王海涵 郭少慧

摘 要：本文主要對出現(xiàn)在執(zhí)行異議之訴實踐中的兩個問題進行了分析：對于商品房認購協(xié)議是否可以將其認定為合法有效的書面這一問題，本文認為根據(jù)認購協(xié)議的內(nèi)容是否具有商品房買賣合同的基本內(nèi)容來判斷其性質(zhì)更為合理；對于商品房消費者物權(quán)期待權(quán)與其他類型權(quán)利的對抗這一問題，本文認為商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)要優(yōu)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)與債權(quán)。

關(guān)鍵詞：商品房消費者；執(zhí)行異議之訴；物權(quán)期待權(quán)

隨著買房熱潮高漲，關(guān)于商品房買賣的糾紛也開始增多：商品房消費者登記在房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)名下的房屋被法院強制執(zhí)行而導致房屋無法交付時，商品房消費者提起執(zhí)行異議之訴，就是一種典型商品房買賣糾紛。商品房消費者提起執(zhí)行異議之訴涉及到商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)與申請執(zhí)行人的法定權(quán)利。由于問題的復雜性，在實踐中對于該糾紛的處理存在著爭議，故需對涉及該糾紛的爭議進行研究，以期可為司法實踐所服務(wù)。

一、商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的法律規(guī)定

物權(quán)期待權(quán)是始于德國的一種理論，雖然該理論引入我國后在理論界對其法律性質(zhì)仍存在爭議，但對于作為物權(quán)期待權(quán)一類的商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)，我國相關(guān)法律文件對其已有規(guī)定：如《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（以下簡稱《工程價款優(yōu)先受償權(quán)批復》），《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《若干規(guī)定》）。但由于物權(quán)期待權(quán)理論在我國尚未成熟，故在司法實踐中對其應(yīng)用仍存在著爭議。

二、商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的認定在實踐中的問題

《若干規(guī)定》第二十九條明確規(guī)定了商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的成立條件，只有滿足這三個條件，商品房消費者才能以其享有的物權(quán)期待權(quán)足以排除執(zhí)行為由向執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議，在執(zhí)行異議被駁回后，才可以提起執(zhí)行異議之訴。故證明商品房消費者具有物權(quán)期待權(quán)是一個重要的問題。

（一）合法有效的書面買賣合同

《若干規(guī)定》第二十九條第一項的規(guī)定，“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”是物權(quán)期待權(quán)成立的第一個條件。在實踐中，不少商品房消費者僅與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了認購協(xié)議，就其能否認定為合法有效的書面買賣合同就是一個實踐難題。在理論上對于認購協(xié)議法律性質(zhì)的認定存在爭議，有學者認為其不屬于合同，有學者認為其屬于從合同或擔保合同，還有學者認為認購協(xié)議是預約或本約，其中以預約與本約之爭最為突出。

孫智慧在《商品房認購協(xié)議效力探析》一文中認為，認購協(xié)議應(yīng)屬于預約合同，區(qū)別于預購合同，并不屬于商品房買賣合同[1]?！度嗣穹ㄔ簣蟆分械摹渡唐贩空J購協(xié)議的效力認定》一文則認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂認購協(xié)議時如果不具有商品房預售許可，則該協(xié)議為無效合同；如果房地產(chǎn)開放企業(yè)具有主體資格，協(xié)議中規(guī)定了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)收取了購房款，則認購協(xié)議應(yīng)認定為商品房買賣合同[2]。而在實踐中，法院的判決是認定為無效合同或商品房買賣合同。在《檢察日報》的《認購協(xié)議是否屬于商品房買賣合同》一文中，法院就一案的判決就認定由于房地產(chǎn)開發(fā)商未取得商品房預售許可，違反法律的強制性規(guī)定，故應(yīng)認定為合同無效[3]。在史雪瑩、昆明明豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱明豐公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案中，法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及《商品房銷售管理辦法》認定：本案中，認購協(xié)議明確了當事人名稱、商品房基本狀況、位置、房號、價款、交付方式，規(guī)定了商品房買賣合同基本內(nèi)容，且明豐公司確已收到了購房款，故應(yīng)予認定為合法有效的書面買賣合同。

由此可見，實踐中對于認購協(xié)議的認定，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有商品房銷售許可的情況下，更傾向于根據(jù)協(xié)議的具體內(nèi)容來認定其是否屬于買賣合同。筆者認為，這種通過協(xié)議的具體內(nèi)容來確定其是否可以認定為商品房買賣合同的認定規(guī)則比單一以認購協(xié)議的法律屬性來判斷更具合理性。在實踐中，認購協(xié)議的內(nèi)容的制定是商品房消費者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達成合意所制定的，其內(nèi)容就可能與買賣合同的基本內(nèi)容相一致。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容來判斷其性質(zhì)更有利于保護商品房消費者的利益，與《若干規(guī)定》第二十九條的精神相契合。

（二）商品房消費者物權(quán)期待權(quán)與其他類型權(quán)利的對抗

商品房消費者作為案外人提起執(zhí)行異議之訴，是以其享有物權(quán)期待權(quán)為由來排除執(zhí)行，而這勢必就會導致案外人與申請執(zhí)行人之間兩種權(quán)利的對抗。討論商品房消費者物權(quán)期待權(quán)與其他類型權(quán)利的對抗則是研究在哪些情況下商品房消費者可以以物權(quán)期待權(quán)為由來排除執(zhí)行，對抗申請執(zhí)行人的權(quán)利。申衛(wèi)星認為期待權(quán)是一項物權(quán)，為了理論上的貫通性，期待權(quán)應(yīng)具有可以對抗所有權(quán)人的效力，以維護期待權(quán)人的利益[4]。龍騫根據(jù)《工程價款優(yōu)先受償權(quán)批復》第二條的規(guī)定，認為既然商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)要優(yōu)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，那商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)就應(yīng)也優(yōu)先于抵押權(quán)、債權(quán)[5]。

對于第一種觀點，筆者認為從商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的保護角度來說是合理的。其對應(yīng)的實踐案例往往是“一房數(shù)賣”或商品房消費者在交付購房款后不能獲得房屋所有權(quán)等情況，通常這類糾紛都發(fā)生在實體權(quán)利訴訟階段，并不會涉及執(zhí)行異議之訴。而第二種觀點所述情況則可能發(fā)生在執(zhí)行異議之訴階段。如史雪瑩、明豐公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，就涉及到商品房消費者物權(quán)期待權(quán)與金錢債權(quán)的對抗?！豆こ虄r款優(yōu)先受償權(quán)批復》規(guī)定：商品房消費者物權(quán)期待權(quán)要優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。筆者認為這與當時的立法背景有關(guān)?！度舾梢?guī)定》中對商品房消費者的物權(quán)期待權(quán)設(shè)立了成立條件，只有僅有一套住房且是為生活需要而購買的消費者才可以主張物權(quán)期待權(quán)，實際上就是為了保護處于弱勢的消費者，以保障其生存權(quán)。

三、結(jié)語

商品房消費者提起的執(zhí)行異議之訴在實踐中還有更多的問題需要探討，如《若干規(guī)定》中第二十八條與第二十九條競合的問題、判斷購房是否出于“生活需要”的判斷標準的問題等。本文僅對商品房認購協(xié)議是否可以將其認定為合法有效的書面合同與商品房消費者物權(quán)期待權(quán)與其他類型權(quán)利的對抗這倆個問題進行了思考、分析，希望能對處理商品房消費者提起的執(zhí)行異議之訴這一司法實踐問題有所價值。

參考文獻

[1]孫智慧.商品房認購協(xié)議效力探析[J].法制博覽，2014，（4）：64.

[2]陜西省高級人民法院，孟慶林.商品房認購協(xié)議的效力認定[N].人民法院報，2012-06-06，（7）.

[3]河南省新野縣人民法院，張延波，梁偉.認購協(xié)議是否屬于商品房買賣合同[N].檢察日報，2014-03-08，（3）.

[4]申衛(wèi)星.期待權(quán)理論研究[D].中國政法大學博士論文，2001：121-124.

[5]龍騫.執(zhí)行異議中不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)探究[J].山東法官培訓學院學報，2017，33（239）：19.

作者簡介：

王海涵（1994-），女，漢族，內(nèi)蒙古興安盟人，法律碩士，就讀于黑龍江大學研究生院，研究方向：民商法。郭少慧（1991-），女，漢族，內(nèi)蒙古阿拉善盟，法律碩士，就讀于黑龍江大學研究生院，研究方向：刑法。

（作者單位：黑龍江大學研究生院）