張明

居民在財(cái)富配置上需要及時(shí)調(diào)整，以免在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行過(guò)程中遭遇重創(chuàng)。

總體來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最好時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。其中，三四線城市房地產(chǎn)的危險(xiǎn)程度要超過(guò)一二線城市。

三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直就不被看好。一方面，老齡化趨勢(shì)加大；另一方面，具有購(gòu)買力的年輕人正在從三四線城市流向一二線城市。因此，對(duì)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景期望遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一二線城市。

沒(méi)想到的是，2017年成為三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為火爆的一年。這背后受到了兩個(gè)因素推動(dòng)：其一，棚戶區(qū)改造的規(guī)模在2017年達(dá)到600萬(wàn)套的歷史性峰值。而調(diào)研表明，在某些地方的縣城，貨幣化補(bǔ)貼可能高達(dá)當(dāng)?shù)匾惶咨唐贩康?0%以上。其二。三四線城市居民在2017年購(gòu)房過(guò)程中，終于開(kāi)始大規(guī)模加杠桿。

2017年，三四線城市的房地產(chǎn)熱銷.受到多種不可持續(xù)因素的推動(dòng)，注定是不能持續(xù)的。短期來(lái)看，三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐漸降溫。中期內(nèi)，三四線城市房地產(chǎn)可能會(huì)加速下滑。流動(dòng)性將會(huì)是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大問(wèn)題。試想。在老齡化加劇、年輕人流出的背景下.誰(shuí)再來(lái)接手當(dāng)前用于投資的房子？

此前，很多人還最看好準(zhǔn)一線與二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景。因?yàn)?，這些城市面臨持續(xù)的人口凈流入。而且，這些城市的房?jī)r(jià)水平相對(duì)于城市的人均收入而言，價(jià)格并不算責(zé)。

盡管這些地方政府均嚴(yán)格控制新房房?jī)r(jià)，但對(duì)二手房?jī)r(jià)格沒(méi)有任何限制，以至于新房?jī)r(jià)格要比同地段的二手房?jī)r(jià)格低20%～30%。由此造成兩個(gè)后果：一是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力開(kāi)發(fā)新的樓盤，房源供給下降；二是買新房，然后到二手房市場(chǎng)出售，這是穩(wěn)賺不賠的買賣。這就加劇房地產(chǎn)供求矛盾，推動(dòng)真實(shí)房?jī)r(jià)上漲。

再加上，準(zhǔn)一線城市與二線城市政府，在前段時(shí)間紛紛加入“搶奪人才”的大軍，也顯著加劇了這些城市新房市場(chǎng)的供求失衡，以至于出現(xiàn)了幾萬(wàn)人搖號(hào)搶購(gòu)幾百套商品房的局面。

盡管地方政府限制新房房?jī)r(jià)，但供求失衡如此劇烈的格局下，新房真實(shí)價(jià)格的上漲不可避免。舉個(gè)例子，某二線城市，新房房?jī)r(jià)名義上是150萬(wàn)元，但要強(qiáng)制購(gòu)買80萬(wàn)元的車位費(fèi)，并繳納30萬(wàn)元的“茶位費(fèi)”，最終新房的真實(shí)價(jià)格高達(dá)260萬(wàn)元！

北上廣深這4個(gè)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大問(wèn)題是基本上沒(méi)有庫(kù)存了。長(zhǎng)期以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，一方面是大量剛需被限購(gòu)限貸政策所凍結(jié)，另一方面則是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力去開(kāi)發(fā)新的樓盤。未來(lái)一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)具有高度不確定性，至少有3種情景：1.房?jī)r(jià)再度暴漲；2.中央政府未來(lái)放大招。房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)間可能早于預(yù)期，這將有效遏制一線城市房?jī)r(jià)上漲，但也可能造成一線城市房?jī)r(jià)暴跌；3.當(dāng)前這種壓縮房地產(chǎn)交易的調(diào)控做法可能繼續(xù)下去。

然而，這種做法終非長(zhǎng)久之計(jì)，而且可能繼續(xù)加劇一線城市的供需失衡。無(wú)法一直用下去。未來(lái)的某個(gè)時(shí)候，政府必須在情景1與情景2之間做一個(gè)抉擇。

房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)可能發(fā)生調(diào)整，中國(guó)政府、金融機(jī)構(gòu)、相關(guān)企業(yè)應(yīng)提前做好預(yù)案。而居民在財(cái)富配置上也需要及時(shí)調(diào)整，以免在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行過(guò)程中遭遇重創(chuàng)。

（本文摘編自“華爾街見(jiàn)聞”）