□（西安科技大學(xué)管理學(xué)院 陜西西安710054）

一、引言

自2012年1月開始實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”），到2016年5月全面推開“營(yíng)改增”試點(diǎn)，范圍從交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信服務(wù)業(yè)擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，增值稅正式完成多行業(yè)全覆蓋。

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系民生的先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，2015房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP總額的6.1%，2016年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP總額增至6.5%?！蛾P(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）中發(fā)布了房地產(chǎn)業(yè)改征增值稅的實(shí)施細(xì)則。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后稅負(fù)的變化，將決定房地產(chǎn)業(yè)新稅制能否平穩(wěn)推進(jìn)，也關(guān)乎此次稅制改革能否達(dá)到調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)型升級(jí)的預(yù)期目標(biāo)?；诖耍疚姆治龇康禺a(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”后企業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)和整體稅負(fù)的變化，并針對(duì)研究結(jié)論提出了相應(yīng)的控制并降低企業(yè)稅負(fù)建議。

二、文獻(xiàn)綜述

收集文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)國(guó)外學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的直接研究涉及較少。國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究主要分成兩個(gè)階段：房地產(chǎn)業(yè)稅改以前，圍繞實(shí)施“營(yíng)改增”的必要性和測(cè)算稅負(fù)可能出現(xiàn)的變化展開研究，稅改以后主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化以及相關(guān)對(duì)策的研究。孫作林（2015）通過三家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅負(fù)變化測(cè)算，認(rèn)為只有房地產(chǎn)企業(yè)毛利率大于30%時(shí)，企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅負(fù)相較于以前會(huì)增加，而現(xiàn)實(shí)情況中房地產(chǎn)企業(yè)毛利率難以達(dá)到30%，稅負(fù)會(huì)整體下降。余淑均（2017）通過案例分析得出，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的人工及物料成本收入率大于28.9%時(shí)，“營(yíng)改增”后稅負(fù)減輕。宗式華、周松德（2013），彭曉潔、王安華（2015），黃玲、向文彬（2015）和李釗（2017）等學(xué)者測(cè)算分析了增值稅替代了營(yíng)業(yè)稅后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交稅額的變化，認(rèn)為在稅制改革的初期可抵扣進(jìn)項(xiàng)比例較低，導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)升高，但是隨著改革的全面深入，“營(yíng)改增”減輕企業(yè)稅負(fù)的積極意義將會(huì)得到體現(xiàn)。

為了讓房地產(chǎn)企業(yè)的“營(yíng)改增”順利進(jìn)行，消除不利的影響因素，為企業(yè)減負(fù)，部分學(xué)者提出了建議。楊志銀（2016）運(yùn)用投入產(chǎn)出分析方法分析“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)變化，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè) “營(yíng)改增”后應(yīng)實(shí)施差別稅收政策，并加快增值稅立法進(jìn)程，提高征管水平。劉寶娟（2016）認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)置稅務(wù)管理崗位，并積極地梳理目前的納稅主體和過渡期合同，加強(qiáng)營(yíng)銷管理和招標(biāo)采購(gòu)管理，規(guī)范成本費(fèi)用支付和增值稅發(fā)票開票流程，促進(jìn)企業(yè)利用好過渡政策，減低企業(yè)稅負(fù)提高企業(yè)效率。姬昂（2017）通過檢驗(yàn)“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅后凈利潤(rùn)的影響，建議按具體經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)不同，進(jìn)行業(yè)務(wù)拆分設(shè)置對(duì)應(yīng)的分公司，盡可能地充分享受對(duì)不同納稅人的稅收優(yōu)惠，減低企業(yè)應(yīng)交稅額。

梳理國(guó)內(nèi)外學(xué)者的觀點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)，由于其他國(guó)家與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程不同，國(guó)外許多國(guó)家沒有經(jīng)歷營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。國(guó)內(nèi)己經(jīng)有部分學(xué)者隨著“營(yíng)改增”政策的發(fā)布，不斷深入對(duì)企業(yè)和行業(yè)影響的研究，但是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”前后企業(yè)實(shí)際稅負(fù)變化分析的文獻(xiàn)較少，基于此，本文就房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”實(shí)施前后的稅負(fù)變化進(jìn)行對(duì)比，給出管理措施及應(yīng)對(duì)建議。

三、研究樣本選擇和樣本描述

（一）樣本選擇。參照證監(jiān)會(huì)的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，共有139家房地產(chǎn)上市公司。為確保研究結(jié)果的準(zhǔn)確性，剔除ST公司和B股公司，剔除2015年與2016年數(shù)據(jù)缺失的上市公司，選取余下117家上市公司作為研究樣本，研究所使用的上市公司數(shù)據(jù)是從Wind數(shù)據(jù)庫(kù)和公司披露年報(bào)中提取。

（二）樣本描述。對(duì)選取的樣本企業(yè)，按營(yíng)業(yè)收入與資產(chǎn)總額進(jìn)行企業(yè)規(guī)模統(tǒng)計(jì)，按注冊(cè)所在地進(jìn)行分布區(qū)位的統(tǒng)計(jì)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)上市企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述分析。

參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中對(duì)大中小微型房地產(chǎn)企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，按營(yíng)業(yè)收入與資產(chǎn)總額對(duì)選取的樣本公司進(jìn)行規(guī)模區(qū)間統(tǒng)計(jì)（見表1、表2）。截至2016年，樣本公司類型和數(shù)量如下：（1）有81家大型房地產(chǎn)企業(yè)，其中營(yíng)業(yè)收入集中在500億以下區(qū)間且資產(chǎn)總額集中在1 000億以下區(qū)間。（2）有36家中型房地產(chǎn)企業(yè)。（3）大型房地產(chǎn)企業(yè)中，以萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入與資產(chǎn)總額為首，規(guī)模最大；中型房地產(chǎn)企業(yè)中營(yíng)業(yè)收入與資產(chǎn)總額最低企業(yè)是中房股份，企業(yè)規(guī)模最小。

表1 樣本上市公司2016年?duì)I業(yè)收入?yún)^(qū)間統(tǒng)計(jì)表

表2 樣本上市公司2016年資產(chǎn)總額區(qū)間統(tǒng)計(jì)表

參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)東、中、西部的劃分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)樣本房地產(chǎn)公司的地域分布進(jìn)行劃分（見表3），其中有98家在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，只有19家分布在中部和西部地區(qū)。因?yàn)闁|部地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，以萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)等為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)都集中在東部地區(qū)。

表3 樣本上市公司區(qū)域分布統(tǒng)計(jì)表

四、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

根據(jù)“營(yíng)改增”前后的117家房地產(chǎn)業(yè)上市公司2015年和2016年度報(bào)告中的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，得到 117家房地產(chǎn)上市公司“營(yíng)改增”前后流轉(zhuǎn)稅額和總體稅額，以及流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和總體稅負(fù)率，并對(duì)其變化情況進(jìn)行分析。

（一）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅額變化區(qū)域分析。

1.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅額變化區(qū)域分析。從樣本公司年報(bào)以及相關(guān)資料整理得出2015年和2016年的企業(yè)流轉(zhuǎn)稅，對(duì)樣本上市公司2015年和2016年流轉(zhuǎn)稅額進(jìn)行區(qū)間統(tǒng)計(jì)，對(duì)“營(yíng)改增”后企業(yè)流轉(zhuǎn)稅額的影響程度進(jìn)行說明。表4表明，與2015年相比，2016年的區(qū)間企業(yè)數(shù)明顯向稅額較高的流轉(zhuǎn)稅額區(qū)間集中增加，說明企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅額整體上升。

以各公司2015年流轉(zhuǎn)稅額為基礎(chǔ)比較2016年度流轉(zhuǎn)稅的變動(dòng)，得出流轉(zhuǎn)稅變化額；對(duì)流轉(zhuǎn)稅變化額進(jìn)行區(qū)間劃分，用區(qū)間企業(yè)數(shù)集中的區(qū)間頻數(shù)說明“營(yíng)改增”后稅額的變化程度。計(jì)算公式如下：流轉(zhuǎn)稅變化額=2016年流轉(zhuǎn)稅稅額-2015年流轉(zhuǎn)稅稅額。

表4 樣本上市公司2015年和2016年流轉(zhuǎn)稅額區(qū)間統(tǒng)計(jì)表

表5 樣本上市公司2016年與2015年流轉(zhuǎn)稅增加額區(qū)間統(tǒng)計(jì)表

通過表 5可以看出：（1）從變化額區(qū)間看，“營(yíng)改增”后上市公司流轉(zhuǎn)稅額上升的幅度明顯大于企業(yè)流轉(zhuǎn)稅下降的幅度。（2）從變化額區(qū)間企業(yè)數(shù)看，117家樣本中，有87家公司流轉(zhuǎn)稅額增加，僅有30家公司稅額下降。說明多數(shù)企業(yè)“營(yíng)改增”后流轉(zhuǎn)稅額上升。（3）從樣本流轉(zhuǎn)稅變化額度看，117家上市公司中77家集中在［0，50）的上升區(qū)間，占總樣本的65.8%；對(duì)于流轉(zhuǎn)稅降低的樣本來講，只3家企業(yè)集中在區(qū)間［-16，-10），稅負(fù)降低最多的企業(yè)是陽光城。

表6 樣本上市公司2015年和2016年總體稅額區(qū)間統(tǒng)計(jì)表

2.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)總體稅額變化區(qū)域分析?！盃I(yíng)改增”后企業(yè)稅負(fù)變化主要體現(xiàn)在企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅種的稅負(fù)變化和相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅金及附加變化，以及“營(yíng)改增”后營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本的變化導(dǎo)致的企業(yè)所得稅變化。因此假定“營(yíng)改增”后其他稅種稅額不變，根據(jù)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅額（增值稅、營(yíng)業(yè)稅、相關(guān)流轉(zhuǎn)稅附加）和企業(yè)所得稅費(fèi)用，估算總體稅額。計(jì)算公式如下：總體稅額=企業(yè)流轉(zhuǎn)稅+企業(yè)所得稅費(fèi)用。表6表明，與2015年相比，2016年的區(qū)間企業(yè)數(shù)明顯向稅額較高的總體稅額區(qū)間集中增加，說明企業(yè)總體稅額整體上升。

以各樣本公司 2015年總體稅額為基礎(chǔ)比較2016年度總體稅額的變動(dòng)，得出總體稅額的變化額；對(duì)總體稅額的變化額進(jìn)行區(qū)間劃分，用所在區(qū)間企業(yè)個(gè)數(shù)集中的區(qū)間頻數(shù)說明 “營(yíng)改增”后企業(yè)稅額的變化程度。計(jì)算公式如下：總體稅額變化額=2016年總體稅額-2015年總體稅額。

通過下頁表7可以看出：（1）從樣本總體看，“營(yíng)改增”后上市公司總體稅額上升的幅度明顯大于企業(yè)總體稅額下降的幅度。（2）從增加額區(qū)間企業(yè)數(shù)看，117家樣本中有89家公司總體稅額增加，僅有28家總體稅額下降。（3）從樣本總體稅額的變化額度看，共有81家樣本上市公司集中在 ［0，100）和［100，1 000）的上升區(qū)間，占上升樣本的91%；總體稅額下降的28家企業(yè)中有21 家企業(yè)集中在區(qū)間［－10，0），說明稅額下降的企業(yè)稅額下降的幅度也并不明顯。

表7 樣本上市公司2016年與2015年總體稅額變化區(qū)間統(tǒng)計(jì)表

（二）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率變化分析。根據(jù)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅額和總體稅額計(jì)算企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和企業(yè)總體稅負(fù)率，將2015年度的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和總體稅負(fù)率與2016年度的進(jìn)行比較，利用SPSS描述性統(tǒng)計(jì)分析，分析選取的樣本公司2015年和2016年度的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和總體稅負(fù)率，可以明晰地解釋“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)上市公司帶來的稅負(fù)變化和影響。計(jì)算公式如下：企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率=流轉(zhuǎn)稅稅額/營(yíng)業(yè)收入×100%；企業(yè)總體稅負(fù)率=總體稅額/營(yíng)業(yè)收入×100%。

1.流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率變動(dòng)情況分析。

通過表8分析可以看出：（1）樣本上市公司2015年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率的平均值為4.5744%，2016年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率的平均值為4.7509%，2016年相比于2015年度有0.1765%的小幅上升。流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率上升最多的公司是中國(guó)高科，稅負(fù)率上升了12.54%；下降最多的公司是萬澤股份，稅負(fù)率下降了-2.86%。（2）2016年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率偏度為2.831，2015年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率偏度-1.365，表明“營(yíng)改增”后流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率明顯偏右，顯示流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)水平明顯上升。（3）2016年峰度值為 19.831，大于2015年的3.447，說明2016年房地產(chǎn)企業(yè)之間的稅負(fù)差明顯加大。

2.總體稅負(fù)率變動(dòng)情況分析。

通過表9分析可以看出：（1）樣本上市公司的 2016年總體稅負(fù)率的平均值為 9.2581%，與 2015年總體稅負(fù)率的平均值8.9773%相比，有了0.28%的小幅上升?？傮w稅負(fù)率上升幅度最大與流轉(zhuǎn)稅上升幅度最大的公司一致，同樣是中國(guó)高科，總體稅負(fù)率下降最多的上市公司是榮豐控股。（2）2016年總體稅負(fù)偏度為 2.146，2015年總體稅負(fù)率偏度0.852，表明2016年的總體稅負(fù)率明顯偏右，顯示整體稅負(fù)水平明顯上升。（3）峰度值 2016年和 2015年分別為 34.515、1.562，表明 2016年“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)較于2015年總體稅負(fù)差距變大。

（三）“營(yíng)改增”后稅負(fù)率變動(dòng)顯著性檢驗(yàn)。為了分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)上市公司稅負(fù)率的影響程度，本文利用SPSS軟件配對(duì)樣本T檢驗(yàn)比較 “營(yíng)改增”前后稅率是否存在顯著性差異。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)得到表10、表11結(jié)果。

分析表10的配對(duì)T檢驗(yàn)結(jié)果，“營(yíng)改增”前后樣本上市公司顯著檢驗(yàn)值 Sig.為 0.198，大于顯著性水平 0.05，所以沒有通過顯著性檢驗(yàn)。表明2016年對(duì)比于2015年，樣本企業(yè)2016年房地產(chǎn)業(yè)的流轉(zhuǎn)稅負(fù)率上升幅度并不十分顯著。即“營(yíng)改增”后對(duì)樣本企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響并不顯著。

分析表11的配對(duì)T檢驗(yàn)結(jié)果，樣本上市公司2015年和2016年的總體稅稅負(fù)率顯著檢驗(yàn)值Sig.為0.732，大于顯著性水平0.05，表明樣本企業(yè)“營(yíng)改增”前后，房地產(chǎn)業(yè)的總體稅負(fù)率上升并不十分顯著。即“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)上市公司的總體稅負(fù)的影響不顯著。

五、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論分析。根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，研究得出：（1）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)上市公司流轉(zhuǎn)稅額和總體稅額整體增加。（2）房地產(chǎn)企業(yè)之間的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和總體稅負(fù)率差距拉大。（3）多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加但行業(yè)稅負(fù)增加幅度不大，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響并不顯著。

對(duì)于產(chǎn)生以上結(jié)果的原因，本文認(rèn)為：（1）可能是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不均衡，資本結(jié)構(gòu)和融資渠道也不完全相同，在短時(shí)間適應(yīng)統(tǒng)一的稅收優(yōu)惠政策較為困難。（2）可能是由于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣困難，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣項(xiàng)目中的供應(yīng)商（如建筑材料與勞務(wù)）大多為個(gè)體、小規(guī)模納稅人等，難以開具增值稅專用發(fā)票。（3）“營(yíng)改增”后企業(yè)的財(cái)務(wù)處理難度加大，需要在新舊稅制過渡期轉(zhuǎn)換稅務(wù)處理方法。因此，企業(yè)調(diào)整并適應(yīng)房地產(chǎn)新政很可能需要經(jīng)歷探索的過程。

表8 2015年與2016年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率描述性統(tǒng)計(jì)

表9 2015年與2016年總體稅負(fù)率描述性統(tǒng)計(jì)表

表10 2016年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和2015年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率的成對(duì)樣本檢驗(yàn)

表11 2015年總體稅負(fù)率和2016年總體稅負(fù)率成對(duì)樣本檢驗(yàn)

（二）對(duì)策及建議。“營(yíng)改增”是我國(guó)重大的稅制改革，可以推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)間稅負(fù)公平，更能促進(jìn)所在行業(yè)規(guī)范化和有序化發(fā)展，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)積極做出調(diào)整。本文為部分“營(yíng)改增”后稅負(fù)增加的房地產(chǎn)企業(yè)盡早適應(yīng)新的增值稅稅收政策，提出以下建議。

1.供應(yīng)商的辨析和管理。對(duì)于正在合作的供應(yīng)商，辨析其所屬的納稅類型，包括梳理采購(gòu)項(xiàng)目以及獲得的發(fā)票類型；通過供應(yīng)商的利潤(rùn)情況和稅務(wù)登記等基礎(chǔ)情況，來判斷營(yíng)業(yè)稅納稅人供應(yīng)商未來是否可以轉(zhuǎn)為增值稅一般納稅人。財(cái)務(wù)部門要針對(duì)不同類型的供應(yīng)商制定“營(yíng)改增”后重新的分類議價(jià)策略，淘汰無法提供增值稅專用發(fā)票的和比價(jià)中價(jià)格較高的供應(yīng)商。

對(duì)于未來可能合作的新供應(yīng)商，應(yīng)調(diào)整招標(biāo)的要求。采購(gòu)部門應(yīng)在新的招標(biāo)條件中首先明確投標(biāo)企業(yè)的報(bào)價(jià)是否含稅，其次添加對(duì)投標(biāo)企業(yè)的一般納稅人或小規(guī)模納稅人的稅務(wù)資質(zhì)要求，并針對(duì)不同項(xiàng)目進(jìn)行選擇，以開發(fā)項(xiàng)目需要的納稅方式選擇相應(yīng)資格的投標(biāo)企業(yè)。如果有一般納稅人和小規(guī)模納稅人都參與的項(xiàng)目，則利用成本、增值稅、相關(guān)附加稅費(fèi)計(jì)算綜合成本，對(duì)投標(biāo)價(jià)格進(jìn)行比較擇優(yōu)，選出綜合成本更低的供應(yīng)商。

2.合同的管理。合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)管控的必要環(huán)節(jié)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主和上游供應(yīng)商應(yīng)保持積極的溝通。對(duì)“營(yíng)改增”后企業(yè)可能出現(xiàn)的價(jià)格變動(dòng)及時(shí)協(xié)商，有助于預(yù)防潛在的合同和開票爭(zhēng)議。其次，要細(xì)化合同的涉稅條款內(nèi)容。財(cái)稅［2016］36號(hào)文件規(guī)定了新的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，從風(fēng)險(xiǎn)防范的角度要明確合同稅務(wù)的合規(guī)性，明確供應(yīng)商提供貨物和服務(wù)后開具什么發(fā)票，什么時(shí)候開具發(fā)票，不按時(shí)開具和提供發(fā)票將承擔(dān)什么樣的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理不是交易實(shí)質(zhì)性的標(biāo)的物，所以合同應(yīng)據(jù)實(shí)將服務(wù)的方式、服務(wù)的內(nèi)容及提供服務(wù)的地點(diǎn)等細(xì)節(jié)進(jìn)行清晰規(guī)定。

3.增值稅專用發(fā)票管理和相關(guān)制度制定。增值稅專用發(fā)票是反映納稅人經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的會(huì)計(jì)憑證，也是銷售方納稅義務(wù)和進(jìn)項(xiàng)稅額的合法證明。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在日常經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中對(duì)增值稅發(fā)票加強(qiáng)核查，檢查開票時(shí)項(xiàng)目填寫是否齊全，是否加蓋發(fā)票專用章；對(duì)于取得稅控系統(tǒng)開具的貨物或勞務(wù)清單同時(shí)需要加蓋發(fā)票專用章，以保證獲得更多的進(jìn)項(xiàng)抵扣，降低企業(yè)稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合現(xiàn)有的內(nèi)部控制和財(cái)務(wù)管理辦法，根據(jù)稅收管理和企業(yè)管理要求，以及財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，制定增值稅專用發(fā)票管理制度，保證管理制度的可操作性符合企業(yè)的實(shí)際需求。

4.積極進(jìn)行納稅測(cè)算和稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃是事前對(duì)涉稅事項(xiàng)的合理測(cè)算，為了盡可能地降低企業(yè)負(fù)擔(dān)，稅務(wù)籌劃在獲取利益的同時(shí)，還需保證選擇的納稅方案符合國(guó)家法律法規(guī)和公司經(jīng)營(yíng)條件。現(xiàn)根據(jù)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅［2016］36號(hào)）其中涉及有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的新政策和過渡性政策，提供納稅籌劃新思路。

一是企業(yè)老項(xiàng)目納稅方式選擇的稅務(wù)籌劃。根據(jù)規(guī)定，2016年4月30日以前開工建設(shè)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目的計(jì)稅方法有兩種，包括稅率為11%的一般計(jì)稅方法和稅率為5%的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般計(jì)稅方法進(jìn)項(xiàng)可以抵扣，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法進(jìn)項(xiàng)不可以抵扣。

假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額為I，當(dāng)期允許扣除的土地出讓金為V，可抵扣進(jìn)項(xiàng)（建筑物料成本）占應(yīng)稅銷售額的比例為 M,進(jìn)項(xiàng)稅稅率為P%。對(duì)于老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅或者一般計(jì)稅方式的測(cè)算模型及分析如下：

簡(jiǎn)易計(jì)稅方式應(yīng)交增值稅=I/（1+5%）×5%

一般計(jì)稅方式應(yīng)交增值稅=（I-V）/（1+11%）×11%-I×M/（1+11%）×P%

兩個(gè)方案的比較主要取決于 V、M兩個(gè)因素。當(dāng)該項(xiàng)目的土地出讓金占總體開發(fā)價(jià)值的比例較高時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計(jì)稅方法，可以繳納更低的增值稅稅額。作為影響M高低的因素，主要參考該公司目前簽訂合同的條款，如果合同已經(jīng)簽訂且無法獲得增值稅發(fā)票，那么可抵扣進(jìn)項(xiàng)的比例就會(huì)很低。因此主要參考簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅方式稅額的計(jì)算結(jié)果，最終擇優(yōu)挑出最佳的方案。

二是供材方式選擇的稅務(wù)籌劃。根據(jù)規(guī)定，一般納稅人為甲供工程提供建筑服務(wù)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)時(shí)與乙方建筑企業(yè)簽訂施工合同時(shí)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式還是一般計(jì)稅方式，通過以下測(cè)算來選擇。

若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲方）準(zhǔn)備開發(fā)一期新的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)建筑工程總造價(jià)Y元，其中工程材料X元，與建筑企業(yè)（乙方）招標(biāo)簽訂合同時(shí)，選擇用一般計(jì)稅還是采用甲供材料？

計(jì)算兩種方式的稅負(fù)平衡點(diǎn)：

一般計(jì)稅（乙供材料）方式，就建筑工程部分繳納稅額，企業(yè)應(yīng)交增值稅=Y/（1+11%）×11%。

簡(jiǎn)易計(jì)稅（甲供材料）方式，就提供的材料繳納增值稅，對(duì)建筑工程部分簡(jiǎn)易計(jì)稅，企業(yè)應(yīng)交增值稅=X/（1+17%）×17%-（Y-X）/（1+3%）×3%。

推導(dǎo)出，當(dāng)X占Y的60.35%時(shí)，即材料占到總工程造價(jià)的60.35%時(shí)，一般計(jì)稅方式和簡(jiǎn)易計(jì)稅方式繳納的稅款相等。所以企業(yè)選擇兩種繳稅方式的臨界點(diǎn)參考值是：甲供材料的價(jià)稅合計(jì)小于60.35%的工程總價(jià)稅合計(jì)，選擇一般計(jì)稅方式更優(yōu)；甲供材料物料價(jià)稅合計(jì)大于60.35%的工程總價(jià)稅合計(jì)，則選擇甲供材料有利。同時(shí)，也還需要考慮施工單位（乙方）的實(shí)際管控稅負(fù)能力，如果施工方獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣的可能性較小，也會(huì)更傾向于簡(jiǎn)易征收。