主要原因是這些城市限價的預(yù)售房源供需緊張。部分開發(fā)商不僅僅拒絕購房者使用公積金，甚至要求繳付全款，在這種情況下，剛需買房難度加大。搖號雖然的確會增加剛需買到房的可能性，但這只能指標(biāo)不能治本。和二手房價格倒掛的新房，開啟搖號后，很可能會增加非理性排隊數(shù)量。

采用公證搖號的方式，能讓更多的人站在同一起跑線上，并且切斷了很多黑色利益鏈。但對于政策的執(zhí)行細(xì)則還有待完善。首先，是否能保證入圍名單的公平性，是不是所有擁有法定購房資格的人都能入圍？其次，當(dāng)天未選的房源將如何流轉(zhuǎn)？遞補(bǔ)選房的規(guī)則是否完善？

除了公證搖號之外，近期各地陸續(xù)再次升級調(diào)控政策。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪時表示，目前在需求端的管控方面，應(yīng)該說正在走三部曲系列，更像是在發(fā)揮篩選機(jī)制。此前通過限購等政策，有效地管控了一波購房需求，主要是投資投機(jī)需求等受到了排擠。而接下來在房源不足的情況下，通過搖號政策進(jìn)行了管控，這樣也使得在既有房源規(guī)模下促進(jìn)了購房交易的公平性。但現(xiàn)在在此類搖號政策基礎(chǔ)上，更加會有精細(xì)化的內(nèi)容，主要是采取了優(yōu)購的模式，即讓棚改、首套等購房者優(yōu)先購房。所以可以看出，政策雖然持續(xù)收緊，但對于剛需購房者的支持力度是在加大的。尤其是近期南京對于公積金政策的調(diào)整，其實背后的邏輯都是一樣的，即通過鼓勵政策來保護(hù)剛需購房需求。而類似保護(hù)內(nèi)容，其實也是各地房源或庫存不足的背景有關(guān)，這樣就能夠讓相對稀缺的庫存更容易導(dǎo)人到剛需購房群體中。

庫存不足 剛需也艱辛

與夏剛和李楠不同的是，位于杭州的陳君向《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者感嘆，在杭州買房，搖號、拼手速，甚至托關(guān)系，即使是全款，其形勢也堪比雙十一。前段時間，陳君看中了杭州某處的“中央公園”一套160平的大戶型。但置業(yè)顧問明確表示要全款，經(jīng)過她和老公商量后，決定購買，就登記表格，拿到搶購名額。置業(yè)顧問讓他們準(zhǔn)備好600萬全款，于是夫妻二人變賣了他們的所有理財產(chǎn)品，又向朋友借了一些，好不容易湊齊了。光這樣還不夠，還要按照“公開透明”的購房流程，登陸網(wǎng)站，選擇想要的房子，進(jìn)行搶購。

陳君表示，正式開拍的當(dāng)時，她老公提前一個小時就守在手機(jī)前，等待按確認(rèn)鍵，結(jié)果0.5秒就被拍完了，毫不留情。于是他們又開始了不斷看房的路程。陳君帶著600萬的全款還沒有買到合適的房源。與此同時，陳君還告訴《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者，其實最主要的原因是，根本就沒有房源可選，幾乎都沒有新樓盤開盤。

然而，3月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布公告表示，將采取公開搖號全程公證的方式購房。4月4日，商品住房項目公證搖號細(xì)則發(fā)布。《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者注意到，從搖號意向公布到細(xì)則出臺的8天時間里，杭州樓市成交異?；馃?。據(jù)克而瑞最新公布的數(shù)據(jù)顯示，3月28日至4月3日，杭州市區(qū)新房共成交了3563套。主要成交集中在3月29日和3月30日這兩天，近2000套成交。其中，3月29日單日成交1034套，為2018年以來成交量最高的一天。即便如此，《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者得到陳君反饋依然是，還沒有買到房。

不僅杭州是這樣，根據(jù)易居研究院最近發(fā)布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至2018年3月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少8.7%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年3月的水平，即庫存規(guī)?；芈涞搅怂哪昵暗乃?。100個城市中，有75個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅較大，跌幅分別為49%、48%和45%。75%比例的城市出現(xiàn)了庫存同比下跌現(xiàn)象，進(jìn)而促使百城庫存規(guī)模出現(xiàn)下跌。

并且截至2018年3月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2088、22977和18647萬平方米，環(huán)比增幅分別為-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分別為7.7%、-8.5%和-9.0%。當(dāng)前三類城市均呈現(xiàn)了環(huán)比和同比的下滑態(tài)勢，未來部分房價上漲過快、庫存偏少的城市，補(bǔ)庫存的空間依然較大。

不過，《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者從某開發(fā)商內(nèi)部人員口中得知，之所以庫存不足，一方面也是因為，開發(fā)商不愿意推盤。例如上海每平方米10萬以上的價格都不批，開發(fā)商為了利潤，索性不推盤，即便是推盤，好點的戶型也不拿預(yù)售證，把差的項目先推掉，所以市場上實際庫存量其實比發(fā)布的數(shù)據(jù)要多，但仍處于供求不平衡狀態(tài)。

《報告》還顯示，2018年3月份，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為3643萬平方米，而成交量為4090萬平方米。對比供應(yīng)數(shù)據(jù)，3月樓市呈現(xiàn)出供小于求的態(tài)勢。嚴(yán)躍進(jìn)表示，實際上今年一季度此類供求不平衡的特征就很明顯。這可以解釋部分城市近期存在的“搶房”現(xiàn)象，以及各地出臺或升級搖號政策的現(xiàn)象。

可見，雖然這7個公證搖號城市的購房者在以后買房的過程中會更加公平，無論是貸款買房的，還是全款買房的，都站在同一起跑線上，但是這也從一個側(cè)面上說明了，目前的新房市場仍然處于供小于求的局面，買房人的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于新房房源的數(shù)量。買房時公平了，但是并沒有變得容易。

特別是在房住不炒的大背景下，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定將是各項施政方針的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的前提就是房價不能出現(xiàn)大漲或者大跌。在新房供不應(yīng)求的前提下，一些熱點的一二線城市的房價也難有大幅回落，只要能夠保持不大幅上漲。不管開發(fā)商是不是捂盤惜售，就目前而言房價不會回落是不爭的事實，房子又處于供不應(yīng)求的局面，剛需購房者的買房之路也會更加艱辛。以前很多購房者是因為錢不夠，買不起房子，現(xiàn)在卻要面臨不但錢不夠買不起，而且即使錢夠了也可能買不到的問題?，F(xiàn)階段買房，除了要有足夠的資金以外，還要看自己的運(yùn)氣。

利率上浮 剛需被誤傷

不管是夏剛、李楠抑或是陳君，其在購房過程中，由于資金不足，首先采用的是向銀行貸款，但由于出現(xiàn)了“僧多粥少”供不應(yīng)求的現(xiàn)象，開發(fā)商更加傾向于全款購房，因此剛需們也不得不向父母、朋友籌借。如果借不到，也只得放棄。其實類似的剛需購房一組，不在少數(shù)，單單依靠收入進(jìn)行購房，著實有些困難。

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2016年和2017年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速大約在8%左右，而這兩年我國住宅銷售價格平均增速超過12%，可見居民收入增速遠(yuǎn)落后于房價漲幅，并且我國房價收入比一向較高，購房需求難以靠收入得到滿足?？梢娋用褓彿繂渭兛抗べY收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到。

既然人們買房不靠收入，那么只能依賴于舉債。而事實上據(jù)wind發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售金額和居民負(fù)債的同步走高。2015年居民部門年度新增總負(fù)債只有4.6萬億元，2016年大幅上升至7.1萬億元，2017年又再度上升到8.1萬億元。居民部門的貸款擴(kuò)張支撐了地產(chǎn)銷售，進(jìn)而推高住房價格。

3月29日，銀保監(jiān)會成立之后召開第一次會議，會議通稿釋放了2018年銀行保險監(jiān)管的五大重點領(lǐng)域——企業(yè)降杠桿、拆解影子銀行、嚴(yán)厲打擊非法金融活動、遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向、配合整頓地方政府隱性債務(wù)。明確這是守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險的底線。

面對居民家庭、個人借錢消費(fèi)或者買房投資種種狀態(tài)，在全國兩會上，銀保監(jiān)會主席郭樹清直言：這很危險。因為我們是一個高儲蓄國家，過去是我們很大的優(yōu)勢，如果借錢比存錢增長得還快，這個優(yōu)勢就會喪失。所以銀保監(jiān)會把降杠桿作為一個非常重要的方面，繼續(xù)做好這方面工作。

而新一屆政府強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，打贏防范金融風(fēng)險的攻堅戰(zhàn)。2018年中央財經(jīng)委員會的首次會議就強(qiáng)調(diào)要結(jié)構(gòu)性去杠桿，而2018年的全國兩會也首次未設(shè)定任何貨幣和融資增速目標(biāo)，對此央行的解釋也非常明確：“因為過去的貨幣發(fā)多了，池子里面的水已經(jīng)很多了，所以以后的高質(zhì)量發(fā)展主要是盤活存量貨幣”，而且央行在年初的貨幣政策報告中已經(jīng)寫出了“未來貨幣低增將是新常態(tài)”。2017年2季度以來，我國M2增速已跌破10%，2018年1-2月貨幣擴(kuò)張速度更是降至9%以下，而2018年社融增速也跌至11%左右，年內(nèi)很可能回落至個位數(shù)以下。失去了貨幣增長的支撐，居民舉債很難進(jìn)一步擴(kuò)張。

“對于中國房地產(chǎn)來說，短期看金融，中期看土地，長期看人口。最簡單的辦法就是看銀行的信貸?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，“2017年的信貸比2016年明顯收緊。但整體看，依然不是最緊張的時候。房貸數(shù)據(jù)2017年漲幅明顯放緩，房貸占比相比2016年下半年明顯減少，但居民戶短期貸款增加明顯?！?/p>

從全國看，特別是一線城市，房貸2017年2季度開始明顯萎縮，這也是能夠出現(xiàn)2017年熱點調(diào)控政策，部分城市房價漲幅放緩，市場平穩(wěn)的最主要原因。2017年居民戶的短期貸款，有部分流入房地產(chǎn)市場。整體看，從2017年9月開始，部分城市針對消費(fèi)貸流入樓市增加調(diào)控措施。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者統(tǒng)計，2016年農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、郵政儲蓄銀行以及招商銀行等6家上市銀行將全年超過50%的新增貸款均投向按揭貸，而這些銀行在2017年均大幅調(diào)減了新增貸款中投向按揭貸的份額，下降幅度從5個百分點到22個百分點不等。

可貸額度的縮減必然導(dǎo)致利率的攀升。進(jìn)入2018年，這種緊張的氛圍尤為明顯。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，全國有53家銀行支行上調(diào)首套房貸款利率，占比9.94%。尤其是樓市熱點城市，利率優(yōu)惠空間越來越狹窄。

因此，2017年下半年以來，居民住房貸款利率持續(xù)上行，2018年2月已接近5.5%，與2016年下半年還不到4.5%的房貸利率水平不可同日而語，利率提升增加了購房貸款的成本，居民大幅加杠桿將難以再現(xiàn)。但是對于剛需購房者來說，也無疑增加了購房成本。

例如，首套房購房者，每貸款100r，過去30年期85折月供只要4872元，而目前在25年期1.1倍月供達(dá)到了6075元，月供每個月增加1200元。按照一套剛需物業(yè)總價400萬計算，剛需購房者如果貸款200萬，那么每個月月供需要增加超過2400元?！皬臉鞘姓{(diào)控角度看，銀行針對剛需提高利率，屬于趁火打劫。調(diào)控政策是抑制投資與投機(jī)，但現(xiàn)在銀行明顯在抑制剛需?！睆埓髠ジ嬖V《中國經(jīng)濟(jì)信息》記者。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，當(dāng)前應(yīng)該加強(qiáng)對剛需的保護(hù)政策。在貸款政策上，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)折扣利率，類似折扣利率和公積金貸款利率等。而其他改善型等購房政策方面，若是確實有貸款資金流量上的壓力，適當(dāng)把貸款的利好政策給予剛需，優(yōu)惠政策要有所傾斜。