陸涵之

租房子這件事從來沒有像最近一段時(shí)間這樣，如此牽動(dòng)人心。

8月初，網(wǎng)民“xianpian”在某論壇發(fā)布一則帖子，講述他計(jì)劃出租自己位于北京天通苑的一套三居房源時(shí)，引來自如、蛋殼等中介平臺(tái)抬價(jià)哄搶。

經(jīng)網(wǎng)絡(luò)發(fā)酵，這個(gè)帖子引起巨大關(guān)注，不少房東和“北漂”房客紛紛吐槽自己的類似遭遇，指責(zé)長(zhǎng)租公寓中介平臺(tái)推高了房租。

此后，我愛我家原副總裁胡景暉等行業(yè)人士也“看不下去”了，自曝資本如何涌入市場(chǎng)，中介平臺(tái)如何區(qū)域控盤，抬高房租。

隨著事件升溫，相關(guān)政府部門開始介入。8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門集中約談蛋殼、自如、相寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

8月19日，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)承諾不漲租金，且拿出手中共計(jì)超過12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)。

8月21日，北京市住建委發(fā)布消息，將加大租賃住房供應(yīng)，近期將加快推進(jìn)5000套公租房供應(yīng)分配。預(yù)計(jì)年底前還有幾個(gè)大項(xiàng)目近萬(wàn)套房源啟動(dòng)分配，以滿足公租房各類保障群體需求。

隨后，北京市住建委會(huì)同相關(guān)部門，依托12345政府服務(wù)熱線，開通了打擊“黑中介”投訴舉報(bào)熱線，針對(duì)群眾投訴舉報(bào)的相關(guān)問題迅速行動(dòng)，對(duì)涉嫌存在違法違規(guī)問題的北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司等23家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了查處。

由一則網(wǎng)帖作為導(dǎo)火索，一線城市一直被廣為詬病的租房難、黑中介、“房租暴漲”等問題，終于被各方“攜手”拔出，集中而正式地?cái)[在了公眾和城市治理者的面前。

長(zhǎng)租公寓“原罪”

8月初以來輿論風(fēng)暴中，各方爭(zhēng)議的一個(gè)核心主體，是最近幾年出現(xiàn)的新型房屋租賃產(chǎn)品——長(zhǎng)租公寓。它被認(rèn)為是幫助中介搖身一變成房東，“空手套白狼”、肆意抬價(jià)的“元兇”。

如果從客觀的市場(chǎng)發(fā)展過程來看，長(zhǎng)租公寓的模式本身并非“原罪”，它的出現(xiàn)和火爆有其必然性。

長(zhǎng)期以來，房屋租賃市場(chǎng)一直存在種種亂象：虛假房源、問題房源、糾紛定責(zé)、招租承租……房客的體驗(yàn)之差不必多說，對(duì)于房東而言，即使掛到中介處，房源未能出租、形成空置的情況也時(shí)常發(fā)生。

“代理經(jīng)租”模式，也由此應(yīng)運(yùn)而生。

何為“代理經(jīng)租”？上海市房屋管理局市場(chǎng)監(jiān)管處副處長(zhǎng)劉紀(jì)說，過去租賃市場(chǎng)以自然人出租為主。近年來，市場(chǎng)涌現(xiàn)了例如自如、蛋殼等代理經(jīng)營(yíng)出租的機(jī)構(gòu)，相當(dāng)于租客和房東之間的“第三方”，與租賃房源房東簽訂長(zhǎng)期合約，經(jīng)裝修改造后重新開放給租客，通過市場(chǎng)之手，緩解租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的糾紛。

對(duì)于個(gè)人房東而言，分散式公寓中介平臺(tái)的出現(xiàn)，解決了房源出租不穩(wěn)定、難管理的問題，免除了閑置、與房客產(chǎn)生糾紛等煩惱。

更讓房東動(dòng)心的是，在這一租賃模式中，中介平臺(tái)會(huì)提供各類保障。與某中介平臺(tái)簽了3年租約的房東李女士（化名）告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，中介托管會(huì)購(gòu)買房屋險(xiǎn)，出現(xiàn)危險(xiǎn)事故會(huì)由保險(xiǎn)公司理賠。

同時(shí)，平臺(tái)會(huì)進(jìn)行房屋維護(hù)。李女士說，各平臺(tái)雖然會(huì)抬價(jià)，但本質(zhì)上價(jià)格相近，而對(duì)房屋的維護(hù)程度是她考慮的關(guān)鍵之一。她選擇的中介平臺(tái)當(dāng)初報(bào)價(jià)時(shí)并不是幾家中的最高價(jià)，但是他們每個(gè)月都會(huì)安排人員打掃，做好房屋的基本維護(hù)。這讓她很是滿意。

當(dāng)然，這類中介平臺(tái)在提供高回報(bào)和代管服務(wù)的同時(shí)，對(duì)房東和房源也會(huì)給出相對(duì)更苛刻的條件——比如房屋改造和違約金。

一位在北京中關(guān)村地區(qū)有一套二居房源的房東說，從他與各個(gè)平臺(tái)商討經(jīng)歷看，部分平臺(tái)會(huì)硬性要求房東打隔斷，也有一些平臺(tái)會(huì)讓房東自己選擇，但如果愿意打隔斷，中介會(huì)提高租金。

一旦房東提前收房造成違約，高額違約金也與傳統(tǒng)的C2C（房東對(duì)租戶）模式有較大差別。李女士說，中介和她的約定是，中途違約除了需要交兩個(gè)月違約金，還得加上平臺(tái)裝修的費(fèi)用折算。

例如租期到一半時(shí)違約，需要賠償裝修費(fèi)用的一半。同時(shí)，有的情況下給租客賠付的違約金也要由房東負(fù)責(zé)。種種費(fèi)用相加，代價(jià)不小。李女士認(rèn)為，這導(dǎo)致很多房東如果要賣房，寧愿選擇帶著租約賣給下家也不會(huì)選擇違約。

零和游戲

不過，即使簽約條件苛刻，因?yàn)榇嬖谥T多便利和穩(wěn)定收益，不少房東還是愿意將房源交給運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的中介平臺(tái)。

這也成了本次輿論矛頭轉(zhuǎn)向長(zhǎng)租公寓中介平臺(tái)的突破口，在不少人看來，因?yàn)橛型獠抠Y金支持，中介大規(guī)模抬價(jià)收房，實(shí)現(xiàn)區(qū)域控盤，掌握定價(jià)權(quán)，造成整體房租大幅度上漲。

今年1月，自如獲得了一筆40億元人民幣的A輪融資，隨后蛋殼也收獲了兩輪共計(jì)1.7億美元的融資。手握大量現(xiàn)金的平臺(tái)，展開了房源爭(zhēng)奪戰(zhàn)，抬價(jià)就是方式之一。

這種競(jìng)爭(zhēng)手段，的確在一定程度上推高了部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域的房租價(jià)格。中原地產(chǎn)分析師張大偉說，當(dāng)前北京大量房源被中介改造成公寓再出租，以二房東身份獲得差價(jià)。中介資本進(jìn)入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應(yīng)，只是通過升級(jí)或者分割獲得投資溢價(jià)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說，租賃平臺(tái)爭(zhēng)奪房源的行為，其實(shí)是背后的資本在發(fā)揮力量，本質(zhì)是一種合理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。但是此類房源競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致房源收購(gòu)成本上升，引發(fā)房租上升。

而且如果考慮到房源的裝修成本，以及其他盈利內(nèi)容，租金上升會(huì)更快，進(jìn)而使得房客的壓力更大。

值得注意的是，長(zhǎng)租公寓靠競(jìng)價(jià)爭(zhēng)奪房源的行為，與燒錢換流量的互聯(lián)網(wǎng)思維類似，在戰(zhàn)場(chǎng)上殺敵一千自損八百，既毀了行業(yè)，最終傷的也包括自己。

去年10月，自如CEO熊林就曾表示“談?dòng)€尚早”。胡景暉此前更是向媒體表示，除了我愛我家旗下的“相寓”，市場(chǎng)上其他（長(zhǎng)租公寓）企業(yè)都沒有盈利。

至于房東，會(huì)在長(zhǎng)租公寓助推的房租上漲中大賺一筆嗎？也不盡然。

李女士透露，這類中介平臺(tái)3年起簽，如果中介提出的價(jià)格較高，則需要簽5年。同時(shí)，平臺(tái)每年會(huì)上漲3%的租金價(jià)格。

但時(shí)間線如果放長(zhǎng)，房東實(shí)際收益并不如預(yù)想。由于簽約至少3年，每年3%的上漲比例，完全跟不上北京地區(qū)的房租上漲趨勢(shì)。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過去一年北京、深圳的整租租金出現(xiàn)顯著上升，同比分別上漲了15.5%和16.1%。

具體到一些熱門小區(qū)數(shù)據(jù)更為驚人。比如過去一年，北京天通苑東二區(qū)一套二居室的租金上漲高達(dá)39%，芳群園四區(qū)二居室的租金上漲幅度約為30%。

房租還會(huì)怎么漲

事實(shí)上，除了一些長(zhǎng)租公寓可能存在的搶房源推高房租問題，今年房租上漲較快，還與整體市場(chǎng)變化有關(guān)。

在給本刊記者提供的一份分析報(bào)告里，中信證券研究員陳聰和張全國(guó)認(rèn)為，熱點(diǎn)城市房租上漲有以下幾點(diǎn)原因。

首先，房租跟隨房?jī)r(jià)進(jìn)行了一波補(bǔ)漲。2017年以前，熱點(diǎn)城市的租金上漲并不快，但房?jī)r(jià)上漲幅度較大。同時(shí)，當(dāng)前核心城市的租金回報(bào)率仍然不到2%，非核心城市的租金回報(bào)率更高一些。這既說明當(dāng)前的房?jī)r(jià)還包含了保值增值的預(yù)期，也部分解釋了此前核心城市租金的上漲。

其次，市場(chǎng)對(duì)新增供給尚未形成有效需求。2017年以來，北京、上海等地方供應(yīng)了一些只租不售的土地，北京去年住宅類用地的總供應(yīng)并不少。不過，各地在2017年的新增供應(yīng)尚未轉(zhuǎn)化為有效需求。

再次，北京去年年底開展的整治群租等舉措帶來的供應(yīng)規(guī)范化，也階段性帶來房屋供給下降。

最后，樓市的限價(jià)政策以及消費(fèi)升級(jí)帶來了新需求。以限價(jià)為核心的政策，可能使得一部分存在購(gòu)房意愿的居民開始觀望。這些居民往往具備一定的消費(fèi)能力，對(duì)品質(zhì)居住有一定的訴求，暫時(shí)不買房，可能會(huì)加大全社會(huì)對(duì)租賃房的需求。

那么，在市場(chǎng)供給、結(jié)構(gòu)性需求上漲以及部分中介推波助瀾下，房租還會(huì)上漲到什么程度？

近期在監(jiān)管部門出手后，自如、蛋殼等中介紛紛表明不會(huì)推動(dòng)房租上漲。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于目前對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的租金監(jiān)管較為嚴(yán)厲，近期租金會(huì)相對(duì)穩(wěn)定。

不過，這也不意味著房租會(huì)下跌。部分長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目拿房、裝修等成本較高，盈利是企業(yè)的本質(zhì)需求，期待租金下跌并不實(shí)際。

在他看來，后續(xù)如有部分公寓租金下跌，也是該區(qū)域?qū)嶋H租賃需求的體現(xiàn)。一旦某區(qū)域租賃需求較少，中介布局成本又較高，就會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成威脅。

而大多數(shù)情況下，中介機(jī)構(gòu)不會(huì)主動(dòng)下調(diào)房租，因此后續(xù)需要相關(guān)部門積極監(jiān)管。第一是房源收購(gòu)環(huán)節(jié)需要監(jiān)管，部分不合規(guī)的房源不能進(jìn)入到租賃市場(chǎng)中，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房等。第二是管控租金，部分收購(gòu)成本過高的房源應(yīng)當(dāng)進(jìn)行管控，防范收購(gòu)時(shí)出現(xiàn)加價(jià)現(xiàn)象。

從長(zhǎng)效機(jī)制來說，租賃市場(chǎng)需要做的一個(gè)最基礎(chǔ)的工作，就是實(shí)現(xiàn)租賃平臺(tái)的“聯(lián)網(wǎng)”。

“很多地方此類平臺(tái)魚龍混雜，如果建立一個(gè)官方統(tǒng)一的平臺(tái)，同時(shí)房源信息允許中介機(jī)構(gòu)錄入，可以形成一個(gè)相對(duì)公開透明的租賃市場(chǎng)?！眹?yán)躍進(jìn)說。