莊九華

摘要：在這篇文章中主要對拆遷機構(gòu)以及拆遷工作人員如何更好地對拆遷補償進行評估進行一定的分析，其目的就是為了更好的對拆遷過程中遇到的問題進行解決，希望給相關(guān)人士一定的借鑒參考意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；拆遷補償；評估；問題；解決方法

從當前的新聞報道當中我們可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)進行拆遷補償?shù)倪^程中經(jīng)常出現(xiàn)由于補償評估價沒有很好地進行而導(dǎo)致的一系列糾紛問題，這些情況是非常不利于我國社會主義和諧社會的建設(shè)的，而且對于城市建設(shè)的進程也會起到一定的阻礙作用。雖然近些年已經(jīng)相應(yīng)的出臺一定的法律政策，能夠很好的對城市建設(shè)起到一定的推動作用，但是需要特別注意的是在房地產(chǎn)進行拆遷補償評價當中仍然存在著一系列的問題，如果在進行拆遷補償?shù)倪^程沒有對補償金額有一個比較明確的規(guī)定，就非常容易出現(xiàn)利益糾紛的情況。為了真正將拆遷補償?shù)臐M意度提升上去，對拆遷補償過程中存在的一些問題進行討論是非常有必要的。

一、房地產(chǎn)拆遷補償評估過程中存在的一些問題

（一）房地產(chǎn)拆遷評估方法存在一定的問題

當前階段，非常多的城市在進行房地產(chǎn)拆遷評估過程中所采取的方法就是根據(jù)基準價格結(jié)合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)對拆遷補償價格進行確定，但是需要特別注意的是，這種方法是嚴重違背了我國《城市房屋拆遷管理條例》的精神的。其主要的原因在于能夠?qū)Ψ课莸膬r格產(chǎn)生影響的主要因素就是市場，房地產(chǎn)價格不僅會受到物體本身所固有的因素的影響，而且也有可能受到市場等眾多因素的影響，而且通常情況下市場對房地產(chǎn)價格會有更大的影響。

（二）房地產(chǎn)建造價或者是基準價格存在一定的問題

在對拆遷補償?shù)幕鶞蕛r格確定之后，能夠?qū)Σ疬w補償?shù)幕鶞蕛r進行主體評估的單位是政府部門，而不是通過估價機構(gòu)競爭市場對其進行評價。此外，關(guān)于推進拆遷方面，雖然我國相關(guān)規(guī)定已經(jīng)對統(tǒng)一拆遷的措施進行取消，而且還相應(yīng)的規(guī)定了房屋拆遷的管理單位不可以作為拆遷人對房屋進行拆遷，但是當前我國非常多的城市只是單純考慮到城市建設(shè)項目是否可以順利地進行下去，因此強行介入到房屋拆遷的交易活動中，這樣就嚴重破壞了交易的公平性和公正性。

（三）房地產(chǎn)拆遷補償價格存在一定的問題

現(xiàn)在有非常多的地區(qū)對土地進行補償價格根本沒有完全實現(xiàn)。一些城市現(xiàn)行的房地產(chǎn)拆遷補償價格就是房屋建安價同成新相互結(jié)合在一起而得出的房屋拆遷補償價格，這樣評估的方法只是非常單純的將房地產(chǎn)物體本身固有的形狀態(tài)價進行顯示，而沒有很好地對房地產(chǎn)的經(jīng)濟實用價值進行顯示，因此也不可能對土地這一無形資產(chǎn)進行很好地表現(xiàn)。

二、解決房地產(chǎn)拆遷補償評估的具體措施

（一）對房地產(chǎn)拆遷補償評估方法進行規(guī)范

當前比較好的一種評估方法就是將分類評估以及分戶評估進行有效的結(jié)合，當拆遷范圍已經(jīng)確定之后，評估機構(gòu)首先應(yīng)該進行充足的摸底調(diào)查，并且對所規(guī)劃區(qū)域的房地產(chǎn)實際情況進行充分結(jié)合，根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、之前的用途、以及具體的建筑時間進行分類，這樣就可以有根據(jù)的對評估參考數(shù)據(jù)進行制定，由拆遷人以及被拆遷人在對每一戶的個別因素進行有針對的商談，需要注意的是，在進行商談的過程中應(yīng)該根據(jù)之前己經(jīng)確定的參考數(shù)據(jù)，這樣就可以讓雙方更加和諧的達成一致，如果通過雙方進行有效的協(xié)商還是不能達成協(xié)議，可以委托評估機構(gòu)對用戶進行評分，通過這樣的一種方法，不僅可以確保拆遷可以順利地進行下去，對人力物力進行有效地節(jié)約，而且還可以在很大程度上給當事人談判的空間，將糾紛降低到最少。

（二）解決房地產(chǎn)補償評估基準價存在的一系列問題

在對房地產(chǎn)拆遷補償基準價格進行制定的過程中，首先應(yīng)該對當?shù)胤康禺a(chǎn)的實際情況進行充分的考慮，將房產(chǎn)的具體位置、用途、樓層結(jié)構(gòu)等情況作為價格制定的標準。除此之外，在對房屋拆遷補償基準價格進行制定的過程中，還應(yīng)該對具有資格證書的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行委托，讓其同時進行評估，當評估結(jié)果出來之后，應(yīng)該及時進行公示，并且組織開發(fā)商、普通住戶、房屋產(chǎn)權(quán)人等部門組成的代表團進行論證會，通過討論的形式找到更加合理的方法，從而可以對基準價格進行修正，找出符合客觀事實并且具有很強操作性的房屋拆遷貨幣補償基準價格。

（三）對房屋拆遷補償價格進行合理的確定

隨著我國住房制度的不斷改革，當前階段城鎮(zhèn)居民的住房已經(jīng)由改革開放初期的福利分房轉(zhuǎn)換成貨幣分配的形式，這樣就使得住房朝著商品化方向邁進，而且隨著時代的不斷發(fā)展，在住房商品化方向發(fā)展的同時正在形成住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。如果站在產(chǎn)權(quán)的組成來看，經(jīng)濟適用房可以看成是存在著一定缺陷的產(chǎn)權(quán)形式，因此在交易過程中難免會涉及到土地出讓金以及利益分配等問題，對于土地出讓金而言，在進行繳納的過程中其標準應(yīng)該高于經(jīng)濟適用房所在位置標準土地價格的百分之十。從這個角度上看，房屋拆遷補償估價所反映的應(yīng)該是不同產(chǎn)權(quán)類型的價格水平。

三、結(jié)束語

從上面的敘述中可以發(fā)現(xiàn)在對房地產(chǎn)拆遷過程中最主要的還是對拆遷補償價格進行確定，但是需要特別注意的是，在進行城市房屋拆遷過程中所包含的利益關(guān)系還是非常多的，如何采取更好的方法對政府、被拆遷人以及拆遷人三者之間的關(guān)系就可以很好地對拆遷過程中存在的問題進行解決，為了讓被拆遷人實現(xiàn)更好的利益，政府層面應(yīng)該不斷努力，國家也應(yīng)該出臺相應(yīng)的政策，確保拆遷工作可以順利進行下去。

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