汪峻竹

摘要： 為更好地制定與落實(shí)調(diào)控房?jī)r(jià)措施，因此必須研究房?jī)r(jià)地成本構(gòu)成以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程地資金鏈構(gòu)成及來(lái)源結(jié)構(gòu)，分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融機(jī)構(gòu)的支持是息息相關(guān)并且互相影響的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 成本 資金鏈

1998年我國(guó)實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，市場(chǎng)從零到有，從散戶經(jīng)營(yíng)到規(guī)模化公司經(jīng)營(yíng)，房屋質(zhì)量、建筑品質(zhì)逐步提高，房屋數(shù)量、樓盤(pán)規(guī)模也呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)狀態(tài)，尤其是從2009年我國(guó)商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)快速上漲，因此為了抑制我國(guó)房?jī)r(jià)這種較快的平均增長(zhǎng)速度，中央政府出臺(tái)了一系列措施以調(diào)控房?jī)r(jià)。為了更好地調(diào)控房?jī)r(jià)，就必須研究房?jī)r(jià)的成本構(gòu)成以及整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金鏈構(gòu)成及來(lái)源結(jié)構(gòu)，以便更好地落實(shí)調(diào)控措施。

一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的成本構(gòu)成

首先由于我國(guó)的特殊國(guó)情，房地產(chǎn)價(jià)格的成本構(gòu)成與國(guó)外不盡相同。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格主要由三大部分構(gòu)成：土地成本、建筑成本、銷(xiāo)售成本及利潤(rùn)。

1、土地成本：這部分成本為土地價(jià)格，又稱(chēng)土地出讓金。土地價(jià)格分為兩種：農(nóng)地轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格。農(nóng)地轉(zhuǎn)土地價(jià)格包括：耕地占用費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息、管理費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等；而市場(chǎng)價(jià)格包括：拆遷安置費(fèi)、土地再開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息、管理費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。

2、建筑成本：這部分成本包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑材料費(fèi)、建筑施工費(fèi)、投資利息、管理費(fèi)、房屋建筑利潤(rùn)等。

3、銷(xiāo)售成本及利潤(rùn)：這部分成本包括銷(xiāo)售相關(guān)費(fèi)用（保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等）、投資利息、住房銷(xiāo)售稅、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等。

但房地產(chǎn)的價(jià)格也不能單純的用成本加利潤(rùn)的定價(jià)方式?jīng)Q定，由于房地產(chǎn)作為一種實(shí)物資產(chǎn)，既可產(chǎn)生實(shí)際效用，又兼具投資價(jià)值，加之我國(guó)的土地供給由政府控制，土地價(jià)格被現(xiàn)行的土地管理制度及土地使用權(quán)招拍掛的出讓方式限制住，致使土地價(jià)格不能隨市場(chǎng)波動(dòng)而變化，因此導(dǎo)致我國(guó)土地市場(chǎng)供需不均衡。由于土地價(jià)格不斷上漲帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，因此資本化定價(jià)才是其價(jià)格的主要估價(jià)方式。

從上述房地產(chǎn)價(jià)格的成本構(gòu)成可以看到房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其成本構(gòu)成遠(yuǎn)比一般商品的成本復(fù)雜得多。同時(shí)在土地成本和建筑成本這兩塊里，需要源源不斷投入大量資金，這些資金的來(lái)源涉及銀行信貸、信托資金、自有資金、銷(xiāo)售回款等各個(gè)方面，每一個(gè)方面的變動(dòng)都會(huì)影響到房?jī)r(jià)的構(gòu)成。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程三個(gè)階段的資金鏈分析

由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，其本質(zhì)為資金密集型行業(yè)，需要源源不斷的資金注入，房地產(chǎn)項(xiàng)目才得以運(yùn)行，如果脫離了資金來(lái)源，那么房地產(chǎn)行業(yè)是無(wú)法正常運(yùn)作的。要厘清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程與資金來(lái)源的關(guān)系，首先需要分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的具體流程，并對(duì)在每一個(gè)流程中參與進(jìn)來(lái)的資金來(lái)源及走向進(jìn)行分析，主要分為三個(gè)階段：購(gòu)買(mǎi)土地期及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尾期。

1、購(gòu)買(mǎi)土地期及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期：資金的主要來(lái)源是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，這部分資金包括企業(yè)的公積金、未分配利潤(rùn)及股權(quán)融資等。資金的主要去向主要花在兩個(gè)部分：第一是土地成本，包括購(gòu)置土地時(shí)需繳納的土地評(píng)估費(fèi)、土地競(jìng)買(mǎi)保證金、土地使用權(quán)競(jìng)買(mǎi)價(jià)格、相關(guān)稅費(fèi)等；第二是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期所需的成本費(fèi)用，包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃設(shè)計(jì)費(fèi)、政府部門(mén)相關(guān)費(fèi)用等。

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期：資金的主要來(lái)源主要由兩個(gè)部分組成：第一是前期通過(guò)各種渠道籌集的資金，如銀行信貸、信托資金、私募基金、民間資本、國(guó)外資本等，這部分資金數(shù)額遠(yuǎn)超前期投入的自有資本數(shù)額，來(lái)源也十分廣泛；第二是通過(guò)預(yù)售房源得到的銷(xiāo)售回款，這部分資金包括商品房銷(xiāo)售時(shí)購(gòu)房者的定金、預(yù)付款及銀行個(gè)人按揭房貸等，且其流入規(guī)模呈現(xiàn)出先大后小的特點(diǎn)。資金的主要去向主要花在：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑材料費(fèi)、建筑施工費(fèi)，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施配套建設(shè)、商品房裝修費(fèi)用、其他間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用等。

3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尾期：通常一個(gè)完整且運(yùn)營(yíng)正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尾期時(shí)，資金的主要來(lái)源于剩余的現(xiàn)房銷(xiāo)售回款及租賃型物業(yè)的租金回款。銷(xiāo)售回款占比已經(jīng)不大，而租金回款則呈現(xiàn)出前期回款較慢，隨著后期運(yùn)營(yíng)逐漸成熟而穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。資金的主要去向包括：項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用、代理費(fèi)用等。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金鏈的來(lái)源結(jié)構(gòu)分析

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的三個(gè)階段具體分析，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的資金來(lái)源總結(jié)為以下幾個(gè)渠道：

銀行信貸：主要指銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的抵押貸款或信用貸款，由銀行的自有資金及存款提供。這部分資金主要用于房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)期間的開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用或補(bǔ)充流動(dòng)性資金。

企業(yè)自有資金：包括房地產(chǎn)企業(yè)自有資金積累、未分配利潤(rùn)、發(fā)行股票進(jìn)行股權(quán)融資等。這部分資金主要用于項(xiàng)目前期的土地購(gòu)置及開(kāi)發(fā)。

信托資金：指信托機(jī)構(gòu)募集的房地產(chǎn)信托資金，這部分資金的作用于銀行信貸類(lèi)似。

企業(yè)資金拆借：主要指企業(yè)之間不同期限結(jié)構(gòu)的資金拆借。

外資：這部分資金的很大一部分是通過(guò)熱錢(qián)的方式流入，不容易觀測(cè)，但是其資金滲入環(huán)節(jié)包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，如土地購(gòu)買(mǎi)、項(xiàng)目并購(gòu)收購(gòu)、合伙入股房地產(chǎn)企業(yè)等。

民間資本：這部分資本不易統(tǒng)計(jì)，但卻是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金鏈中很重要且隱秘的一環(huán)。較多的民間資本通過(guò)私募基金進(jìn)入房地產(chǎn)融資渠道，而眾多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于其他融資渠道存在不便時(shí)，會(huì)更加偏好這種融資方式，但這種融資方式由于承諾的收益率過(guò)高也是存在較大風(fēng)險(xiǎn)的。

銷(xiāo)售回款：如上文所述，這部分資金包括商品房銷(xiāo)售時(shí)購(gòu)房者的定金、預(yù)付款及銀行個(gè)人按揭房貸等，只有唯一這部分的資金是屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的本身收益，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)情況好壞的體現(xiàn)指標(biāo)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金鏈的特點(diǎn)分析

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金鏈的資金來(lái)源離不開(kāi)金融機(jī)構(gòu)的支持

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金規(guī)模巨大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)依靠大量的資金注入，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及建設(shè)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目的回款期也長(zhǎng)，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回款期需要3年至5年，規(guī)模更大的項(xiàng)目則更長(zhǎng)，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本根本無(wú)法撬動(dòng)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行，也難以擴(kuò)張市場(chǎng)，發(fā)展規(guī)模；同時(shí)由于開(kāi)發(fā)建設(shè)期間資產(chǎn)的流動(dòng)性較差，但是涉及資金的流入與流出期限很短，如果僅僅依靠自有資金，那么資金鏈很容易斷裂；因此房地產(chǎn)企業(yè)尋求金融機(jī)構(gòu)融資渠道的支持是發(fā)展必要的選擇之一，如來(lái)自傳統(tǒng)的銀行信貸、信托資金、基金等的大量金融渠道資金注入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及企業(yè)，這些資金保證了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)行和運(yùn)營(yíng)，因此來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的融資支持對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是十分重要的。

2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)發(fā)展相互影響

金融機(jī)構(gòu)的融資支持對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展起到了十分重要的作用，但由于房地產(chǎn)本身也具有金融屬性，存在著潛在的投資價(jià)值，因此金融機(jī)構(gòu)的資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域也可以抵御一定的通脹風(fēng)險(xiǎn)，獲得一定的投資收益，也是金融機(jī)構(gòu)可選擇的一種投資渠道。雖然金融業(yè)的資金來(lái)源對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很大的支持，但是這也有可能加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房?jī)r(jià)顯著下跌時(shí)，資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重縮水，屆時(shí)無(wú)法償還金融機(jī)構(gòu)的借貸資金，將房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散至金融市場(chǎng)，造成對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊和社會(huì)信用的損害。從買(mǎi)房者角度出發(fā)，由于房地產(chǎn)本身滿足了普通百姓的住房需求，因此具有廣泛的市場(chǎng)空間，但由于房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格較高，普通百姓無(wú)法承擔(dān)這種高額消費(fèi)，而銀行信貸正好提供了貸款支持，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣，價(jià)格持續(xù)走高，那么消費(fèi)者和銀行是雙贏局面，但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房?jī)r(jià)嚴(yán)重下跌導(dǎo)致其抵押房產(chǎn)的資不抵價(jià)，消費(fèi)者容易放棄還貸造成違約，這對(duì)于銀行是存在較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，只有保證共同市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，才能夠互相促進(jìn)，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展和提高。

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