□陶 然 聶 龍

近日，南昌市西湖區(qū)人民法院審結(jié)了一起因無(wú)權(quán)代理引起的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。

原告李某與被告王某簽訂了一份《南昌市城市房屋存量房買(mǎi)賣(mài)居間合同》，合同約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告王某代理的其母親趙某所有的位于南昌市西湖區(qū)某小區(qū)的一套房屋，若被告未取得其母親趙某的授權(quán)則應(yīng)向原告賠償3萬(wàn)元。合同簽訂后，原告依約向被告交付了5萬(wàn)元定金。但被告王某遲遲不與原告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。后被告王某告知原告其未取得其母親趙某授權(quán)，不能繼續(xù)履行案涉合同項(xiàng)下的義務(wù)。于是，原告李某向法院提起訴訟，請(qǐng)求被告王某承擔(dān)違約責(zé)任。

法院認(rèn)為，無(wú)權(quán)代理人簽訂的合同是否屬于效力待定的合同，關(guān)鍵是要看無(wú)權(quán)代理合同事后是否被追認(rèn)，如果事后被追認(rèn)了，那么該合同就由無(wú)權(quán)代理變?yōu)榱擞袡?quán)代理，該合同直接約束被代理人，及合同的權(quán)利義務(wù)由被代理人享有和承擔(dān)；如果未被追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人及無(wú)權(quán)代理人承擔(dān)法律責(zé)任。本案被告王某因未取得其母親趙某的授權(quán)，最終導(dǎo)致履行不能，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任。故法院判決被告賠償原告3萬(wàn)元，并返還定金5萬(wàn)元。

【點(diǎn)評(píng)】1.在二手房交易中，如果對(duì)方是代理人，一定要對(duì)方出具充分的證據(jù)證明其代理權(quán)限，最簡(jiǎn)單也是最直接的方法就是要對(duì)方出具業(yè)主簽字的且授權(quán)內(nèi)容明確的《授權(quán)委托書(shū)》，并且要保管好該材料。2.要求代理人出示房產(chǎn)證原件以及業(yè)主的身份證明等，防范代理人無(wú)權(quán)代理，或因房?jī)r(jià)上漲業(yè)主故意以不知情為由拒絕賣(mài)房。3.即使代理人和業(yè)主是親屬關(guān)系，如配偶、父母、子女關(guān)系也不意味著其就有代理權(quán)，能證明其有代理權(quán)的材料只有業(yè)主出具的《授權(quán)委托書(shū)》。