許秀靜
實(shí)力與機(jī)遇、體制與理念:當(dāng)繁華與喧囂歸于理性與平靜,誰能留下一抹靚麗身影?
大幕初啟
中國房地產(chǎn)全部的光與暗,都是從1998年的一紙文件開始的。
是年6月,全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會(huì)議召開。隨后,國務(wù)院在7月3日頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,正式開啟了以“取消福利分房,實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。在新中國延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度壽終正寢,“市場(chǎng)化”成為了住房建設(shè)的主題詞。
“房改”拉開了中國市場(chǎng)化進(jìn)程中“第三次財(cái)富浪潮”的大幕。回首往事,絕大多數(shù)普通人會(huì)發(fā)出嗟嘆“后悔當(dāng)年沒有多買幾套房”。
1997年,已過而立之年的吳立春從加拿大歸來,開始創(chuàng)辦三慶地產(chǎn)。擁有多年海外創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷的他,恰好踩準(zhǔn)了市場(chǎng)的鼓點(diǎn)。
坐落在燕子山路的三慶燕柳園,是他給濟(jì)南人獻(xiàn)上的第一部“作品”。此后,三慶又相繼開發(fā)三慶·燕慶園、三慶·匯文軒、三慶·楓潤山居、三慶·楓潤商務(wù)大廈、三慶·新馨家園、以及“世紀(jì)財(cái)富中心”、長清“大學(xué)商業(yè)街”等十多個(gè)項(xiàng)目?!案黜?xiàng)目的開發(fā)建設(shè)均借鑒了國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)理念和施工管理經(jīng)驗(yàn),迎合各級(jí)市場(chǎng)的需求,取得了良好的業(yè)績”。
回望當(dāng)年,與三慶同樣成長起來的濟(jì)南房企,耳熟能詳:齊魯置業(yè)、普利房產(chǎn)、天業(yè)房產(chǎn)、海蔚置業(yè)、三聯(lián)房產(chǎn)、市開發(fā)房產(chǎn)、二建房產(chǎn)等都曾是地產(chǎn)“紅人”。
大批出自本土開發(fā)商之手的項(xiàng)目也吸引了首批市場(chǎng)化購房者出手:中創(chuàng)開元山莊、永大清華園、中聯(lián)花園、普利利東花園、中齊泉印蘭亭、匯科旺園、三箭如意苑等,這些本土開發(fā)商推出的項(xiàng)目,規(guī)模雖然不大,但因地處城市黃金地段,跟傳統(tǒng)公房相比更高級(jí)、更舒適的品質(zhì)感,輕易俘獲了泉城置業(yè)者的心。
可以說,1998-2008房改后的十年,是房企們快速成長期,本土開發(fā)商的日子也過得“從容滋潤”。曾有媒體表述如下:
10年之前,濟(jì)南地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛迎來第一批外來“野蠻人”,當(dāng)初的本土地產(chǎn)商規(guī)模還不足以與外來品牌抗衡,但市場(chǎng)認(rèn)可度依舊很高,房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼,各家都賺得盆滿缽滿,沒有太多的顧慮和擔(dān)心,濟(jì)南城還有著大片未開發(fā)的黃金土地,大家你一塊,我一塊,干得熱火朝天。房地產(chǎn)市場(chǎng)一路高歌,發(fā)展迅猛,造就許多成功企業(yè),富裕一方經(jīng)濟(jì),推動(dòng)消費(fèi)增長。
大盤時(shí)代,資本角逐
2002年,陽光100國際新城亮相濟(jì)南,因其是濟(jì)南首個(gè)超過百萬平米的體量以及“外來大鱷”的開發(fā)商身份,在省城房地產(chǎn)市場(chǎng)引起了巨大的震動(dòng)。新世紀(jì)之初,外來開發(fā)商在濟(jì)屈指可數(shù),與陽光100同期的有外海、新世界等地產(chǎn)公司。
2007年開始,國內(nèi)知名地產(chǎn)大鱷陸續(xù)進(jìn)駐濟(jì)南。這一年2月,海爾集團(tuán)取得了全運(yùn)村項(xiàng)目的開發(fā)權(quán);同年10月,保利山東置業(yè)集團(tuán)有限公司成立。
2008年的濟(jì)南地產(chǎn)也特別熱鬧:天鴻地產(chǎn)3月份拿下田園新城地塊,成為登陸濟(jì)南北部的首個(gè)“造城”項(xiàng)目;中海地產(chǎn)濟(jì)南公司成立,開始大手筆開發(fā);海信地產(chǎn)在濟(jì)南的開發(fā)面積戰(zhàn)略儲(chǔ)備達(dá)到百萬平方米;年底,海爾地產(chǎn)、綠城置業(yè)聯(lián)袂開發(fā)的海爾綠城全運(yùn)村開盤,省城樓市一度沸騰。
此后,愈多知名房企入駐濟(jì)南,其中不乏一線大牌。2009年7月,上海綠地地產(chǎn)高調(diào)進(jìn)駐濟(jì)南,隨后北大資源、深圳華強(qiáng)、恒大集團(tuán)相繼而來。
2010年1月,恒大拿下長清區(qū)長清大道北地塊,之后綠地地產(chǎn)相繼拿下西部臘山、西客站片區(qū)8宗土地,外來房企開始爭(zhēng)搶濟(jì)南市場(chǎng)。
2012年,萬科來了,濟(jì)南樓市再度震蕩。2013年龍湖入濟(jì)拿地,2014年初項(xiàng)目亮相;緊接著,榮盛來到濟(jì)南,一年內(nèi)拿地開發(fā),取得銷售佳績;隨后融創(chuàng)也悄然落地,售樓處迅速建成開放。這一年,還有中弘、中垠、德潤、立天唐人等開發(fā)商卷土而來,省城樓市再次掀起“群狼入侵”的高潮。
隨著2017年6月30日長清區(qū)東鋪社區(qū)競(jìng)拍結(jié)果出爐,一個(gè)在濟(jì)南人看來有些陌生、業(yè)內(nèi)卻再熟悉不過的地產(chǎn)豪門——招商蛇口,借此次拿地成為進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)的第17家全國房企Top20強(qiáng)。這一年,通過拿地在濟(jì)露面的外地房企還有:和昌、中駿、泰禾。
據(jù)統(tǒng)計(jì),恒大集團(tuán)、保利置業(yè)、華潤置地、中海地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、世茂地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、綠城置業(yè)、龍湖地產(chǎn)等30余家一線開發(fā)商已經(jīng)成為土地市場(chǎng)、開發(fā)市場(chǎng)、銷售市場(chǎng)的絕對(duì)主力,加上本土的房地產(chǎn)巨頭魯能地產(chǎn)、重汽地產(chǎn)、魯商置業(yè)等,駐濟(jì)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng),已經(jīng)逐漸升級(jí)為國家一線開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)。
“煮熟的鴨子飛走了”
僧多粥少。隨著地產(chǎn)大鱷的大批進(jìn)駐,在土地資源的爭(zhēng)奪上,本土企業(yè),尤其是中小公司幾陷無米下炊的境地。
“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天,已經(jīng)是資金密集型的行業(yè),全國性的房企在資金、管理、運(yùn)營等方面都更有優(yōu)勢(shì)。尤其是在土地市場(chǎng)上,土地拍賣所需金額越來越大,大型開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)也就越來越明顯?!币患业禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)從業(yè)者認(rèn)為。
“濟(jì)南的土地政策以前叫做‘一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)?!患?jí)市場(chǎng),就是指土地熟化拆遷;‘二級(jí)市場(chǎng)是指土地拍賣?!弧⒍?jí)聯(lián)動(dòng),就是指如果你能拿到土地熟化權(quán),在后期土地拍賣時(shí)就可以附加條件,甚至以底價(jià)拿到土地?!蹦潮就恋禺a(chǎn)人士介紹,“在以前,大型開發(fā)商一般不愿意介入到拆遷領(lǐng)域,所以本土開發(fā)商就可以先拆遷,然后拿地。但‘一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的政策在2016年6月底終止,熟化企業(yè)在拿地時(shí)不再有優(yōu)勢(shì)?!?/p>
“一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)”政策的終止對(duì)市場(chǎng)有利有弊?!昂锰幨歉该髁?,大家都在同一起跑線上,通過拍賣拿地。但對(duì)于中小房企來說,由于資金實(shí)力較弱,就很難拿到土地了?!痹撊耸空f。
以2016年的土拍市場(chǎng)行情為例:推出119宗土地,成交了106宗,其中主城區(qū)居住或商住混合用地共67宗。
在這67宗土地中,被全國性房企拿走的共48宗,拿地企業(yè)包括綠地、龍湖、中海、萬科、榮盛、路勁、帝華等。
另外,全國性企業(yè)與本土企業(yè)的合資公司拿到4宗。這4宗土地皆由本土企業(yè)負(fù)責(zé)拆遷熟化,由全國性企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)。
魯能亙富拿到1宗。魯能亙富通常被認(rèn)為是濟(jì)南本土開發(fā)商,但實(shí)際上它的總部也已遷至北京。
濟(jì)南本土中小開發(fā)商只拿到1宗———由濟(jì)南明湖天地建設(shè)發(fā)展有限公司拍得,這批靠熟化人資格拿到的土地,成為濟(jì)南最后一批“一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)”的土地。
一些沒趕上政策末班車的房企,甚至“連煮熟的鴨子都飛走了”。
2016年9月21日的土地拍賣中,全福立交橋西北角某地塊,原本已由將軍集團(tuán)旗下的山東將軍盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中標(biāo),并出資進(jìn)行熟化。按規(guī)劃,要安置187戶將軍集團(tuán)的職工,另外有400多套房子作為商品住宅對(duì)外出售。據(jù)稱將軍集團(tuán)的職工已經(jīng)交了一部分錢,只等將軍盛世參與競(jìng)拍,拿下地之后就可以開工建房了。
在此之前,這類棚改項(xiàng)目一般是誰熟化誰開發(fā)。但“6·30”土拍新政出臺(tái)后,這塊土地遭到多家房企“圍攻”,最終榮盛地產(chǎn)以5億余元的總價(jià)拿下了該地塊,將軍盛世只能把前期熟化的土地拱手相讓。
在市場(chǎng)和政策的雙重壓力下,本土中小房企的生存空間越來越小。
本土企業(yè)的突圍之路
在接受專訪時(shí),吳立春曾表示“與狼共舞,出路只有兩條,要么自己變成狼,要么成為狼的獵物”。吳立春感慨到:未來濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨大洗牌,這種洗牌是建立在資金基礎(chǔ)上的,誰擁有更多資源、更多資金,才能在新一輪大洗牌中勝出,才不至于被淘汰。
如今吳立春麾下已擁有子公司12家、參股公司5家,控股高等教育??茖W(xué)院1所,開發(fā)足跡遍布山東16地市,他也由一個(gè)單純的地產(chǎn)開發(fā)商變成了興辦教育、投資新能源等行業(yè)的多面手。
談及未來的發(fā)展,吳立春說:“我們80%的精力還是放在老本行上,立足目前資源建設(shè)精品工程。第二條主線是教育。我們擁有目前濟(jì)南民辦高校最好的學(xué)校,包括最大的投資,最好的老師,最好的教學(xué)環(huán)境?!卑雌溆?jì)劃,三慶創(chuàng)辦的山東凱文職業(yè)技術(shù)學(xué)院,將繼續(xù)擴(kuò)大招生規(guī)模,打造民辦高校樣板學(xué)校。三慶第三個(gè)投資方向涉足新能源行業(yè),目前成立了久兆新能源科技有限公司、山東寶雅新能源汽車股份有限公司,產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合,致力于高品質(zhì)磷酸鐵鋰電池組系統(tǒng)集成研發(fā)、制造,以及新能源車類產(chǎn)品、燃料電池、電動(dòng)汽車高能動(dòng)力及專用傳動(dòng)機(jī)構(gòu)等研發(fā)與生產(chǎn),積極推動(dòng)新能源電動(dòng)汽車的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。
作為一家擁有40余年發(fā)展歷史的本土責(zé)任房企,山東綠地泉控股集團(tuán)可謂國有房企轉(zhuǎn)企改制的典型代表。
甸柳莊小區(qū)、八里洼小區(qū)、燕子山小區(qū)、佛山苑小區(qū),一個(gè)個(gè)耳熟能詳?shù)男^(qū)名,記錄了綠地泉這家本土房企的悠久歷史。
1975年,濟(jì)南市政府設(shè)立濟(jì)南市民用建筑統(tǒng)建辦公室,歷經(jīng)濟(jì)南市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司和濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司等階段,并于2009年引進(jìn)上海綠地集團(tuán)轉(zhuǎn)企改制,成立濟(jì)南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司,并于2016年9月8日轉(zhuǎn)型升級(jí)為山東綠地泉控股集團(tuán)。
綠地泉集團(tuán)改制以來,累計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入300多億元,上繳稅費(fèi)達(dá)30億元,僅2018年上半年上繳稅費(fèi)6.73億元。資產(chǎn)總額達(dá)200億元,實(shí)現(xiàn)大幅增長和跨越式發(fā)展,為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
手中有糧心不慌,2017年3月,綠地泉成功獲取青島兩地塊,進(jìn)駐青島的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。早在2011年,綠地泉已進(jìn)駐泰安市場(chǎng),邁出了規(guī)模拓展的第一步,此后,綠地泉陸續(xù)開辟濟(jì)寧、青島市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)了四城聯(lián)動(dòng)的布局。2018年,綠地泉誓要進(jìn)駐齊魯七城,實(shí)現(xiàn)更大發(fā)展。
“綠地泉今天的成就,得益于不斷改革轉(zhuǎn)型,勇于突破創(chuàng)新和持續(xù)推動(dòng)發(fā)展?!本G地泉董事長劉岷表示。
除轉(zhuǎn)型升級(jí)外,多元化發(fā)展也是本土企業(yè)實(shí)現(xiàn)突圍的一項(xiàng)措施。
2016年綠地泉集團(tuán)制定了五年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃,提出到2020年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入400億并躋身中國企業(yè)500強(qiáng)的目標(biāo)。綠地泉朝著“品質(zhì)新生活綜合服務(wù)和多元化發(fā)展的企業(yè)集團(tuán)”的目標(biāo)加速邁進(jìn),開啟集團(tuán)化發(fā)展的“泉”新征程。
除建設(shè)、物業(yè)、生態(tài)公司之外,綠地泉還成立新能源公司和綠地泉?jiǎng)?chuàng)客平臺(tái),積極推動(dòng)文教產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展,形成了較為完備的多元產(chǎn)業(yè)布局。
山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗認(rèn)為,在國有企業(yè)市場(chǎng)化改革的道路上,綠地泉進(jìn)行股份制改革的一系列舉措,跟上了時(shí)代的步伐,很多等靠政府資源的國企,就這樣被市場(chǎng)淘汰了,近年來的轉(zhuǎn)型改制,正是綠地泉企業(yè)理念轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)。
上帝的歸上帝,凱撒的歸凱撒
市場(chǎng)狂飆、房價(jià)高企、政策調(diào)控,20年市場(chǎng)輪回中,伴隨十九大報(bào)告、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的召開,“租售并舉”的供應(yīng)側(cè)改革,力保樓市穩(wěn)定發(fā)展,“房住不炒”的“新房改”理念強(qiáng)力貫徹,樓市似乎又走到了新的歷史檔口。
翻看2017年濟(jì)南企業(yè)商品房銷售面積和銷售金額前十名排行榜,一線房企壟斷市場(chǎng),令人欣喜的是,幾家已經(jīng)布局全國的本土實(shí)力企業(yè)魯能地產(chǎn)、銀豐地產(chǎn)依然表現(xiàn)突出。歷經(jīng)20年的發(fā)展,經(jīng)過一輪輪洗牌,本土房企在起起伏伏中前進(jìn),不斷做大做強(qiáng),在日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)中漸行漸穩(wěn)。
繁華與喧囂終將回歸理性與平靜。機(jī)遇面前,實(shí)力、體制與理念,孰將成為房企的制勝之道?大浪淘沙,誰又能在這個(gè)號(hào)稱百年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中留下一抹靚麗的身影?我們拭目以待。