譚夢(mèng)桐

如果說(shuō)過(guò)去10年，在中國(guó)，單一配置一項(xiàng)資產(chǎn)，并且能躺著就把錢賺了，還能盆缽皆滿的，那這項(xiàng)資產(chǎn)最有可能就是房地產(chǎn)了。

無(wú)論是“空手套白狼”、還是囤房，只要是在過(guò)去10年出手了的，運(yùn)氣都不會(huì)太差，買到即是賺到。

但自從2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”以后，整個(gè)買房邏輯都變了，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門陸續(xù)出臺(tái)了與之相配套的政策，涉及到房企融資、購(gòu)房者信貸等方面。

對(duì)于炒房者，近憂遠(yuǎn)慮皆存。近憂有房地產(chǎn)稅已是箭在弦上，只差一紙文書，房貸利率持續(xù)走高，棚改貨幣化安置收緊等等；遠(yuǎn)慮是人口紅利已漸漸不再。

那房地產(chǎn)的下半場(chǎng)邏輯是怎樣的？我們?cè)撛趺赐妫?h3>那些年，炒房的人是怎么暴富的？

2004年，崔先生在東莞搞化工廠，環(huán)保部門一紙禁令，生意一落千丈。崔賣掉廠子，到北京淘金。

當(dāng)時(shí)央行頒布121號(hào)文，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行限制，媒體一個(gè)勁喊貴。崔先生沒(méi)有人云亦云，當(dāng)時(shí)他只有27萬(wàn)元，毅然決定在望京購(gòu)買60平米總價(jià)26多萬(wàn)元普宅一套。為此，媳婦賭氣離婚，回了娘家。

崔先生咬牙不妥協(xié)，住最便宜的地下室，出力氣做苦工，一直堅(jiān)持了半年，幾乎山窮水盡。2005年房?jī)r(jià)大漲，1萬(wàn)多一平米，崔立刻賣房，凈賺34萬(wàn)元，半年收益率131%。

2005年3月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)八條”平穩(wěn)房?jī)r(jià)，崔不為所動(dòng)，把老家的三層樓抵押給銀行，加上手頭的60萬(wàn)元，一次性購(gòu)買了17套房子，貸款500多萬(wàn)元。放手一搏，成敗在此一舉。2005年底，北京房?jī)r(jià)再次上漲，崔賣掉其中2套，投資通州7套。那時(shí)通州房子已經(jīng)漲到4000元一平米，本地人普遍覺得虛高。

2007年，北京房?jī)r(jià)又大漲，崔賣掉其中一套，還清了所有欠款。僅到2011年，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)又經(jīng)歷了幾波上漲。崔先生坐擁金山銀山，一二線城市商品房30多套。

日本樓市崩盤先例不可不防

中國(guó)的房哥房姐們賺到錢后，階層提升，還過(guò)上了收房租度日愜意的好日子。不過(guò)，上世紀(jì)90年代初日本的房哥房姐們就沒(méi)這么幸運(yùn)了，在經(jīng)歷過(guò)樓市崩盤后，房哥房姐們后來(lái)怎么樣了？我們不妨回顧一下。

90年代初，日本人因?yàn)槔实?，貸款便宜，大家都不愿意把錢存在銀行，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。本來(lái)節(jié)約勤勞的日本民族，忽然全變成了投資家、投機(jī)家。

從1896年開始，日本房?jī)r(jià)連年暴漲，在1991年樓市頂峰，東京平均房?jī)r(jià)272萬(wàn)日元每平米，而核心市區(qū)高達(dá)1450萬(wàn)日元每平米，按通脹和匯率進(jìn)行折算，差不多相當(dāng)于今天北京/上海均價(jià)15萬(wàn)元每平米。在全盛時(shí)期，光是東京都23個(gè)區(qū)的均價(jià)，都能把整個(gè)美國(guó)給買下來(lái)。

在1989-1991年，日本央行連續(xù)5次提高利率，收緊銀根，抑制投資，并且出臺(tái)房產(chǎn)稅壓制房?jī)r(jià)，至此，樓市和股市兩大泡沫應(yīng)聲而破。據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本股市在1989-1990年，暴跌超過(guò)70%；樓市在1990-1992年間，暴跌超過(guò)60%。

日本房?jī)r(jià)崩盤后，高位接盤的人過(guò)得怎么樣？日本樓市在加息和房產(chǎn)稅的雙重打擊下，房?jī)r(jià)直接崩盤了，大批日本人被套牢在樓市，一輩子為銀行打工。

日本的一本紀(jì)實(shí)小說(shuō)《新城的黃昏》里曾寫過(guò)這么一個(gè)案例：一戶日本家庭，男主在收入很高的軟件公司上班，湊足首付后，在遠(yuǎn)離市中心的新區(qū)買了個(gè)“老破小”，花了7200萬(wàn)日元買的，其中5800萬(wàn)元屬于貸款。本以為隨著工作年限的增長(zhǎng)，工資會(huì)逐年遞增，還月供幾乎沒(méi)什么壓力。但是樓市泡沫破滅后，整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)崩潰，男主的公司也破產(chǎn)，他找了份零工養(yǎng)家，工資銳減。為了保住房子，妻子被迫出去做兼職補(bǔ)貼家用，兒子早早輟學(xué)出去打工，女兒畢業(yè)后一直失業(yè)。更悲慘的是，新區(qū)并沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，即使想賣房子，也沒(méi)買家接手。

日本樓市會(huì)崩潰，中國(guó)的樓市就不會(huì)崩潰了嗎？在房?jī)r(jià)越來(lái)越高之際，如果把身家性命全部押在房子上，是不是也太危險(xiǎn)了呢？

樓市不可能“包賺不賠”

不過(guò)，我國(guó)近些年來(lái)出了一攬子政策，防止房地產(chǎn)泡沫被戳破，其中最重要的當(dāng)屬2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

調(diào)控之后，買房邏輯已經(jīng)變了。調(diào)控的真正目標(biāo)不是讓房?jī)r(jià)暴漲，也不是讓房?jī)r(jià)暴跌，而是剝離房地產(chǎn)的投資屬性，讓房子回歸“房住不炒”的本源。換言之，就是削弱了房地產(chǎn)的金融屬性，增強(qiáng)了房地產(chǎn)的居住屬性?？糠康禺a(chǎn)大幅增值的好日子可能就一去不復(fù)返了。

新邏輯已經(jīng)慢慢滲入我們的生活中，如果我們逆勢(shì)而為會(huì)怎樣？

河北燕郊一直是環(huán)京樓市中最火爆的區(qū)域。限購(gòu)前房?jī)r(jià)一度飆升到3萬(wàn)多元，個(gè)別房源單價(jià)直逼4萬(wàn)元，2016年下半年有錢還不一定能買到，至少還要加價(jià)20萬(wàn)元作為茶水費(fèi)。然而去年限購(gòu)一出，環(huán)京交易量大跌90%，燕郊當(dāng)前房?jī)r(jià)已跌到2萬(wàn)元左右。一位投資者稱，正面臨著一個(gè)艱難的抉擇：是否斷掉按揭月供？他在燕郊福成五期的一套住宅已資不抵債，房?jī)r(jià)跌掉50%了，首付早虧光了。

對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有專家認(rèn)為，“房地產(chǎn)投資的暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去?！睂＜冶硎荆骸胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去10年、15年以來(lái)的福利時(shí)代已經(jīng)基本一去不復(fù)返了，價(jià)值投資的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)了。”

9月7日，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃公布，房地產(chǎn)稅法被列為一類立法項(xiàng)目，房地產(chǎn)稅被正式提上日程。炒房的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越高，因此，房產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)配置的一部分還不錯(cuò)，如果把身家性命都押在房產(chǎn)上，顯然不見得是明智的行為。