劉丹妮 姜楠

摘要：隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的需求量也將穩(wěn)步上升。經(jīng)濟(jì)適用住房的興起既能直接推動(dòng)我國(guó)住房消費(fèi)的增長(zhǎng)，也能緩解困難家庭的購(gòu)房壓力，同時(shí)也是擴(kuò)大內(nèi)需發(fā)展的有效方式。然而，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的二十幾年中，產(chǎn)生了一系列不可避免的問(wèn)題。文章通過(guò)分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房在發(fā)展中的問(wèn)題以及原因，并且借鑒其他地區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，提出了改善經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展意見(jiàn)。希望通過(guò)此研究，能有益于我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用住房；社會(huì)保障；住房政策；中低收人家庭

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)適用住房的興起有益于住房消費(fèi)的提高從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步上升。大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房既能夠改善城市居住環(huán)境，又能保障低收入者的生活水平，減輕其購(gòu)房負(fù)擔(dān)，同時(shí)也在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的不斷攀升。

一、經(jīng)濟(jì)適用房的概述

隨著城市化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始回暖，住房?jī)r(jià)格也開(kāi)始不斷上升。然而城鎮(zhèn)中能夠購(gòu)買商品房的家庭只占少數(shù)，仍然會(huì)有一些貧困家庭存在著住房困難的問(wèn)題。政府為了解決這一問(wèn)題，從而開(kāi)發(fā)建設(shè)了經(jīng)濟(jì)適用住房。

（一）經(jīng)濟(jì)適用住房的簡(jiǎn)介

1998年以后房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速上升時(shí)期，住房發(fā)展逐漸向市場(chǎng)化靠攏，住房政策的設(shè)立也緊跟社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的步伐。在20世紀(jì)末，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，大部分家庭并不富裕，無(wú)力負(fù)擔(dān)商品住房，因此國(guó)家組織建設(shè)了經(jīng)濟(jì)適用住房出售給經(jīng)濟(jì)條件較差的家庭。如平價(jià)房、安居房、解困房等等。經(jīng)濟(jì)適用住房也由此產(chǎn)生，并成為了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)房源的重要構(gòu)成之一。所謂經(jīng)濟(jì)適用房就是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅，由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地實(shí)行行政劃撥的方式，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。[1]

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展歷程

經(jīng)濟(jì)適用住房起源于二十世紀(jì)五十年代的北京。從1991年開(kāi)始起步，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中曾提出：要優(yōu)先解決困難家庭的住房問(wèn)題，使其生活得到保障，因此要全力支持經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展。這一通知為經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展提供了更強(qiáng)有力的支持。到了1998年，進(jìn)入全面發(fā)展時(shí)期，由于城市中一些貧困家庭不能負(fù)擔(dān)商品房的售價(jià)，政府為了緩解這部分人的居住困難問(wèn)題，開(kāi)始全面促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展。1999年，經(jīng)濟(jì)適用住房快速發(fā)展起來(lái)，具體表現(xiàn)在數(shù)量增加，且周邊基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)始完善，城市中貧困家庭的住房需求得到了保障，緩解了一定的社會(huì)矛盾。然而，自從到了2005年，經(jīng)濟(jì)適用住房在發(fā)展中就出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，如購(gòu)買困難、周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后、住房空置等等，直到現(xiàn)在這些問(wèn)題都還沒(méi)有得到根治。因此自2005年至今，經(jīng)濟(jì)適用住房一直處于完善改革當(dāng)中。

（三）建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的意義

1.經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展有利于保證城市居民住有所居。經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格一般是投入原材料成本確定，相比于商品房的銷售價(jià)格，經(jīng)濟(jì)條件較差的家庭也能負(fù)擔(dān)。它是有利于保障居民生活水平，且具有經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠性質(zhì)的商品住宅，經(jīng)濟(jì)適住房政策，是讓家庭成員自行負(fù)擔(dān)一部分購(gòu)買資金，政府再以一定的優(yōu)惠政策幫助不富裕的家庭，使得城市中貧困家庭也能購(gòu)買房子，使其住有所居。

2.經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)攀升。由于我國(guó)城市化發(fā)展較快，房?jī)r(jià)也處于一個(gè)上升趨勢(shì)，并且這個(gè)趨勢(shì)將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展緩解了大中城市里多數(shù)新產(chǎn)生的城市家庭的住房壓力。

3.經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展有利于促進(jìn)資源合理分配，緩解社會(huì)矛盾，為社會(huì)和諧健康發(fā)展創(chuàng)造了條件。就目前形勢(shì)來(lái)看，對(duì)于像西安、成都、重慶、武漢、深圳、北京等大城市來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用住房的推廣仍具有積極作用。

二、經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買政策

隨著新型城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展，城市中經(jīng)濟(jì)適用住房的申購(gòu)體系也應(yīng)得到改善，為提高對(duì)適用住房合理開(kāi)發(fā)、規(guī)范經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督力度，規(guī)范城市化住房建設(shè)的發(fā)展，并促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家制定了相應(yīng)政策。

（一）經(jīng)濟(jì)適用住房的買賣政策

1.經(jīng)濟(jì)適用房住房的持有人必須自購(gòu)買合同生效之日起住滿5年才能將經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行買賣。若不滿五年因其他特別因素需要轉(zhuǎn)手的，則應(yīng)該由國(guó)家住房保障機(jī)構(gòu)按住房原來(lái)的銷售價(jià)格購(gòu)回。

2.經(jīng)濟(jì)適用住房的持有人若要完善適用房的產(chǎn)權(quán)或者將住房進(jìn)行買賣則需要繳納增值收益，并且繳納收益不得低于經(jīng)濟(jì)適用房的原價(jià)與計(jì)征單價(jià)差額的五分之三。用于補(bǔ)交土地收益等相關(guān)價(jià)款。

3.已經(jīng)得到政策性住房支持的貧困家庭，若需要申購(gòu)住房的，其已經(jīng)得到政策性補(bǔ)助的住房面積，應(yīng)全額上繳計(jì)征單價(jià)與住房原價(jià)的差額。

4.夫妻雙方離異，則雙方不再享有經(jīng)濟(jì)適用住房的住房權(quán)。若重組家庭，并且重組的家庭成員符合申請(qǐng)購(gòu)房條件的，則可再次申購(gòu)住房。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)優(yōu)惠政策

對(duì)于居民，政府對(duì)周邊建設(shè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)稅費(fèi)會(huì)實(shí)行免征政策，而家庭水電等稅費(fèi)則實(shí)行減半征收政策。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房所占用的土地直接由行政劃撥，并給予優(yōu)先辦理業(yè)務(wù)的政策支持。另外，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)只限于1%-3%，市場(chǎng)利潤(rùn)被限在3%以下，切實(shí)保障了中低收人家庭的生活水平。

三、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展情況

經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)施，保障了貧困家庭的住房權(quán)益，同時(shí)也在一定范圍內(nèi)提高了社會(huì)保障程度，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)的和諧發(fā)展。但在經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展改革過(guò)程中，不可避免的會(huì)產(chǎn)生一些相應(yīng)的矛盾。

（一）我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展現(xiàn)狀

1.經(jīng)濟(jì)適用房周邊的學(xué)校、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施發(fā)展滯后。政府曾明確規(guī)定有“經(jīng)濟(jì)適用房要進(jìn)行整體規(guī)劃，把城市里低收入家庭對(duì)醫(yī)療、學(xué)校等周邊配套設(shè)施的需求放在首要位置，對(duì)區(qū)位布局進(jìn)行合理規(guī)劃”，但這些在實(shí)際發(fā)展中卻并不容易落到實(shí)處。多數(shù)的經(jīng)濟(jì)適用住房還仍處于郊區(qū)地帶，地處偏僻，交通不利，周邊缺少配套的基礎(chǔ)設(shè)施如學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院等，居住環(huán)境差。

2.經(jīng)濟(jì)適用住房的供求結(jié)構(gòu)不平衡。在我國(guó)有凌晨4點(diǎn)排隊(duì)仍購(gòu)買不了住房的現(xiàn)象，每一年被政府投放到市場(chǎng)上進(jìn)行買賣的住房數(shù)量是小于貧困家庭的住房需求量的，而要增加經(jīng)濟(jì)適用住房的數(shù)量，則要擴(kuò)大住房的建筑規(guī)模，這將導(dǎo)致占用更多的土地。然而大部分地方的收入主要通過(guò)土地買賣來(lái)獲取，因此政府在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展方面投入力度不足，這也導(dǎo)致每年政府投放到市場(chǎng)上的住房供應(yīng)量有限。

3.住房戶型面積不符合要求。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的管理?xiàng)l例中對(duì)住房的面積有相應(yīng)的規(guī)定，主要是以中小型為主。面積在八十平米上下為中型住房，面積在六十平米左右為小型住房，但很多開(kāi)發(fā)商卻不遵守規(guī)定，將住房面積建到了一百平米以上。在戶型超標(biāo)的同時(shí)，建筑的總面積也隨之?dāng)U大，最后會(huì)導(dǎo)致住房的建設(shè)成本上升，從而增加了中低收人家庭的購(gòu)房壓力。

4.經(jīng)濟(jì)適用住房分配不合理。目前，高收入階層購(gòu)房現(xiàn)象嚴(yán)重，中低收人人群棄購(gòu)現(xiàn)象普遍。而現(xiàn)在住房供需不平衡，這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用住房的房源大多數(shù)流人了富裕家庭的手里。政府為了解決貧困家庭住房困難問(wèn)題的想法得不到落實(shí)。并且又因?yàn)橐恍┙?jīng)濟(jì)適用住房的選址偏僻，交通不便利，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后等諸多問(wèn)題，中低收人人群放棄購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，這又間接的導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用住房空置率上升。

（二）其他國(guó)家住房發(fā)展情況

1.法國(guó)住房法律的發(fā)展?！熬诱哂衅湮荨笔欠▏?guó)福利體系的一個(gè)部分，法國(guó)政府始終把解決低收人家庭住房困難問(wèn)題放在重要位置上。因?yàn)榉▏?guó)的經(jīng)濟(jì)適用住房制度的完善發(fā)展，使得法國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一直穩(wěn)步發(fā)展。法國(guó)主要通過(guò)立法來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房的快速發(fā)展，在十九世紀(jì)末，由于工人們的住房問(wèn)題愈演愈烈，因此法國(guó)政府為緩解這一問(wèn)題，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展，切實(shí)保護(hù)工薪家庭的住房利益，設(shè)立了相關(guān)的法律制度，如《國(guó)家住房承諾法》、《可抗辯居住權(quán)法》等。這些法律的實(shí)施，使得經(jīng)濟(jì)適用住房的數(shù)量大大增加，同時(shí)也表示居民可通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。

2.西班牙租售同行制度的實(shí)施。西班牙憲法第四十七條規(guī)定，居民的住房權(quán)利應(yīng)該得到政府的保護(hù)。因此西班牙政府為保障中低收人人群能有住房而實(shí)施了經(jīng)濟(jì)適用住房租售并舉這一政策制度。西班牙有直接出售的經(jīng)濟(jì)適用住房，同時(shí)還存在租賃型的經(jīng)濟(jì)適用住房，到目前為止，租賃型的住房比例正在日益上漲。關(guān)于租賃型住房，若租住滿7年，則居民可以選擇繼續(xù)租住或者按照約定條件購(gòu)買。這種可租可售的運(yùn)行模式在更大的程度上保障了中低收人家庭的生活水平。而且在西班牙，與經(jīng)濟(jì)適用住房有關(guān)的活動(dòng)，如，改造、翻新、開(kāi)發(fā)等等，政府都會(huì)給予一定的支持，同時(shí)還給開(kāi)發(fā)商一些資金補(bǔ)貼，政策支持等等。

3.韓國(guó)租房實(shí)行傳貰房制度。傳貰房指的是，房客將租房押金交付給房東以后，訂立一個(gè)租房合同，而這個(gè)押金就叫“傳貰金”。在合同期滿以后，若是房客不再續(xù)約，房東則要將押金原數(shù)退還租房者。在合同有效期內(nèi)，房客對(duì)房屋的使用權(quán)以及對(duì)“傳貰金”的所有權(quán)均受法律保護(hù)，韓國(guó)的《民法》對(duì)此有明確規(guī)定?！皞髻B金”一般占房屋總值的三分之一到二分之一之間，若是所在城市房?jī)r(jià)不高，那么“傳貰金”所占比例會(huì)相對(duì)較高。而且在韓國(guó)，一些公司可以允許員工在租住房屋時(shí)向公司申請(qǐng)1.5億韓元以下的貸款，優(yōu)惠利率為2%，比普通銀行的利率要低很多。

四、我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房改革措施

經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為保證貧困家庭住房權(quán)益而推出的一種具有創(chuàng)造性的住房類型，因此改革完善適用住房具有重要意義。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房的發(fā)展需要借鑒其他國(guó)家的優(yōu)點(diǎn)，最終形成符合我國(guó)國(guó)情的改革之路。

（一）科學(xué)規(guī)劃，合理利用資源，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用住房選址

政府對(duì)住房位置、配套設(shè)施等方面應(yīng)該重點(diǎn)把控，并且在對(duì)城市進(jìn)行規(guī)劃改造時(shí)，應(yīng)在基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的位置為適用住房留有一席之地，切實(shí)提高中低收人家庭的生活水平。對(duì)于建設(shè)在郊區(qū)地帶的經(jīng)濟(jì)適用住房，政府可以學(xué)習(xí)西班牙政府給予開(kāi)發(fā)商、建筑公司等一定的資金補(bǔ)貼，政策支持，鼓勵(lì)他們對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房周邊的環(huán)境進(jìn)行改造，完善周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（二）完善經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)買政策，推動(dòng)租售同行制度的發(fā)展

若適用住房只能出售，考慮到城市中貧困家庭的收入情況，仍然有一部分家庭無(wú)力負(fù)擔(dān)住房?jī)r(jià)格。如果學(xué)習(xí)西班牙政府的租售并舉制度，改變經(jīng)濟(jì)適用房只能售賣的制度，實(shí)行既可租賃又可售賣或者先租賃后售賣等多種措施，貧困家庭就可以根據(jù)自身的家庭經(jīng)濟(jì)情況選擇適合自己的方式，保障其住房需求。

（三）嚴(yán)格把控住房面積，按規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房

政府應(yīng)按照規(guī)定，把住房面積嚴(yán)格限制在六十至八十平米以內(nèi)，控制住房建筑面積，優(yōu)化資源配置，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房快速穩(wěn)定發(fā)展。

（四）訂立一套完善的購(gòu)房資格審核機(jī)制

對(duì)于申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的城市家庭，應(yīng)審核家庭財(cái)產(chǎn)收入以及其他限制條件是否符合規(guī)定，盡量減少高收入人群購(gòu)房的現(xiàn)象，減少住房空置率，保障中低收人家庭的利益。

不同的國(guó)家，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的政策制度都會(huì)有較大的區(qū)別。如西班牙的租售并舉、韓國(guó)的傳貰房、新加坡的組屋、泰國(guó)的仁愛(ài)屋、俄羅斯以及澳大利亞的公共住宅、德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄金融體系等等，每個(gè)國(guó)家都有符合自己國(guó)家國(guó)情的經(jīng)濟(jì)適用住房制度，他們有缺點(diǎn)，但優(yōu)點(diǎn)也是不可忽視的，我國(guó)需要取其精華，去其糟粕。

五、總結(jié)

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐的加快，經(jīng)濟(jì)適用住房還存在一定的發(fā)展提升空間。本文通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中存在的矛盾進(jìn)行探討，結(jié)合法國(guó)、西班牙等國(guó)外地區(qū)住房的發(fā)展情況，提出了一些改革意見(jiàn)。相信在今后的發(fā)展改革中，相關(guān)部門(mén)會(huì)一步步的解決經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展中的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)適用房將健康持續(xù)發(fā)展。這將切實(shí)保障城市中低收入家庭的生活水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提高。

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