郭軼凡,許宏斌,宋延琦,劉 蕾

(1.青島北洋建筑設(shè)計(jì)有限公司,山東青島 266100; 2.青島市公用事業(yè)工程建設(shè)管理中心,山東青島 266001)

青島是全國老齡化發(fā)展速度快、基數(shù)大、程度高、高齡化和空巢化突出的城市之一。截至2016年底,全市60歲以上戶籍人口168.5萬人,老齡化率達(dá)到21.3 %;80歲以上老年人口26萬人,占老年人口的15.4 %。失智老人10.5萬人，占60歲以上老人數(shù)量的6.23 %。到2020年，預(yù)計(jì)青島市老年人口規(guī)模將達(dá)到193萬人，按照這個(gè)比例計(jì)算，失智老人群體將達(dá)到12.03萬人。

1 青島養(yǎng)老項(xiàng)目市場概況

青島養(yǎng)老項(xiàng)目市場的民營盈利養(yǎng)老公寓產(chǎn)品，多數(shù)是以養(yǎng)老養(yǎng)生概念炒作的可售類住宅產(chǎn)品。2017年，國內(nèi)知名連鎖親和源落戶青島。先期的愛樂之家僅針對(duì)55～80歲可以自理的老年人群體，會(huì)員費(fèi)高達(dá)168萬元，僅招收233名會(huì)員。由此看來，當(dāng)前養(yǎng)老項(xiàng)目的去地產(chǎn)化開發(fā)仍舊比較困難，而且規(guī)模小、服務(wù)水平不一、收費(fèi)高昂已經(jīng)成了當(dāng)前青島養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展的主要問題。

青島市目前的發(fā)展模式是以居家為基礎(chǔ)，市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政每年投入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)資金約4.2億元，對(duì)社區(qū)養(yǎng)老場所給予5～15萬元的運(yùn)營補(bǔ)助，相對(duì)于日常運(yùn)營費(fèi)用十分有限，所以需要從其它渠道籌集資金，或者降低運(yùn)營成本，否則會(huì)直接影響失智老人的接收數(shù)量。

2 輕資產(chǎn)化模式構(gòu)建

輕資產(chǎn)不僅是養(yǎng)老的服務(wù)和運(yùn)營，還有平臺(tái)資源和科技進(jìn)步和互聯(lián)網(wǎng)?；ヂ?lián)網(wǎng)資源是輕資產(chǎn)運(yùn)作的基因和靈魂。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)新時(shí)代，養(yǎng)老項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)不是如何觸網(wǎng)，而是如何利用最低成本通過互聯(lián)網(wǎng)建立起新的服務(wù)體系以及渠道。如何徹底打通養(yǎng)老項(xiàng)目與新老人之間的信息流互動(dòng)，幫助以最小的投資達(dá)到真正共享運(yùn)營紅利。

2.1 老年人服務(wù)需求研究

首先，從各年齡段老年人的需求研究出發(fā)，尋找運(yùn)營支出的重要板塊(表1)。

由老年人需求分析可以看出，整個(gè)服務(wù)鏈條的重要支出板塊如下：

表1 各年齡段老年人的需求分析

(1)場地：老年人需要的床位、設(shè)施存放、體檢、興趣培訓(xùn)、交友交流等場所。

(2)人員：家政人員、護(hù)工、醫(yī)生等資源。

(3)物資：生活必需品、助餐、護(hù)理用品等。

(4)員工工資等支出。

2.2 開發(fā)環(huán)節(jié)的輕資產(chǎn)化

2.2.1 地產(chǎn)開發(fā)

養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)類型可以是以銷售為主的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，銷售類的社區(qū)項(xiàng)目重點(diǎn)在于快速回流資金而非服務(wù)，造成這個(gè)問題的原因還是資金的壓力。通過銀行常規(guī)的開發(fā)貸，資金使用年限一般是5年以內(nèi)，每年上億的利息支出給開發(fā)帶來不小的財(cái)務(wù)成本壓力，而且每年的還款壓力巨大，只能通過物業(yè)銷售快速回流資金，這樣就變成了常規(guī)的地產(chǎn)開發(fā)，與養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)相矛盾。

但宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的依賴度短期內(nèi)降不下來，如何降低開發(fā)成本，融資渠道的輕資產(chǎn)化目前變得更為可行：利用融資和債券投資。從兩者的特征來看，資金規(guī)模較大，回報(bào)要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營，未來會(huì)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的資金來源。

例如，2017年6月，發(fā)改委最新批復(fù)了安徽省蕪湖宜居投資(集團(tuán))有限公司發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券項(xiàng)目，要求不超過12億元，所籌資金全部用于蕪湖金暉養(yǎng)老示范基地項(xiàng)目。債券期限10年，采用固定利率形式，單利按年計(jì)息。本期債券附設(shè)提前還本條款，即自債券存續(xù)期第3年起，逐年分別按照債券發(fā)行總額10 %、10 %、10 %、10 %、15 %、15 %、15 %、15 %的比例償還債券本金，有效降低了企業(yè)的融資壓力和財(cái)務(wù)利息成本。

2.2.2 項(xiàng)目收購

在國內(nèi)，收購優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以較快得到投資回報(bào)。一般是通過股權(quán)投資的輕資產(chǎn)方式，直接收購運(yùn)營狀態(tài)良好的中小型養(yǎng)老院。例如合眾人壽，2016年12月的最后一周斥資2億元收購了上海長青藤頤養(yǎng)院、上海金蘋果養(yǎng)老院、南京歡樂時(shí)光老年公寓、南京真美好連鎖老年公寓(包括瑞金北村分院、琥珀花園分院、鎮(zhèn)江路分院、東井亭分院)等長三角地區(qū)共7所養(yǎng)老院，成為國內(nèi)首家收購養(yǎng)老院股權(quán)的保險(xiǎn)公司。

又例如萬科曾從2010年開始作養(yǎng)老業(yè)務(wù)的嘗試，僅是在環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)中加入適老物業(yè)。2012年至2014年，萬科進(jìn)行2.0版的養(yǎng)老業(yè)務(wù)嘗試，在多個(gè)地方持有養(yǎng)老項(xiàng)目。萬科養(yǎng)老3.0時(shí)代是通過整合保險(xiǎn)公司、醫(yī)院等資源。與此前相比，這種模式已帶有明確的“輕資產(chǎn)”性質(zhì)。

2.3 運(yùn)營環(huán)節(jié)的輕資產(chǎn)化

失能失智老人最關(guān)心的就是健康，所以養(yǎng)老項(xiàng)目必須是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。一級(jí)、二級(jí)醫(yī)院可以直接做養(yǎng)老，審批、藥品優(yōu)勢(shì)明顯。在養(yǎng)老項(xiàng)目與醫(yī)院、供應(yīng)商、政府等主體之間的交流、內(nèi)部員工管理過程中，將互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、服務(wù)網(wǎng)整合起來，打造一個(gè)多功能的平臺(tái)至關(guān)重要。每個(gè)交流環(huán)節(jié)的銜接都可以依靠互聯(lián)網(wǎng)來解決。

2.3.1 服務(wù)平臺(tái)輕資產(chǎn)化

目前，智慧養(yǎng)老的平臺(tái)主要有三類：給地方政府建設(shè)區(qū)域養(yǎng)老信息平臺(tái)，面向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的信息系統(tǒng)、面向C端老年人群的智能硬件。實(shí)際上，真正的剛需集中在一線服務(wù)人員和老年人之間。

2.3.1.1 服務(wù)運(yùn)營商輕資產(chǎn)化

在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，大數(shù)據(jù)發(fā)揮的功能越來越重要，所以養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)營合作方未來也會(huì)向平臺(tái)化轉(zhuǎn)型。例如，SAAS平臺(tái)是一種軟件布局模型，提供商為企業(yè)搭建信息化所需要的所有網(wǎng)絡(luò)設(shè)施并負(fù)責(zé)所有服務(wù)，企業(yè)即可通過互聯(lián)網(wǎng)使用信息系統(tǒng)。當(dāng)運(yùn)營合作方和服務(wù)提供商的角色重疊，合作方就可以整合包括護(hù)理服務(wù)管理、市場營銷、財(cái)務(wù)管理、商業(yè)智能與分析以及質(zhì)量控制等五大功能模塊。

2.3.1.2 服務(wù)運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)搭建

面向養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一線服務(wù)人員和老年人的底層業(yè)務(wù)系統(tǒng)：這是目前發(fā)展最為迅速的智慧養(yǎng)老發(fā)展方向，這種模式有二個(gè)操作步驟。

(1)整合第三方服務(wù)供應(yīng)商，對(duì)老年人需求進(jìn)行分類。傳統(tǒng)模式是每個(gè)片區(qū)會(huì)固定配備醫(yī)院、社區(qū)診所等不同等級(jí)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，所有的老人建立個(gè)人信息資源數(shù)據(jù)庫，通過平臺(tái)進(jìn)行智能分類，再根據(jù)不同醫(yī)養(yǎng)需求進(jìn)行機(jī)構(gòu)分配，這樣可以有效減少服務(wù)人員的數(shù)量，也縮短等待時(shí)間。

(2)針對(duì)不同身體狀況的老年人提供不同類型的服務(wù)模式，同樣也是基于老人信息資源數(shù)據(jù)庫，機(jī)構(gòu)還能對(duì)服務(wù)半徑內(nèi)老年人的需求和服務(wù)供給進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)度和匹配，與老人家屬訂制不同的服務(wù)套餐，以月度、季度、年度為單位進(jìn)行收費(fèi)。

2.3.2 服務(wù)環(huán)節(jié)的輕資產(chǎn)化

服務(wù)環(huán)節(jié)可以引入形式多樣的產(chǎn)品，其中包括O2O、C2C、電商、可穿戴設(shè)備、以及APP工具等。例如可穿戴設(shè)備首先把老年人的身體數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，并在云端存儲(chǔ)分析，使得子女和醫(yī)務(wù)人員可以隨時(shí)隨地查看老人的身體信息。這些產(chǎn)品的關(guān)注重點(diǎn)主要是為老年用戶提供上門護(hù)理服務(wù)，其次，會(huì)適度開展如出售老年產(chǎn)品(如保健品、老年洗護(hù)用品等)、提供康復(fù)管理、進(jìn)行健康咨詢、采集并分析健康數(shù)據(jù)、提供導(dǎo)診陪診等增值服務(wù)。

外部合作平臺(tái)上全部的護(hù)理人員必須都是優(yōu)秀的護(hù)理人員，這才是合作的核心競爭力。有經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練的護(hù)士、護(hù)理院校的學(xué)生、各大醫(yī)院的臨床在職護(hù)士都可以通過注冊(cè)平臺(tái)成為服務(wù)會(huì)員。用合作平臺(tái)的資源，比養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自行聘請(qǐng)員工的費(fèi)用要少得多。

3 可行性研究結(jié)論

根據(jù)民政部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年中國60歲以上老年人口為23 086萬人，比2015年新增886萬人，可以推算出，新進(jìn)入60歲的老年人群規(guī)模超過1 800萬人，全部為年輕老年群體，他們使用智能設(shè)備/互聯(lián)網(wǎng)的能力會(huì)越來越強(qiáng)。針對(duì)這一群體的使用習(xí)慣，即使未來年輕老年群體進(jìn)階為失能失智群體，也會(huì)更適應(yīng)智能化設(shè)施及網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)服務(wù)模式。

目前青島養(yǎng)老項(xiàng)目市場具有線上預(yù)約診療平臺(tái)微醫(yī)、12349公共服務(wù)中心等平臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)+的運(yùn)用已經(jīng)波及到普通市民，并為日益龐大的老年群體帶來更多的便利。預(yù)計(jì)未來，針對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平臺(tái)資源也會(huì)迅速波及，為企業(yè)帶來可觀的開發(fā)收益，這種多平臺(tái)綜合運(yùn)用的輕資產(chǎn)化開發(fā)模式也會(huì)迅速復(fù)制，覆蓋市場。