陶曉智

樓事紛繁迷人眼。我們邀請(qǐng)三位濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，就房?jī)r(jià)、區(qū)域和投資等讀者關(guān)心的問題進(jìn)行解讀。

央行降準(zhǔn)之后，緊接著6月27日，央行貨幣政策委員會(huì)召開了第二季度的例會(huì)，例會(huì)內(nèi)容很多，提到了貿(mào)易戰(zhàn)、貨幣政策，也提到了房地產(chǎn)。

抽取相關(guān)的內(nèi)容來看，它弱化了對(duì)外部環(huán)境和國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融聯(lián)系，認(rèn)為內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)不斷上升，外貿(mào)依存度顯著下降，應(yīng)對(duì)外部沖擊的能力增強(qiáng)。也就是說，在貿(mào)易戰(zhàn)下，我們將更重視內(nèi)部對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用。重視內(nèi)部會(huì)讓房地產(chǎn)唱大戲嗎？從目前信息來看，不會(huì)。

再具體點(diǎn)兒看，6月25日，國(guó)開行總行宣布所有棚改合同審批權(quán)限上收總行，由總行來審批。過去的貨幣化拆遷安置將改為實(shí)物安置為主，去杠桿明顯，對(duì)這些城市過熱的房?jī)r(jià)是釜底抽薪。

同一天，住建部會(huì)同中宣部、公安部、司法部等七個(gè)部委，聯(lián)合印發(fā)關(guān)于在30個(gè)城市整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的專項(xiàng)通知。從這些舉措能夠看出，政府不但是要加大房地產(chǎn)的調(diào)控，且手段將越來越豐富、目標(biāo)越來越精準(zhǔn)。整治時(shí)間是從2018年7月初到12月底，這基本是在告訴市場(chǎng)，從2016年9月30日以來的房地產(chǎn)調(diào)控，到今年年底依然不會(huì)放松。

我之前提到過，今年下半年開始到明年，是房地產(chǎn)企業(yè)還債的高峰期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)，2017年到期的規(guī)模是1000億，那么2018年大約是2100億，明年將達(dá)到接近4100億，那么是2018年的兩倍、2017年的四倍。

數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，40家典型上市房企今年融資渠道全面受阻，需要依賴于銷售回款來改善現(xiàn)金流，在調(diào)控不放松的壓力之下，銷售會(huì)放緩，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會(huì)越來越大。

七部委要整治的30個(gè)城市，有北上廣深、天津、濟(jì)南等等，包含了一線城市和強(qiáng)二線城市，也包含了大部分的省會(huì)城市，輻射范圍之廣，在這一輪調(diào)控當(dāng)中是前所未有的。這對(duì)其他城市也會(huì)起到很強(qiáng)的震懾作用。所以我推測(cè)，今年下半年，90%以上的城市房?jī)r(jià)上漲的通道基本關(guān)閉，房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)定一段時(shí)間。

有些買房的朋友不妨等等看。下半年的推盤量多、可選余地大，部分房企、部分項(xiàng)目可能會(huì)因?yàn)橘Y金的壓力，而選擇低價(jià)開盤，或者是選擇促銷來回流資金。

當(dāng)然，這是對(duì)剛需和剛性改善而言的，那么投資的可以先歇歇了。