李磊 鄭字飛

摘要：武漢作為“九省通衢”之地，是中國中部內(nèi)陸地區(qū)最大的交通樞紐，中部內(nèi)陸地區(qū)的政治、金融、商業(yè)、貿(mào)易、文化的中心，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北、吸引四面、輻射八方的區(qū)位優(yōu)勢。隨著復(fù)興大武漢的口號越喊越響，以及建設(shè)中部戰(zhàn)略核心城市，武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展，見證了武漢的飛躍發(fā)展。但同時，不斷高漲的武漢房價，也成為武漢市居民以及想著武漢扎根的新武漢人的攔路虎。如何促進武漢市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不僅對武漢市經(jīng)濟的健康發(fā)展，而且對改善居民生活，保障民生具有重要作用。因此，通過研究武漢市房價上漲的原因，分析其新一輪調(diào)控背景下房地產(chǎn)政策的影響以及未來的發(fā)展走向并提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；武漢；健康發(fā)展；原因分析；調(diào)控影響

一、武漢市房價上漲存在的問題

（一）住房空置率不斷提高

房價的上漲，必然會促使一部分的投資者和投機者涌向地產(chǎn)市場，增加投資性住房的需求。根據(jù)2014年中國家庭金融調(diào)查與研究中心等機構(gòu)聯(lián)合發(fā)布“大漢口財富指數(shù)”一季度報，武漢地區(qū)的住房空置率高達23.5%，比其他中部省部級的城市還要多近7個增漲點，同時也高于全國17.7%的平均水平。根據(jù)通常對住房空置率在5%—10%的參考標(biāo)準(zhǔn)來判定，這一數(shù)據(jù)已明顯說明武漢地區(qū)的住房空置率相對較高。

（二）投資旺盛帶來地價不斷上漲

近幾年武漢市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，吸引了大量的房地產(chǎn)企業(yè)前來投資開發(fā)，而旺盛的房地產(chǎn)投資的背后，是土地出讓價格的不斷高漲，特別是近幾年的發(fā)展，我們經(jīng)常會看到武漢市“地王”的頻繁出現(xiàn)，在火熱投資的背后，一方面是土地出讓所帶來的財政收入的增加，而另一方面，則是土地上漲，最終加到了房價上，促使著房價的飛漲。

（三）住房收入比偏離合理范圍

住房收入比指的是一間城市住房的市場價格與一戶城市民居家庭的年收入之間的比例。一般來說，住房收入比在4到6之間是較為理想的情況，但住房收入比超過這一數(shù)值，則房價偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，若偏離的數(shù)值越大，則泡沫越明顯。通過觀察武漢市2010年到2015年的住房收入比，我們可以發(fā)現(xiàn)，雖然武漢市120㎡，100㎡，70㎡的商品房的住房收入比都呈現(xiàn)出不斷縮小的態(tài)勢，但依舊高于4到6的合理范圍，尤其是120㎡的大戶型的商品房的住房收入比嚴重偏離合理范圍，存在著較為嚴重的房屋經(jīng)濟泡沫。

二、武漢市新一輪的房地產(chǎn)政策實施效果分析

今年以來武漢市的樓市，在全國大中城市房價增速放緩的大背景下，表現(xiàn)依舊強勢。尤其在今年開年尤為明顯，該市已連續(xù)誕生19個地王。進入7月后，武漢單價地王的樓面地價已突破2萬元歷史性大關(guān)。而在熱門片區(qū)中，武昌光谷板塊的關(guān)山大道片區(qū)，更是被媒體稱作“房價仿佛坐上了火箭，半年內(nèi)狂飆156%，瞬間站上了全球第一的寶座”。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)今年2月份的均價還只為9021元/平方米，然而僅僅過去半年的時間，均價已到23093元/平方米。面前似乎有點失去理性的武漢樓市，武漢市政府在今年下半年以來，連續(xù)出臺三次樓市調(diào)控政策，來給武漢市的房價降降溫。

三、武漢市房地產(chǎn)未來發(fā)展的建議

（一）從政府方面來看

1.制定與武漢市發(fā)展相吻合的房地產(chǎn)政策

正確的且適應(yīng)武漢市發(fā)展的房地產(chǎn)政策是政策產(chǎn)生效果的重要前提。結(jié)合武漢市目前一片大好的發(fā)展前景以及日益高漲的房價，要將房地產(chǎn)政策實施好，一方面，要參照北上廣等房地產(chǎn)政策實施較好的城市，另一方面，要將“限購令”以及“房產(chǎn)稅”等措施寫進房地產(chǎn)政策中，只有這樣，才能使房地產(chǎn)調(diào)控政策達到預(yù)期效果。

2.調(diào)整公共政策的實施者的利益傾向

在政府管理的過程中，公共管理的主體應(yīng)該通過制定一定管理政策來解決各種具體的問題，而政策實施者的利益傾向是客觀明確的。因此，實施者在確定相關(guān)政策時要注意以下幾點：

（1）要注意政策實施者的獨立性，政府作為房地產(chǎn)政策的實施主體，在制定并實施房地產(chǎn)政策時，應(yīng)該獨立于利益群體之外，客觀公正的制定相關(guān)政策。

（2）要充分發(fā)揮政策實施者的主體角色，分清主次矛盾，兼顧當(dāng)前的和長遠的利益。要將控制房價過快上漲以及保障低收入者利益以及住房需求作為主要矛盾，同時要將改善民生作為重中之重。

（二）從房地產(chǎn)行業(yè)的方面來看

1.房地產(chǎn)企業(yè)要控制住房貸款的抵押風(fēng)險

隨著今年以來金融市場行業(yè)的低迷，越來越多的投資性資金進入到房地產(chǎn)市場，通過觀察今年下半年的房地產(chǎn)新政，便可以發(fā)現(xiàn)，此輪密集調(diào)控的最重要目的就是為了控制投資性需求，避免由于投機性的房地產(chǎn)行為對房地產(chǎn)市場甚至是國民經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響。與此同時，房地產(chǎn)市場的開發(fā)商也可以通過拓展融資渠道等方式，來確保企業(yè)發(fā)展的資金需求，避免資金鏈斷裂，實現(xiàn)融資的多樣化，從而為企業(yè)發(fā)展發(fā)展提供穩(wěn)定的資金支持。

2.房地產(chǎn)企業(yè)要堅持合法規(guī)范經(jīng)營

隨著近幾年武漢市的房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)為追求自身利益的最大化，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程當(dāng)中的違法違規(guī)現(xiàn)象越來越多，且有明顯抬頭的趨勢。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴格遵守相應(yīng)的法律法規(guī)來開發(fā)經(jīng)營，加強房地產(chǎn)開發(fā)行為的自律。

四、結(jié)論

需要政府有關(guān)部門切實將房地產(chǎn)政策實施好，改善民生，保障居民生活幸福，家庭和諧。促使政府扮演好社會管理者的角色，加強市場監(jiān)管和維護，同時也需要社會各界的共同努力。只有這樣，才能使武漢市的房地產(chǎn)政策設(shè)計、制定再到最后的實施真正的惠及廣大群眾，同時促使房價的合理穩(wěn)定，使武漢市的房地產(chǎn)行業(yè)真正的良性健康發(fā)展，從而最大限度的解決武漢市的民生問題，改善武漢市民的生活水平。

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