左志剛 譚觀欽

【摘要】長期以來，土地權(quán)問題一直是困擾外資企業(yè)在印尼投資的一大難題。該文在分析印尼土地權(quán)特征基礎(chǔ)上，進而探討了印尼土地會計特征及其背后的經(jīng)濟基礎(chǔ)差異，并研究了它對投資估值的影響，以及外商投資土地方式的考量。

【關(guān)鍵詞】印度尼西亞；土地權(quán)；會計差異；

負面影響；投資策略

【中圖分類號】F301

印度尼西亞（以下簡稱印尼）作為G20重要成員和東盟的創(chuàng)始國，2017年GDP達到10 420億美元，同比增長5.2%，是世界上經(jīng)濟快速增長的國家之一。隨著中國“一帶一路”倡議的不斷實施和推進，中國企業(yè)對印尼直接投資（FDI）日益增加。中國已經(jīng)成為印尼最大貿(mào)易伙伴和第二大投資來源國，印尼也是中國在東盟的第一大基礎(chǔ)設(shè)施合作和第二大投資目的地。

長期以來，由于印尼全國的土地登記率低和土地權(quán)屬模糊、重復(fù)，導(dǎo)致土地所有權(quán)的爭議時有發(fā)生，國家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鄉(xiāng)公共項目、企業(yè)投資建廠等工程因此無法解決征地問題，或無法順利施工，嚴重阻礙了印尼基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?，F(xiàn)時印尼土地制度已經(jīng)滯后于當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，甚至成為經(jīng)濟發(fā)展的阻礙。赴印尼投資的中國企業(yè)應(yīng)該注意由于土地產(chǎn)權(quán)制度差異而產(chǎn)生的土地會計差異。所以，我們通過本文向投資者介紹印尼土地權(quán)的特征和分類，解析土地會計特征，以便外資企業(yè)投資前對印尼土地權(quán)進行風(fēng)險與成本的權(quán)衡。

一、印尼土地產(chǎn)權(quán)特征

土地所有權(quán)是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，是一定社會形態(tài)下土地所有制的法律表現(xiàn)。土地所有者通常包括公民、法人、以及非法人團體。

根據(jù)印尼《土地基本法》第1章第9條規(guī)定，只有印尼居民才能擁有完整的領(lǐng)土、領(lǐng)水和領(lǐng)空的權(quán)利。在印尼的國際機構(gòu)、跨國公司或者外國人只能夠享有特定的一部分使用權(quán)?！锻恋鼗痉ā返牡?1章對具體的土地權(quán)利進行了詳細規(guī)定：土地登記（第19條）、土地所有權(quán)（第20-27條）、耕種權(quán)（第28-34條）、建筑權(quán)（第35-39條）、使用權(quán)（第41-43條）、租賃權(quán)（第44-45條）等。其中，土地所有權(quán)所規(guī)定的權(quán)利最廣泛，囊括于各種權(quán)利的完整所有權(quán)，沒有土地使用年限的規(guī)定，可以買賣、繼承、贈送和抵押，僅限于印尼居民所有。

對于外資公司或外國公民擁有的土地使用權(quán)，通常包括耕種權(quán)、建筑權(quán)、使用權(quán)和租賃權(quán)四種情況。

（一）耕種權(quán)

耕種權(quán)授予印尼居民或企業(yè)在國有土地上進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，特別是種植業(yè)、漁業(yè)和畜牧業(yè)。耕種權(quán)限定了土地的農(nóng)業(yè)或種植用途，并且只能是在國有土地的范圍內(nèi)授予。除了外國個人或外國的社會團體外，在印尼從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的外商投資企業(yè)（包括100%全資）可以擁有耕種權(quán)。經(jīng)政府批準，耕種權(quán)可以合法地轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承和作為貸款抵押物。耕種權(quán)的首次授予期不超過30年，耕種權(quán)的首次授予期屆滿后，可以申請不超過25年的延長期。

（二）建筑權(quán)

建筑權(quán)類似于我國的建設(shè)用地使用權(quán)，授予印尼居民或定居在印尼的外國人、印尼本地企業(yè)或外商投資的企業(yè)建造、擁有房屋或其他附屬建筑物的權(quán)利。建筑權(quán)是印尼土地權(quán)中應(yīng)用范圍最廣的一種。與耕種權(quán)類似，建筑權(quán)可以合法地轉(zhuǎn)讓或作抵押擔保。建筑權(quán)的首次授予期不超過30年，期滿后可以申請不超過25年的延長期。

（三）使用權(quán)

使用權(quán)是在國有土地或土地所有人指定的私人土地上進行生產(chǎn)經(jīng)營或其他合法用途的權(quán)利。使用權(quán)由地方政府批準，國家土地事務(wù)局（BPN）負責(zé)登記，合同期間私人土地的所有權(quán)將暫時轉(zhuǎn)移到國家。國有土地的使用權(quán)在相關(guān)土地管理部門批準后，可以轉(zhuǎn)讓、贈與或繼承。私人土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移則視合同雙方協(xié)商約定。使用權(quán)的首次授予期不超過25年，期滿后可以申請不超過20年的延長期。

（四）租賃權(quán)

在印尼的國際機構(gòu)、跨國公司或者外國人出于商業(yè)或居住目的而承租土地的權(quán)利。承租人可以選擇靈活的租金支付方式，包括一次性支付或分期支付租金，在租期前預(yù)付或期末支付租金。租賃期視合同約定，當?shù)胤刹]有就最高租賃期進行限制。

二、印尼土地會計特征

印尼會計準則（Indonesian Financial Accounting Standards，IFAS）中，沒有專門針對土地資產(chǎn)的會計準則。土地資產(chǎn)根據(jù)企業(yè)管理者使用意圖不同，歸類為不同的資產(chǎn)類別，適用不同的會計準則。公司取得的自用土地資產(chǎn)，適用不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備準則；如果企業(yè)改變土地資產(chǎn)用途，用于賺取租金或資本增值的，適用投資性房地產(chǎn)準則；企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得的土地資產(chǎn)用于建造對外出售的房地產(chǎn)，構(gòu)成企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）主營業(yè)務(wù)，土地資產(chǎn)適用存貨準則。

（一）適用于不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備準則的土地權(quán)

印尼會計準則規(guī)定，公司用于生產(chǎn)、提供商品或勞務(wù)、或為了行政管理目的而持有的土地，作為不動產(chǎn)進行核算，適用于《PSAK 16 不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備》準則。該準則規(guī)定，符合資產(chǎn)確認條件的土地，應(yīng)該以土地取得時的成本作為初始入賬價值。具體土地成本包括：1.土地購買價格；2.為辦理土地產(chǎn)權(quán)登記而發(fā)生的成本，如登記費用和支付給房地產(chǎn)經(jīng)紀的傭金等；3.為使土地達到預(yù)定可使用狀態(tài)而發(fā)生的有關(guān)成本，如丈量、清理、平整等費用；4.永久性的土地改良工程成本，如綠化、排水系統(tǒng)等。

在土地的后續(xù)計量中，企業(yè)可以根據(jù)實際情況選擇固定的成本模式或重估價模式作為后續(xù)計量的依據(jù)，并將其統(tǒng)一地運用于企業(yè)歸類為不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備準則的所有土地類型中。

1.成本模式，是指土地確認為資產(chǎn)后，以歷史成本為基礎(chǔ)進行計量。由于土地具有無限的使用壽命，不進行折舊，因此土地的賬面價值應(yīng)為其歷史成本扣除累計減值損失后的余額。

2.重估價模式，是指土地確認為資產(chǎn)后，如果土地的公允價值能夠可靠計量，則其賬面金額應(yīng)為重估金額，即該資產(chǎn)在重估日的公允價值減去累計減值損失后的余額。企業(yè)應(yīng)該定期對土地的價值進行重估，以使土地的賬面價值接近于以公允價值反映的該項土地的價值。土地的公允價值通常是根據(jù)土地市場里合格的專業(yè)評估人員通過評估確定的市場價值。重估價引起的資產(chǎn)賬面金額的增加應(yīng)貸記股東權(quán)益中的“重估價盈余”項目，重估價引起的資產(chǎn)賬面價值減少應(yīng)直接確認為費用。

為了進一步明晰不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備準則的土地權(quán)，印尼的財務(wù)會計標準委員會自2012年1月1日起，公布了新的會計解釋公告《ISAK 25土地使用權(quán)》，對于期滿后可以續(xù)約使用的耕種權(quán)、建筑權(quán)和使用權(quán)等三種土地權(quán)進行了詳細的規(guī)定。根據(jù)ISAK25的規(guī)定，為獲得這三種土地使用權(quán)而付出的初始成本作為固定資產(chǎn)的資本化成本，不予折舊。在新解釋公告實施之前獲得的記為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)停止攤銷，一并轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并且后續(xù)不予折舊。土地使用權(quán)期滿后，為延續(xù)土地使用權(quán)而支付的費用應(yīng)予資本化，作為無形資產(chǎn)的入賬成本，在預(yù)計使用壽命內(nèi)按照土地權(quán)限的法定期限和土地的經(jīng)濟壽命之間的較低者進行攤銷。企業(yè)選擇的無形資產(chǎn)攤銷方法，應(yīng)當反映與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預(yù)期實現(xiàn)方式。無法可靠確定預(yù)期實現(xiàn)方式的，應(yīng)當采用直線法攤銷。

（二）適用于投資性房地產(chǎn)準則的土地權(quán)

根據(jù)《PSAK 13 投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。融資租賃方式租入的房地產(chǎn)和滿足特定條件的以經(jīng)營租賃方式長期租入的房地產(chǎn)，如果滿足投資性房地產(chǎn)的定義，應(yīng)該歸類為投資性房地產(chǎn)。

1.已出租的土地使用權(quán)，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)將擁有完整產(chǎn)權(quán)的土地對外讓渡的使用權(quán)。

2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.由于投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生很大現(xiàn)金流量，國際會計準則和印尼會計準則都對融資租賃方式租入的土地使用權(quán)和滿足特定條件的以經(jīng)營租賃方式長期租入的土地使用權(quán)單獨進行認定。根據(jù)實質(zhì)重于形式的要求，這兩種租賃方式租入的土地使用權(quán)使用公允價值計量時，承租人才可以將其持有的該項土地計入投資性房地產(chǎn)。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量分為成本模式和公允價值模式。投資性房地產(chǎn)的成本模式采用歷史成本為基礎(chǔ)進行計量。印尼會計準則鼓勵企業(yè)采用公允價值計量模式。企業(yè)應(yīng)當在每個會計期間末期對投資性房地產(chǎn)的公允價值重新進行估值，重估值與原賬面價值的差額計入當期損益。企業(yè)可以將投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，在轉(zhuǎn)換日應(yīng)對土地權(quán)進行估值，重估值與原賬面價值的差額一律計入當期損益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)為成本模式進行計量。

應(yīng)該注意的是，根據(jù)印尼會計準則《PSAK 48 資產(chǎn)減值》規(guī)定，對固定資產(chǎn)、成本模式下的投資性房地產(chǎn)等非流動資產(chǎn)計提的減值準備，允許在原計提的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回，直接計入當期損益。由于資產(chǎn)的市場價值和估值模型計量假設(shè)的變化，會引起資產(chǎn)的可收回金額高于其賬面價值，允許計提的減值損失的轉(zhuǎn)回，有利于實時地反映資產(chǎn)最新的公允價值，企業(yè)投資者客觀地評價企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

（三）適用于存貨準則的土地權(quán)

作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分土地及地上所附屬的建筑物屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨，其建造、銷售構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)活動，房地產(chǎn)銷售是其主要收入來源，土地成本及房屋建筑物成本構(gòu)成企業(yè)的主營業(yè)務(wù)成本。因此，具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)使用存貨準則。

（四）中印土地會計準則差異分析

在印尼會計準則體系中，企業(yè)自用的土地權(quán)計入不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備，并且不計提折舊。我國的會計準則要求，企業(yè)自用的土地權(quán)計入無形資產(chǎn)，在土地使用權(quán)的期限內(nèi)計提攤銷。有關(guān)土地的確認差異產(chǎn)生的根本原因，就是由于不同的經(jīng)濟基礎(chǔ)導(dǎo)致不同國家的經(jīng)濟實體擁有不同的土地產(chǎn)權(quán)：印尼企業(yè)資產(chǎn)中作價入賬的土地是實物土地以及私有制下對土地完全支配的權(quán)利，而我國企業(yè)資產(chǎn)中作價入賬的土地實際是土地使用權(quán)。

在印尼，土地實行私有制。業(yè)主依法無限期使用土地，并且享有土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四種權(quán)能的完全占有，對土地享有任意支配轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。在這種情況下，土地作為客觀存在的有形資產(chǎn)，成為單獨的會計主體，符合固定資產(chǎn)的定義和確認標準。因此，印尼會計準則基于土地私有制的經(jīng)濟基礎(chǔ)將土地列為固定資產(chǎn)進行核算處理。

在中國，由于實行社會主義土地公有制，城市市區(qū)的土地所有權(quán)屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有。通過土地使用權(quán)出讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)不同的使用用途，其最高出讓年限也不同：居住用地為70年；工業(yè)用地為50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；綜合或者其他用地為50年。企業(yè)作為一個法人實體只能擁有土地的使用權(quán)，并不擁有所有權(quán)，其所有權(quán)屬于國家或集體。國家可以根據(jù)建設(shè)的需要，在給予適當?shù)难a償后，擁有對企業(yè)占有的土地征用的權(quán)力。因此，企業(yè)無法對土地使用權(quán)實施完全的控制。另外，企業(yè)所獲得的土地使用權(quán)僅僅是單位對國有土地或集體土地的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利，這些權(quán)利是無形的，它們的存在必須依賴于土地這一實物載體。是否具有實物形態(tài)，是固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)重要區(qū)分標準。因此，我國會計準則將土地使用權(quán)列為無形資產(chǎn)進行核算處理。

在中國，承租人通過租賃取得有限和有期限的土地使用權(quán)，并不能取得完全的土地所有權(quán)。而且我國實施嚴格的土地流轉(zhuǎn)法律制度，“地隨房走，房隨地走”，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓、抵押。因此，承租人不能按照印尼準則中融資租賃或經(jīng)營租賃土地的方式，將租賃標的物土地確認為投資性房地產(chǎn)。

總體而言，除了會計解釋公告《ISAK 25土地使用權(quán)》中關(guān)于三種土地分類的特殊會計處理外，印尼會計準則與國際會計準則IFRS中關(guān)于土地的會計處理實質(zhì)上一致。中國與印尼在關(guān)于土地的會計準則上的差異，是由于不同土地所有權(quán)制度在會計處理上的體現(xiàn)。以上有關(guān)土地的會計準則差異比較詳見表1。

三、對外資企業(yè)投資的若干啟示

（一）土地會計差異對投資決策的影響

相對于舊的會計處理把土地權(quán)記為無形資產(chǎn)并且要求在一定期限內(nèi)進行攤銷，新的土地權(quán)解釋公告把土地權(quán)計入固定資產(chǎn)并且不計提折舊，差異的土地權(quán)折舊攤銷額將會增加企業(yè)稅前利潤以及最終的凈利潤。

假設(shè)某上市公司總資產(chǎn)為1 000萬，其中負債400萬，所有者權(quán)益600萬。公司當年銷售額為400萬，主營業(yè)務(wù)成本為360萬，經(jīng)營利潤為40萬，自用土地資產(chǎn)賬面價值為100萬，所得稅比例為25%，當年相同地段的土地資產(chǎn)價值上漲20%。

1.如果該公司按照原有的會計準則，把土地計入無形資產(chǎn)，假設(shè)土地使用權(quán)的期限為20年，公司當年應(yīng)計提攤銷額100÷20=5萬，相應(yīng)調(diào)減土地資產(chǎn)5萬，企業(yè)當年所得稅費用為（40-5）×25%=8.75萬，凈利潤為（40-5）×（1-25%）=26.25萬，資產(chǎn)總額為1 000+400-365-8.75=1 026.25萬，所有者權(quán)益總額為600+400-365-8.75=626.25萬，凈資產(chǎn)回報率為26.25÷626.25×100%=4.2%。

2.如果該公司執(zhí)行新的會計解釋公告《ISAK 25 土地使用權(quán)》，把土地計入不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備，后續(xù)計量采用重估值模式，土地資產(chǎn)價值增加20萬應(yīng)直接計入股東權(quán)益中的“重估價盈余”，采用同上面相同的計算方法，可以得出企業(yè)當年所得稅費用為40×25%=10萬，凈利潤為40×（1-25%）=30 萬，資產(chǎn)總額為1 000+20+400-360-10=1 050萬，所有者權(quán)益總額為600+20+400-360-10=650萬，凈資產(chǎn)回報率為30÷650=4.6%。

表2匯總了以上分析結(jié)果，通過比較銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和杠桿系數(shù)的變化，來詮釋不同會計處理方法下凈資產(chǎn)回報率ROE的差異。

由表2可以看出，執(zhí)行新的會計解釋公告《ISAK 25 土地使用權(quán)》的公司，不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備中的土地資產(chǎn)無須計提折舊，如果采用重估值模式，由于土地資產(chǎn)增值調(diào)增股東權(quán)益，會導(dǎo)致報表中的土地資產(chǎn)、所有者權(quán)益、總資產(chǎn)和凈利潤都優(yōu)于執(zhí)行原有會計處理的情況。在進一步的分析中，執(zhí)行ISAK 25會計解釋公告后，公司的盈利狀況銷售凈利率提升0.9%，資本結(jié)構(gòu)狀況杠桿系數(shù)下降2.4%，由于資產(chǎn)規(guī)模增大而導(dǎo)致資產(chǎn)運營效率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降0.9%，總體而言，新的會計處理會使公司的凈資產(chǎn)回報率提升0.4%。

從以上的分析可以看出，采用執(zhí)行ISAK 25會計解釋公告后的公司，資產(chǎn)規(guī)模更大，凈資產(chǎn)回報率等財務(wù)指標更優(yōu)。財務(wù)報表使用者在進行不同年份財務(wù)數(shù)據(jù)對比分析時，需要注意這僅僅是由于會計政策變更而導(dǎo)致報表數(shù)據(jù)的差異，并非公司實際營運能力和獲利能力的提升。

（二）外資企業(yè)投資印尼土地權(quán)的持有方式權(quán)衡

在印尼投資的外國公司，應(yīng)該考慮持有土地的方式。相對而言，如果外商通過租賃權(quán)的方式來取得土地使用權(quán)，不僅可以避免可能存在的土地權(quán)屬爭議，還不必一次性支付大額的出讓金和土地稅收。企業(yè)支付的土地租金，可以計入經(jīng)營成本，對于企業(yè)的利潤水平影響不大。另外，租賃土地使用權(quán)并沒有在資產(chǎn)負債表中反映，少計了資產(chǎn)和負債，降低了資產(chǎn)負債率，提高了凈資產(chǎn)收益率。在這種情況之下，財務(wù)報表所提供的會計信息相關(guān)性降低，這必然對投資者的決策產(chǎn)生不利影響。需要注意的是，如果土地使用權(quán)到期后，土地所有者沒有及時地在政府土地登記管理部門申請延長權(quán)限，或者單方面取消土地租賃合同，企業(yè)將失去經(jīng)營場所，導(dǎo)致營業(yè)中斷的經(jīng)營風(fēng)險。

因此，外資企業(yè)應(yīng)該在投資前，應(yīng)做好充分的盡職調(diào)查，確認土地的權(quán)屬登記完整，處理好印尼土地收購或租賃中應(yīng)關(guān)注的重點問題和文件，盡可能避免在印尼持有土地而產(chǎn)生糾紛。

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