張紹男

【摘 要】 本文通過分析比較德國、美國、新加坡和英國這四個具有代表性的國家在保障性住房政策、保障性住房建設(shè)發(fā)展情況，得出保障性住房可持續(xù)發(fā)展的一些經(jīng)驗和教訓(xùn)。并在吸取國外經(jīng)驗和教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，針對我國現(xiàn)有的保障性住房政策的不足提出了一些政策建議。

【關(guān)鍵詞】 國際比較 住房保障

一、引言

保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。我國的保障性住房制度還不完善，因此分析國外住房保障制度，借鑒其建設(shè)經(jīng)驗優(yōu)勢，對于完善我國保障性住房政策具有重大意義。

二、國外保障性住房政策與國際比較

本文選取美國、德國、英國和新加坡這四個國家對其保障性住房的相關(guān)政策進行比較，這些國家的保障性住房問題解決的比較理想，與各自不同的經(jīng)濟發(fā)展模式相適應(yīng)，具有很強的代表性。

（一）國外保障性住房政策的相同之處

1、住房保障相關(guān)法律較完善。各國的住房政策通常以法律法規(guī)的形式予以確定。美國1937年國會通過《聯(lián)邦住宅法案》，之后通過《住宅法案》等規(guī)定公共住宅的建設(shè)相關(guān)政策。英國自 1890年出臺《工人階級住宅法》開始到 1996 年，共制定或修訂了 48 部住宅法律。新加坡的《中央公積金法》也規(guī)定了強制的公積金征繳機制，雇員可以用公積金儲蓄來支付住宅的首期付款。

2、金融政策和機構(gòu)的支持。住房保障制度比較完善的國家通常都有比較發(fā)達(dá)的住房金融。政府制定相應(yīng)的金融優(yōu)惠政策，通過降低利率、稅收減免等來鼓勵居民買房。金融機構(gòu)也為住房金融提供了極大的支持。美國的私人金融機構(gòu)和政府金融機構(gòu)都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款。德國政府實施的住宅儲蓄制度，提供固定利率的存貸款利率，對住宅儲蓄進行獎勵。

（二）國外保障性住房政策的不同之處

1、保障范圍。美國在其1949年頒布的《國家住宅法》將全部國民納入了保障范圍，保障性住房飛快地發(fā)展，直到上世紀(jì)80 年代，政府財政赤字和住房私有化程度加深，美國政府重點保障低收入階層。

德國政府按照需求緊迫程度排序，依次是無房戶、月租房支出超出其月收入三分之一的家庭、失業(yè)者、多子女者、孕婦、單親母親、殘疾人、病人、社會弱勢群體、原住房條件惡劣家庭等，照此順序選擇保障對象。

英國由于1919年工業(yè)革命以后有大批失地農(nóng)民涌入城市，因此保障性住房政策的保障對象主要以涌入城市的失地農(nóng)民為主；二戰(zhàn)后英國進入福利國家，因此將全民納入了保障性住房的保障范圍；上世紀(jì)70、80年代保障范圍過大阻礙了國家經(jīng)濟的發(fā)展，這時將保障的范圍逐步縮小至中低收入人群。

新加坡的住房保障政策的執(zhí)行機構(gòu)建屋發(fā)展局，在1964年提出的“居者有其屋”政策，主要針對的是低收入和中等收入的群體。

2、住房供給。美國的住房供應(yīng)政策主要有政府財政投資建設(shè)和財政住房補貼政策。利用財政資金支持公共住房建設(shè)，地方設(shè)立住房局，負(fù)責(zé)具體落實政府撥款的使用，將住房分配低收入家庭。

德國政府在二戰(zhàn)后即確立了為低收入人群提供房屋出租，并給予租房補貼與購房補貼的政策，鼓勵租房。

英國保障性住房主要分為兩類：一是社會租賃住房，由住房協(xié)會和地方政府供給和管理，只租不售；二是過渡性住房，包括過渡租賃住房、打折出售房和共有產(chǎn)權(quán)房。

新加坡房屋90%以上都是政府出資建造的，主要是交于房屋建設(shè)局具體建設(shè)。新建成的房屋叫做租屋，主要賣給居民，任何具備資格的居民都可以申請。

3、補貼方式。以德國、英國為代表的政府間接參與法，即提供優(yōu)惠的貸款和實行貸款利息補貼以低成本的住房出租給低收入家庭；以新加坡為代表的是政府直接投資建房并直接管理，調(diào)控力度強；以美國為代表的方式是為購房和建房的家庭減稅和為租房者提供租金補貼相結(jié)合，這種方式較為靈活，被很多國家的政府使用。

4、管理機構(gòu)。美國的房屋管理機構(gòu)是聯(lián)邦住房和城市發(fā)展部還有地方的房屋機構(gòu)，分別負(fù)責(zé)研究國家層面上的住房政策，中央住房方面的資金的運用和地方的住宅規(guī)劃建設(shè)等。

德國在各個州、市級鄉(xiāng)鎮(zhèn)都設(shè)有獨立機構(gòu)，主要是根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況、質(zhì)量情況等來確定房屋租金的基本價格范圍。

英國的保障性住房的保障管理機構(gòu)主要分三部分：社區(qū)與地方政府部、住房與社區(qū)局和住房協(xié)會。社區(qū)與地方政府部負(fù)責(zé)新建保障性住房的建設(shè)、規(guī)劃、投資、分配以及管理。住房與社區(qū)局投資新建保障性住房、改善現(xiàn)有保障性住房。住房協(xié)會負(fù)責(zé)建設(shè)保障性住房，出租出售給符合條件的居民。

新加坡的建屋發(fā)展局是政府支持的獨立的住房管理機構(gòu)，管轄范圍涉及到公共租屋建設(shè)的各個地方。中央公積金局全面負(fù)責(zé)公積金的歸集、管理、核算等相關(guān)工作，促進社會經(jīng)濟穩(wěn)定。

三、國外保障性住房政策對中國的經(jīng)驗啟示

（一）完善住房保障法律法規(guī)。完善的住房保障體系必須包括有關(guān)住房保障的住宅法或住房法，不僅要有國家的法律法規(guī)，還要有地方層面的法律法規(guī)，并且要分階段提出住房保障的計劃，根據(jù)不同的發(fā)展階段來確定和調(diào)整住房保障政策。

（二）完善金融服務(wù)體系。我國的住房公積金制度是實施政策性金融支持的主要形式，但不一定能普及到低收入人群。而且由于我國目前的金融市場主要是國有銀行和商業(yè)銀行占主導(dǎo)地位，金融制度不夠完善，和國外相比較還有一定的差距。

（三）擴大住房供給?？梢愿鶕?jù)收入科學(xué)定位保障人群和家庭，同時結(jié)合相關(guān)補貼政策擴大住房供給，加大經(jīng)濟適用房、廉租房和房屋租賃的供給、加大自建房比例，這些都是長遠(yuǎn)解決城市住房問題的重要途徑。

（四）建立專門的房地產(chǎn)管理機構(gòu)。建立一個專門的房地產(chǎn)管理機構(gòu)，并在各地建立分支機構(gòu)。該機構(gòu)獨立行使住宅用地的管理，各地房屋基準(zhǔn)價格和房租基準(zhǔn)價劃定，住房公積金的提留比例管理，及對各地炒房和投機行為的劃定等職能。

【參考文獻】

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