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        “營改增”對房地產(chǎn)業(yè)上市公司稅負(fù)的影響研究

        2018-09-14 02:44:10西安科技大學(xué)管理學(xué)院陜西西安710054
        商業(yè)會計 2018年7期
        關(guān)鍵詞:流轉(zhuǎn)稅稅額計稅

        □(西安科技大學(xué)管理學(xué)院 陜西西安710054)

        一、引言

        自2012年1月開始實施營業(yè)稅改征增值稅(以下簡稱“營改增”),到2016年5月全面推開“營改增”試點,范圍從交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信服務(wù)業(yè)擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè),并將企業(yè)新增不動產(chǎn)納入抵扣范圍,增值稅正式完成多行業(yè)全覆蓋。

        房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系民生的先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),2015房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP總額的6.1%,2016年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP總額增至6.5%?!蛾P(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)中發(fā)布了房地產(chǎn)業(yè)改征增值稅的實施細(xì)則。房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅負(fù)的變化,將決定房地產(chǎn)業(yè)新稅制能否平穩(wěn)推進(jìn),也關(guān)乎此次稅制改革能否達(dá)到調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)型升級的預(yù)期目標(biāo)?;诖耍疚姆治龇康禺a(chǎn)業(yè)“營改增”后企業(yè)流轉(zhuǎn)稅負(fù)和整體稅負(fù)的變化,并針對研究結(jié)論提出了相應(yīng)的控制并降低企業(yè)稅負(fù)建議。

        二、文獻(xiàn)綜述

        收集文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)國外學(xué)者對于房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”的直接研究涉及較少。國內(nèi)學(xué)者的研究主要分成兩個階段:房地產(chǎn)業(yè)稅改以前,圍繞實施“營改增”的必要性和測算稅負(fù)可能出現(xiàn)的變化展開研究,稅改以后主要針對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化以及相關(guān)對策的研究。孫作林(2015)通過三家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅負(fù)變化測算,認(rèn)為只有房地產(chǎn)企業(yè)毛利率大于30%時,企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅負(fù)相較于以前會增加,而現(xiàn)實情況中房地產(chǎn)企業(yè)毛利率難以達(dá)到30%,稅負(fù)會整體下降。余淑均(2017)通過案例分析得出,房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人的人工及物料成本收入率大于28.9%時,“營改增”后稅負(fù)減輕。宗式華、周松德(2013),彭曉潔、王安華(2015),黃玲、向文彬(2015)和李釗(2017)等學(xué)者測算分析了增值稅替代了營業(yè)稅后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)交稅額的變化,認(rèn)為在稅制改革的初期可抵扣進(jìn)項比例較低,導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)升高,但是隨著改革的全面深入,“營改增”減輕企業(yè)稅負(fù)的積極意義將會得到體現(xiàn)。

        為了讓房地產(chǎn)企業(yè)的“營改增”順利進(jìn)行,消除不利的影響因素,為企業(yè)減負(fù),部分學(xué)者提出了建議。楊志銀(2016)運用投入產(chǎn)出分析方法分析“營改增”后企業(yè)稅負(fù)變化,認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè) “營改增”后應(yīng)實施差別稅收政策,并加快增值稅立法進(jìn)程,提高征管水平。劉寶娟(2016)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)置稅務(wù)管理崗位,并積極地梳理目前的納稅主體和過渡期合同,加強(qiáng)營銷管理和招標(biāo)采購管理,規(guī)范成本費用支付和增值稅發(fā)票開票流程,促進(jìn)企業(yè)利用好過渡政策,減低企業(yè)稅負(fù)提高企業(yè)效率。姬昂(2017)通過檢驗“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅后凈利潤的影響,建議按具體經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同,進(jìn)行業(yè)務(wù)拆分設(shè)置對應(yīng)的分公司,盡可能地充分享受對不同納稅人的稅收優(yōu)惠,減低企業(yè)應(yīng)交稅額。

        梳理國內(nèi)外學(xué)者的觀點可以發(fā)現(xiàn),由于其他國家與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程不同,國外許多國家沒有經(jīng)歷營業(yè)稅改征增值稅。國內(nèi)己經(jīng)有部分學(xué)者隨著“營改增”政策的發(fā)布,不斷深入對企業(yè)和行業(yè)影響的研究,但是針對房地產(chǎn)業(yè)實施“營改增”前后企業(yè)實際稅負(fù)變化分析的文獻(xiàn)較少,基于此,本文就房地產(chǎn)業(yè)“營改增”實施前后的稅負(fù)變化進(jìn)行對比,給出管理措施及應(yīng)對建議。

        三、研究樣本選擇和樣本描述

        (一)樣本選擇。參照證監(jiān)會的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn),共有139家房地產(chǎn)上市公司。為確保研究結(jié)果的準(zhǔn)確性,剔除ST公司和B股公司,剔除2015年與2016年數(shù)據(jù)缺失的上市公司,選取余下117家上市公司作為研究樣本,研究所使用的上市公司數(shù)據(jù)是從Wind數(shù)據(jù)庫和公司披露年報中提取。

        (二)樣本描述。對選取的樣本企業(yè),按營業(yè)收入與資產(chǎn)總額進(jìn)行企業(yè)規(guī)模統(tǒng)計,按注冊所在地進(jìn)行分布區(qū)位的統(tǒng)計,對我國房地產(chǎn)業(yè)上市企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行簡單的描述分析。

        參照國家統(tǒng)計局中對大中小微型房地產(chǎn)企業(yè)的劃分標(biāo)準(zhǔn),按營業(yè)收入與資產(chǎn)總額對選取的樣本公司進(jìn)行規(guī)模區(qū)間統(tǒng)計(見表1、表2)。截至2016年,樣本公司類型和數(shù)量如下:(1)有81家大型房地產(chǎn)企業(yè),其中營業(yè)收入集中在500億以下區(qū)間且資產(chǎn)總額集中在1 000億以下區(qū)間。(2)有36家中型房地產(chǎn)企業(yè)。(3)大型房地產(chǎn)企業(yè)中,以萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)的營業(yè)收入與資產(chǎn)總額為首,規(guī)模最大;中型房地產(chǎn)企業(yè)中營業(yè)收入與資產(chǎn)總額最低企業(yè)是中房股份,企業(yè)規(guī)模最小。

        表1 樣本上市公司2016年營業(yè)收入?yún)^(qū)間統(tǒng)計表

        表2 樣本上市公司2016年資產(chǎn)總額區(qū)間統(tǒng)計表

        參照國家統(tǒng)計局對東、中、西部的劃分標(biāo)準(zhǔn),對樣本房地產(chǎn)公司的地域分布進(jìn)行劃分(見表3),其中有98家在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū),只有19家分布在中部和西部地區(qū)。因為東部地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯,以萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)等為代表的大型房地產(chǎn)企業(yè)都集中在東部地區(qū)。

        表3 樣本上市公司區(qū)域分布統(tǒng)計表

        四、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

        根據(jù)“營改增”前后的117家房地產(chǎn)業(yè)上市公司2015年和2016年度報告中的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù),得到 117家房地產(chǎn)上市公司“營改增”前后流轉(zhuǎn)稅額和總體稅額,以及流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和總體稅負(fù)率,并對其變化情況進(jìn)行分析。

        (一)“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅額變化區(qū)域分析。

        1.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅額變化區(qū)域分析。從樣本公司年報以及相關(guān)資料整理得出2015年和2016年的企業(yè)流轉(zhuǎn)稅,對樣本上市公司2015年和2016年流轉(zhuǎn)稅額進(jìn)行區(qū)間統(tǒng)計,對“營改增”后企業(yè)流轉(zhuǎn)稅額的影響程度進(jìn)行說明。表4表明,與2015年相比,2016年的區(qū)間企業(yè)數(shù)明顯向稅額較高的流轉(zhuǎn)稅額區(qū)間集中增加,說明企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅額整體上升。

        以各公司2015年流轉(zhuǎn)稅額為基礎(chǔ)比較2016年度流轉(zhuǎn)稅的變動,得出流轉(zhuǎn)稅變化額;對流轉(zhuǎn)稅變化額進(jìn)行區(qū)間劃分,用區(qū)間企業(yè)數(shù)集中的區(qū)間頻數(shù)說明“營改增”后稅額的變化程度。計算公式如下:流轉(zhuǎn)稅變化額=2016年流轉(zhuǎn)稅稅額-2015年流轉(zhuǎn)稅稅額。

        表4 樣本上市公司2015年和2016年流轉(zhuǎn)稅額區(qū)間統(tǒng)計表

        表5 樣本上市公司2016年與2015年流轉(zhuǎn)稅增加額區(qū)間統(tǒng)計表

        通過表 5可以看出:(1)從變化額區(qū)間看,“營改增”后上市公司流轉(zhuǎn)稅額上升的幅度明顯大于企業(yè)流轉(zhuǎn)稅下降的幅度。(2)從變化額區(qū)間企業(yè)數(shù)看,117家樣本中,有87家公司流轉(zhuǎn)稅額增加,僅有30家公司稅額下降。說明多數(shù)企業(yè)“營改增”后流轉(zhuǎn)稅額上升。(3)從樣本流轉(zhuǎn)稅變化額度看,117家上市公司中77家集中在[0,50)的上升區(qū)間,占總樣本的65.8%;對于流轉(zhuǎn)稅降低的樣本來講,只3家企業(yè)集中在區(qū)間[-16,-10),稅負(fù)降低最多的企業(yè)是陽光城。

        表6 樣本上市公司2015年和2016年總體稅額區(qū)間統(tǒng)計表

        2.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)總體稅額變化區(qū)域分析?!盃I改增”后企業(yè)稅負(fù)變化主要體現(xiàn)在企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅種的稅負(fù)變化和相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加變化,以及“營改增”后營業(yè)收入、營業(yè)成本的變化導(dǎo)致的企業(yè)所得稅變化。因此假定“營改增”后其他稅種稅額不變,根據(jù)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅額(增值稅、營業(yè)稅、相關(guān)流轉(zhuǎn)稅附加)和企業(yè)所得稅費用,估算總體稅額。計算公式如下:總體稅額=企業(yè)流轉(zhuǎn)稅+企業(yè)所得稅費用。表6表明,與2015年相比,2016年的區(qū)間企業(yè)數(shù)明顯向稅額較高的總體稅額區(qū)間集中增加,說明企業(yè)總體稅額整體上升。

        以各樣本公司 2015年總體稅額為基礎(chǔ)比較2016年度總體稅額的變動,得出總體稅額的變化額;對總體稅額的變化額進(jìn)行區(qū)間劃分,用所在區(qū)間企業(yè)個數(shù)集中的區(qū)間頻數(shù)說明 “營改增”后企業(yè)稅額的變化程度。計算公式如下:總體稅額變化額=2016年總體稅額-2015年總體稅額。

        通過下頁表7可以看出:(1)從樣本總體看,“營改增”后上市公司總體稅額上升的幅度明顯大于企業(yè)總體稅額下降的幅度。(2)從增加額區(qū)間企業(yè)數(shù)看,117家樣本中有89家公司總體稅額增加,僅有28家總體稅額下降。(3)從樣本總體稅額的變化額度看,共有81家樣本上市公司集中在 [0,100)和[100,1 000)的上升區(qū)間,占上升樣本的91%;總體稅額下降的28家企業(yè)中有21 家企業(yè)集中在區(qū)間[-10,0),說明稅額下降的企業(yè)稅額下降的幅度也并不明顯。

        表7 樣本上市公司2016年與2015年總體稅額變化區(qū)間統(tǒng)計表

        (二)“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率變化分析。根據(jù)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅額和總體稅額計算企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和企業(yè)總體稅負(fù)率,將2015年度的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和總體稅負(fù)率與2016年度的進(jìn)行比較,利用SPSS描述性統(tǒng)計分析,分析選取的樣本公司2015年和2016年度的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和總體稅負(fù)率,可以明晰地解釋“營改增”給房地產(chǎn)上市公司帶來的稅負(fù)變化和影響。計算公式如下:企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率=流轉(zhuǎn)稅稅額/營業(yè)收入×100%;企業(yè)總體稅負(fù)率=總體稅額/營業(yè)收入×100%。

        1.流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率變動情況分析。

        通過表8分析可以看出:(1)樣本上市公司2015年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率的平均值為4.5744%,2016年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率的平均值為4.7509%,2016年相比于2015年度有0.1765%的小幅上升。流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率上升最多的公司是中國高科,稅負(fù)率上升了12.54%;下降最多的公司是萬澤股份,稅負(fù)率下降了-2.86%。(2)2016年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率偏度為2.831,2015年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率偏度-1.365,表明“營改增”后流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率明顯偏右,顯示流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)水平明顯上升。(3)2016年峰度值為 19.831,大于2015年的3.447,說明2016年房地產(chǎn)企業(yè)之間的稅負(fù)差明顯加大。

        2.總體稅負(fù)率變動情況分析。

        通過表9分析可以看出:(1)樣本上市公司的 2016年總體稅負(fù)率的平均值為 9.2581%,與 2015年總體稅負(fù)率的平均值8.9773%相比,有了0.28%的小幅上升??傮w稅負(fù)率上升幅度最大與流轉(zhuǎn)稅上升幅度最大的公司一致,同樣是中國高科,總體稅負(fù)率下降最多的上市公司是榮豐控股。(2)2016年總體稅負(fù)偏度為 2.146,2015年總體稅負(fù)率偏度0.852,表明2016年的總體稅負(fù)率明顯偏右,顯示整體稅負(fù)水平明顯上升。(3)峰度值 2016年和 2015年分別為 34.515、1.562,表明 2016年“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)較于2015年總體稅負(fù)差距變大。

        (三)“營改增”后稅負(fù)率變動顯著性檢驗。為了分析“營改增”對房地產(chǎn)上市公司稅負(fù)率的影響程度,本文利用SPSS軟件配對樣本T檢驗比較 “營改增”前后稅率是否存在顯著性差異。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)得到表10、表11結(jié)果。

        分析表10的配對T檢驗結(jié)果,“營改增”前后樣本上市公司顯著檢驗值 Sig.為 0.198,大于顯著性水平 0.05,所以沒有通過顯著性檢驗。表明2016年對比于2015年,樣本企業(yè)2016年房地產(chǎn)業(yè)的流轉(zhuǎn)稅負(fù)率上升幅度并不十分顯著。即“營改增”后對樣本企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響并不顯著。

        分析表11的配對T檢驗結(jié)果,樣本上市公司2015年和2016年的總體稅稅負(fù)率顯著檢驗值Sig.為0.732,大于顯著性水平0.05,表明樣本企業(yè)“營改增”前后,房地產(chǎn)業(yè)的總體稅負(fù)率上升并不十分顯著。即“營改增”后對房地產(chǎn)上市公司的總體稅負(fù)的影響不顯著。

        五、結(jié)論與建議

        (一)結(jié)論分析。根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析,研究得出:(1)“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)上市公司流轉(zhuǎn)稅額和總體稅額整體增加。(2)房地產(chǎn)企業(yè)之間的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和總體稅負(fù)率差距拉大。(3)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加但行業(yè)稅負(fù)增加幅度不大,“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響并不顯著。

        對于產(chǎn)生以上結(jié)果的原因,本文認(rèn)為:(1)可能是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不均衡,資本結(jié)構(gòu)和融資渠道也不完全相同,在短時間適應(yīng)統(tǒng)一的稅收優(yōu)惠政策較為困難。(2)可能是由于進(jìn)項稅抵扣困難,房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項稅可抵扣項目中的供應(yīng)商(如建筑材料與勞務(wù))大多為個體、小規(guī)模納稅人等,難以開具增值稅專用發(fā)票。(3)“營改增”后企業(yè)的財務(wù)處理難度加大,需要在新舊稅制過渡期轉(zhuǎn)換稅務(wù)處理方法。因此,企業(yè)調(diào)整并適應(yīng)房地產(chǎn)新政很可能需要經(jīng)歷探索的過程。

        表8 2015年與2016年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率描述性統(tǒng)計

        表9 2015年與2016年總體稅負(fù)率描述性統(tǒng)計表

        表10 2016年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率和2015年流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)率的成對樣本檢驗

        表11 2015年總體稅負(fù)率和2016年總體稅負(fù)率成對樣本檢驗

        (二)對策及建議?!盃I改增”是我國重大的稅制改革,可以推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)間稅負(fù)公平,更能促進(jìn)所在行業(yè)規(guī)范化和有序化發(fā)展,因此需要房地產(chǎn)企業(yè)積極做出調(diào)整。本文為部分“營改增”后稅負(fù)增加的房地產(chǎn)企業(yè)盡早適應(yīng)新的增值稅稅收政策,提出以下建議。

        1.供應(yīng)商的辨析和管理。對于正在合作的供應(yīng)商,辨析其所屬的納稅類型,包括梳理采購項目以及獲得的發(fā)票類型;通過供應(yīng)商的利潤情況和稅務(wù)登記等基礎(chǔ)情況,來判斷營業(yè)稅納稅人供應(yīng)商未來是否可以轉(zhuǎn)為增值稅一般納稅人。財務(wù)部門要針對不同類型的供應(yīng)商制定“營改增”后重新的分類議價策略,淘汰無法提供增值稅專用發(fā)票的和比價中價格較高的供應(yīng)商。

        對于未來可能合作的新供應(yīng)商,應(yīng)調(diào)整招標(biāo)的要求。采購部門應(yīng)在新的招標(biāo)條件中首先明確投標(biāo)企業(yè)的報價是否含稅,其次添加對投標(biāo)企業(yè)的一般納稅人或小規(guī)模納稅人的稅務(wù)資質(zhì)要求,并針對不同項目進(jìn)行選擇,以開發(fā)項目需要的納稅方式選擇相應(yīng)資格的投標(biāo)企業(yè)。如果有一般納稅人和小規(guī)模納稅人都參與的項目,則利用成本、增值稅、相關(guān)附加稅費計算綜合成本,對投標(biāo)價格進(jìn)行比較擇優(yōu),選出綜合成本更低的供應(yīng)商。

        2.合同的管理。合同管理是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)管控的必要環(huán)節(jié)。首先,房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主和上游供應(yīng)商應(yīng)保持積極的溝通。對“營改增”后企業(yè)可能出現(xiàn)的價格變動及時協(xié)商,有助于預(yù)防潛在的合同和開票爭議。其次,要細(xì)化合同的涉稅條款內(nèi)容。財稅[2016]36號文件規(guī)定了新的納稅義務(wù)發(fā)生時間,從風(fēng)險防范的角度要明確合同稅務(wù)的合規(guī)性,明確供應(yīng)商提供貨物和服務(wù)后開具什么發(fā)票,什么時候開具發(fā)票,不按時開具和提供發(fā)票將承擔(dān)什么樣的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理不是交易實質(zhì)性的標(biāo)的物,所以合同應(yīng)據(jù)實將服務(wù)的方式、服務(wù)的內(nèi)容及提供服務(wù)的地點等細(xì)節(jié)進(jìn)行清晰規(guī)定。

        3.增值稅專用發(fā)票管理和相關(guān)制度制定。增值稅專用發(fā)票是反映納稅人經(jīng)濟(jì)活動的會計憑證,也是銷售方納稅義務(wù)和進(jìn)項稅額的合法證明。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在日常經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中對增值稅發(fā)票加強(qiáng)核查,檢查開票時項目填寫是否齊全,是否加蓋發(fā)票專用章;對于取得稅控系統(tǒng)開具的貨物或勞務(wù)清單同時需要加蓋發(fā)票專用章,以保證獲得更多的進(jìn)項抵扣,降低企業(yè)稅負(fù)。

        房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合現(xiàn)有的內(nèi)部控制和財務(wù)管理辦法,根據(jù)稅收管理和企業(yè)管理要求,以及財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力,制定增值稅專用發(fā)票管理制度,保證管理制度的可操作性符合企業(yè)的實際需求。

        4.積極進(jìn)行納稅測算和稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃是事前對涉稅事項的合理測算,為了盡可能地降低企業(yè)負(fù)擔(dān),稅務(wù)籌劃在獲取利益的同時,還需保證選擇的納稅方案符合國家法律法規(guī)和公司經(jīng)營條件?,F(xiàn)根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)其中涉及有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的新政策和過渡性政策,提供納稅籌劃新思路。

        一是企業(yè)老項目納稅方式選擇的稅務(wù)籌劃。根據(jù)規(guī)定,2016年4月30日以前開工建設(shè)的房地產(chǎn)老項目的計稅方法有兩種,包括稅率為11%的一般計稅方法和稅率為5%的簡易計稅方法,一般計稅方法進(jìn)項可以抵扣,簡易計稅方法進(jìn)項不可以抵扣。

        假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額為I,當(dāng)期允許扣除的土地出讓金為V,可抵扣進(jìn)項(建筑物料成本)占應(yīng)稅銷售額的比例為 M,進(jìn)項稅稅率為P%。對于老項目,選擇簡易計稅或者一般計稅方式的測算模型及分析如下:

        簡易計稅方式應(yīng)交增值稅=I/(1+5%)×5%

        一般計稅方式應(yīng)交增值稅=(I-V)/(1+11%)×11%-I×M/(1+11%)×P%

        兩個方案的比較主要取決于 V、M兩個因素。當(dāng)該項目的土地出讓金占總體開發(fā)價值的比例較高時,房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計稅方法,可以繳納更低的增值稅稅額。作為影響M高低的因素,主要參考該公司目前簽訂合同的條款,如果合同已經(jīng)簽訂且無法獲得增值稅發(fā)票,那么可抵扣進(jìn)項的比例就會很低。因此主要參考簡易計稅和一般計稅方式稅額的計算結(jié)果,最終擇優(yōu)挑出最佳的方案。

        二是供材方式選擇的稅務(wù)籌劃。根據(jù)規(guī)定,一般納稅人為甲供工程提供建筑服務(wù),可以選擇簡易計稅方式計稅。房地產(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)時與乙方建筑企業(yè)簽訂施工合同時,選擇簡易計稅方式還是一般計稅方式,通過以下測算來選擇。

        若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(甲方)準(zhǔn)備開發(fā)一期新的項目,預(yù)計建筑工程總造價Y元,其中工程材料X元,與建筑企業(yè)(乙方)招標(biāo)簽訂合同時,選擇用一般計稅還是采用甲供材料?

        計算兩種方式的稅負(fù)平衡點:

        一般計稅(乙供材料)方式,就建筑工程部分繳納稅額,企業(yè)應(yīng)交增值稅=Y/(1+11%)×11%。

        簡易計稅(甲供材料)方式,就提供的材料繳納增值稅,對建筑工程部分簡易計稅,企業(yè)應(yīng)交增值稅=X/(1+17%)×17%-(Y-X)/(1+3%)×3%。

        推導(dǎo)出,當(dāng)X占Y的60.35%時,即材料占到總工程造價的60.35%時,一般計稅方式和簡易計稅方式繳納的稅款相等。所以企業(yè)選擇兩種繳稅方式的臨界點參考值是:甲供材料的價稅合計小于60.35%的工程總價稅合計,選擇一般計稅方式更優(yōu);甲供材料物料價稅合計大于60.35%的工程總價稅合計,則選擇甲供材料有利。同時,也還需要考慮施工單位(乙方)的實際管控稅負(fù)能力,如果施工方獲得進(jìn)項抵扣的可能性較小,也會更傾向于簡易征收。

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