文 l 張趁心

案 情

某食品公司租賃某村辦集體企業(yè)（閑置老酒廠）土地15畝建屠宰場和冷藏庫，經(jīng)過雙方協(xié)商，由食品公司把原老酒廠院內(nèi)附屬物及廠房拆除后，重新建設(shè)標準化屠宰場和冷藏庫時。此行為被國土資源執(zhí)法部門發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過調(diào)查得知，老酒廠為1985年3月某村1、2、5村民組分別拿出一部分土地共同成立的，該宗地在土地利用總體規(guī)劃圖上顯示為建設(shè)預(yù)留用地。

焦 點

該宗地的性質(zhì)是集體建設(shè)用地還是集體農(nóng)用地，某食品公司和國土資源部門產(chǎn)生了不同的意見：

第一種意見屬集體建設(shè)用地。某食品公司認為屬集體建設(shè)用地，其理由為老酒廠原為村辦集體企業(yè)，某村委會1985年用地申請審批表上村、鄉(xiāng)兩級簽字表明同意臨時建房，因此就取得了集體建設(shè)用地審批，公司沒有占用老酒廠以外的土地，仍然屬于集體建設(shè)用地，公司租賃后是可以正常使用，不涉及違法問題。

第二種意見屬于集體農(nóng)用地?？h國土資源部門認為屬于集體農(nóng)用地。其理由為老酒廠建設(shè)時，村、鄉(xiāng)兩級簽字表明同意臨時建房，明確屬于臨時用地，性質(zhì)為村辦集體企業(yè)。老酒廠雖然已經(jīng)破產(chǎn)多年且閑置，但是土地利用總體規(guī)劃圖上顯示為建設(shè)預(yù)留用地，該地仍然屬于集體農(nóng)用地范圍。

分 析

筆者同意第二種意見：本案的土地性質(zhì)仍然屬于集體農(nóng)用地。

其理由如下：

一是老酒廠用地仍屬集體農(nóng)用地。1986年6月《土地管理法》頒布實施以前，國家對村辦企業(yè)臨時土地的年限沒有具體的規(guī)定，一般認為即原土地的用地屬建設(shè)用地的仍為建設(shè)用地，原來為農(nóng)用地的仍為農(nóng)用地，使用結(jié)束后仍要恢復原用途。作為村辦企業(yè)老酒廠的臨時用地問題，根據(jù)當時用地政策，臨時使用農(nóng)用地也無途徑辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，因此，老酒廠臨時用地仍然屬于集體農(nóng)用地，原土地的使用權(quán)仍然屬于村集體所有。

二是使用權(quán)已經(jīng)發(fā)生再轉(zhuǎn)移。老酒廠雖然已經(jīng)破產(chǎn)閑置多年，但是土地一直沒有退還村集體，某食品公司租賃后沒有繼續(xù)使用老酒廠的附屬設(shè)施，而是通過拆除后重新進行了建設(shè)。因此，土地使用權(quán)由村集體企業(yè)再次轉(zhuǎn)移到了某食品公司，該地的使用人和用途已經(jīng)發(fā)生了根本性改變。

三是食品公司構(gòu)成違法占地。某食品公司租賃的土地為建設(shè)預(yù)留用地，符合土地利用總體規(guī)劃。但某食品公司在沒有辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)情況下，仍然未經(jīng)批準占用集體農(nóng)用地進行建設(shè)，其占地行為違反了《土地管理法》四十四條的規(guī)定，同時發(fā)生在《土地管理法頒布之后》，應(yīng)該按現(xiàn)行《土地管理法》四十四條的規(guī)定依法處理。