■ 周尚冰

新加坡是一個充滿 “矛盾”的國家。國旗上的星月象征穆斯林，官方語言是英語，文字卻采用了簡體字。最初來到新加坡的主要以中國南方的華人為主，且多為下南洋的苦力。1959年，李光耀領導的 “人民行動黨”高舉 “多元種族”旗幟，同時也是因為反殖而奪取了大選勝利。盡管華人占新加坡人口的多數(shù)，但其 “多元社會”更甚于 “華人社會”。

維持 “多元社會”需要穩(wěn)定的經(jīng)濟與政治環(huán)境。而公平分配則是這一穩(wěn)定狀態(tài)的前提之一。其中，保證大多數(shù)人的住房權利是公平分配的重中之重。為此，新加坡從獨立伊始就確立 “居者有其屋”的國策，旨在 “為所有新加坡人提供策劃周詳?shù)慕M屋”，明確住房問題必須由政府統(tǒng)籌解決，并與此對應，制定了一系列由政府提供居民住房的土地和房產政策：

新加坡由國家免費提供居民住房土地，統(tǒng)一規(guī)劃、建設居民住房 （新加坡稱組屋）。對每一位有工作的居民收取工資收入的34.6%作為個人中央公積金，用于住房、醫(yī)療和養(yǎng)老。其中個人繳交20%，企業(yè)繳交14.6%；其中的20%用于租賃、購買住房。政府劃定購房收入限定標準。新加坡建屋局負責發(fā)展的組屋，視房型大小和地點、樓層等，一套房大概20——50萬新幣就能拿下。

新加坡政府對于目前月均戶收入少于8000新元的，可購買4房或5房式組屋，月均戶收入少于3000元的，可購買3房式組屋，少于2000元的可購買2房式組屋。

購買政府組屋可以向銀行申請貸款，一般首付20%就可以了。五房型的組屋，根據(jù)地點不同，價格在30萬新幣到40萬新幣間，首付20%，也就是6萬新元到8萬新元。新購的組屋住滿5年后，可以在市場上出售。

組屋房價以公積金中的住房部分能 “買得起”為標準設定政府定價，目標是一個人參加工作5年后，結婚時能首次使用中央公積金購買政府組屋。最終90%的人能買3房式，80%的人能買4房式。一人一生可以享受政府補貼購買兩次組屋 （一次換購大房）。組屋可以進入二手市場交易，年老時也可以大房換小房，增值部分可以補充個人公積金 （用于養(yǎng)老、醫(yī)療）。

新加坡政府對購買者的資格有著嚴格的審查制度，規(guī)定了嚴格的準入條件。分配程序和等級制度確保了組屋分配的公開、公平與公正。新加坡政府規(guī)定，一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新房子，舊組屋必須退出來，以防有人投機占有。對于弄虛作假騙購騙租者，當事人將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監(jiān)禁，或者兩者兼施。

新加坡歷史上也曾有過大部分國民 “買不起房”的痛苦經(jīng)歷。但經(jīng)過40年的努力，新加坡的公共住房為80%以上的居民提供了住所，大約95%的成年人有了自己的住房。總理李顯龍曾在國慶群眾大會上承諾，政府將保證每個有工作的新加坡家庭都能買得起新組屋，買家只須動用公積金就能在25年內付清所有房貸。新加坡人口密度在2013年就已經(jīng)達到7588人/平方公里，作為一個面積只有719.1平方公里的城邦國家，依靠科學精準的規(guī)劃，創(chuàng)造了一個 “住房奇跡”。2008年，新加坡 “居者有其屋”計劃獲得聯(lián)合國公共服務獎?？梢哉f，在解決居民住房問題上，新加坡堪稱全球范例。

新加坡住房制度最大的特點是政府的強力介入。住房市場的特殊性既要求運用市場規(guī)律，又需要政府的強干預措施。經(jīng)濟學原理中 “市場失敗”的兩個條件是壟斷性和外部性，土地市場完全符合。城市住宅用地的價值完全取決于城市規(guī)劃和道路交通、學校、醫(yī)院等基礎設施建設的環(huán)境外部性，加上土地的不可再生與地理壟斷性，導致了在土地問題上單一依靠市場調控的失敗。因此，土地的開發(fā)和增值收益不能成為原土地產權人、開發(fā)商和囤房投資者的私利，而應由社會共同分享，因而，政策上必須堅持普通住宅用地開發(fā)的公益性和非盈利性。

新加坡的房地產政策目標是不斷演進的，大致經(jīng)歷了“滿足居民居住需求——不斷改善居民居住質量——鼓勵居民擁有住房產權”三個階段，體現(xiàn)了以人為本的設計理念。居民區(qū)分布在圍繞市中心的20多個市鎮(zhèn)，不論居住在哪里，居民都不會感到生活不便，因為每個市鎮(zhèn)都是交通便利、配套設施完備、環(huán)境優(yōu)美的綜合體。雖然房價也會因距市中心的遠近有高有低，但就生活便利性而言卻幾乎是一樣的。建屋局會定期對組屋進行維修，保障其居住的舒適性。

新加坡的成功經(jīng)驗一直以來都受到中國的重視。“十三五規(guī)劃建議”中明確提出：維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，支持引導其依法自愿有償轉讓上述權益。深化住房制度改革。加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。而在兩會上，“建議”中提出的住房制度改革很可能會與“去庫存”、“戶籍制度改革”等形成一系列配套的惠民政策在未來推出。

事實上，宜居與人口密度、城市化率、置業(yè)偏好、經(jīng)濟發(fā)展水品基本無關。住房問題與宜居渴望，其實就是兩個字：公平。每年召開的兩會，正一直沿著這個方向前進?！?/p>