高榮偉

2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，深化調(diào)控政策。樓市走過了看似“平靜”的2017年，但其實(shí)正發(fā)生著許多變化。調(diào)控內(nèi)容從傳統(tǒng)的需求端抑制需求向供給側(cè)增加有效供應(yīng)轉(zhuǎn)變，除限購限貸政策外，創(chuàng)新的限售政策疊加土拍收緊、供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場監(jiān)管嚴(yán)格，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

回首2017年樓市，在堅(jiān)持“房子是用來住的，不是炒的”這一前提之下，多地出臺(tái)樓市新政，針對(duì)炒房進(jìn)行一系列政策調(diào)整，樓市進(jìn)入購租并舉新階段。長效機(jī)制作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個(gè)重要手段，可以預(yù)料，在2018年及其今后相當(dāng)長一個(gè)時(shí)期，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)投機(jī)性需求被遏制

進(jìn)入2017年，樓市變化受到廣泛關(guān)注。元旦小長假，全國樓市成交量總體平穩(wěn)，一些地方的樓市呈現(xiàn)冷熱不均的特征。比如廣州樓市元旦期間成交的300多套新建商品住宅中，中心城區(qū)僅有寥寥20套，呈現(xiàn)內(nèi)冷外熱的特點(diǎn)。

官方數(shù)據(jù)顯示，2017年1-2月，新房、二手房均呈現(xiàn)“熱點(diǎn)城市降溫，三、四線活躍”特征：54個(gè)城市中有34個(gè)累計(jì)同比增速為正，占比63%，其中大部分為三、四線城市；2015年、2016年量價(jià)齊升幅度較大“熱點(diǎn)”城市銷量同比下降顯著。市場反應(yīng)表明，樓市調(diào)控取得了初步成效。

自2017年3月17日，北京發(fā)布“認(rèn)房又認(rèn)貸、將二套房首付比提升至60%”的樓市新政以來，房地產(chǎn)市場迎來了自2016年9月后第二輪調(diào)控高峰，限購、限貸、限價(jià)、限售等政策手段不斷升級(jí)，范圍也從一二線城市擴(kuò)展到了幾乎全部的強(qiáng)三四線城市和一二線城市的衛(wèi)星城市。2017年，中國房地產(chǎn)市場迎來嚴(yán)厲調(diào)控。

樓市新政陸續(xù)出臺(tái)，使國內(nèi)樓市發(fā)生急劇變化。受房地產(chǎn)市場限購、限售、限價(jià)等調(diào)控政策影響，中國商品房銷售面積和銷售額的累計(jì)同比增速除了在6月份的時(shí)候有小幅回調(diào)以外，呈逐月回落的趨勢，銷售面積同比增速由年初的26.0%下降到了三季度的14.6%。數(shù)據(jù)顯示，2017年6月份北京和上海新房價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)負(fù)增長，7月一、二線城市樓市持續(xù)降溫。8月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，7月受監(jiān)測的29個(gè)主要城市商品住宅成交面積環(huán)比下降8.69%，近六成城市成交環(huán)比下滑；29個(gè)城市樓市成交同比下降約26%。

總體來看，2017年前三季度一線城市新房銷售量較2016年同期大幅下滑約38.6%，且仍呈下探趨勢。二線城市的新房銷售量也從2017年春節(jié)后開始快速下滑，二季度以來累計(jì)同比降幅在34%至36%之間波動(dòng)。

從價(jià)格表現(xiàn)來看，一線城市，新建住宅價(jià)格基本保持穩(wěn)定，8月后環(huán)比開始由正轉(zhuǎn)負(fù)，8月單月出現(xiàn)0.30%的年內(nèi)最大跌幅。二線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比也由二季度的0.53%下降到了三季度的0.16%。從國家統(tǒng)計(jì)局8月份的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，15個(gè)一線城市和二線熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均在下降或持平，且同比漲幅也已經(jīng)多個(gè)月在回落，北上廣深四個(gè)一線城市同比漲幅連續(xù)11個(gè)月回落；二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)9個(gè)月回落。9月份的環(huán)比全部下降或者持平。至10月份，10個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格跌回1年前，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢明顯。這體現(xiàn)了去年以來房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效。

雖然自調(diào)控政策實(shí)施以來，監(jiān)管部門對(duì)預(yù)售證備案價(jià)實(shí)行嚴(yán)格管理，新房房價(jià)上行趨勢被抑制。三四線城市商品房價(jià)格漲幅大于一二線城市，但也出現(xiàn)了環(huán)比回落態(tài)勢，三線代表城市新建住宅價(jià)格9月環(huán)比增幅僅為0.20%，逐步趨穩(wěn)。

由此觀之，2017年房地產(chǎn)市場投機(jī)需求受到了較大程度的抑制，其對(duì)商品房銷售、開發(fā)和投資的影響正在逐步顯現(xiàn)。目前，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場總體呈降溫之勢；三四線去庫存效果明顯。這與國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人的看法一致。關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響，2017年10月19日，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長邢志宏指出，由于采取了因城施策、因地制宜的調(diào)控政策，加上國家針對(duì)一線城市等住房供求矛盾突出的地方，鼓勵(lì)通過加大住宅土地的供應(yīng)來解決房地產(chǎn)問題。一線城市房價(jià)經(jīng)過調(diào)控后，現(xiàn)在市場預(yù)期比較穩(wěn)定，投資投機(jī)性需求得到有力遏制。這將帶來供需的繼續(xù)改善，房地產(chǎn)市場下一步能夠保持持續(xù)健康發(fā)展。

創(chuàng)新將是推動(dòng)市場發(fā)展的主要手段

國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，一方面反映了政策調(diào)控效應(yīng)正在顯現(xiàn)，另一方面則反映了房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌與整合。

目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從傳統(tǒng)產(chǎn)銷模式向金融深化模式的轉(zhuǎn)型。大地產(chǎn)商向綜合性金融集團(tuán)轉(zhuǎn)型，綠地、萬達(dá)、恒大、碧桂園等金融地產(chǎn)巨頭就是典型的地產(chǎn)金融深化模式的代表。一方面，地產(chǎn)巨頭們收購金融牌照，參股控股銀、證、保、信、基，成立產(chǎn)業(yè)基金、并購基金，實(shí)現(xiàn)負(fù)債多元化。另一方面，地產(chǎn)大佬推動(dòng)房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化不斷發(fā)展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性。

地產(chǎn)金融集團(tuán)的出現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式正在從“拿地-蓋房子-賣房子”轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍训突畹牟粍?dòng)產(chǎn)變成高活的金融品”的金融深化模式。北京市首批“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊中的海淀永豐18號(hào)地和海淀永豐19號(hào)地的拍賣就是一個(gè)很好的案例：房地產(chǎn)商從開發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)商轉(zhuǎn)型?！斑@是真正的金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的融合?！薄皩?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這是歷史性的一刻：拍地成了房東。”有媒體表示。

引人關(guān)注的是，通過一系列讓人眼花繚亂的資本運(yùn)作，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林于2017年8月11日正式宣布：萬達(dá)徹底告別房地產(chǎn)！走上輕資產(chǎn)時(shí)代。而不甘寂寞的馬云早前宣布?xì)⑷敕课葑赓U市場，與杭州市政府共同打造全國首個(gè)政府背景的智慧租房平臺(tái)。

有專家表示，今后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入到增速下降、結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)提升的常態(tài)時(shí)期。為了吸引買家和租客，開發(fā)商正不斷推出優(yōu)于以往且具有創(chuàng)新意義的高質(zhì)量項(xiàng)目。隨著綠色建筑理念日益深入人心，國家政策的大力支持，社會(huì)關(guān)注度的不斷提高，綠色建筑已上升為基本國策。

所謂“綠色建筑”是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間?！熬G色建筑”的“綠色”，并不是指一般意義的立體綠化、屋頂花園，而是代表一種概念或象征?！熬G色建筑”意指建筑對(duì)環(huán)境無害，能充分利用環(huán)境自然資源，并且在不破壞環(huán)境基本生態(tài)平衡條件下建造的一種建筑，又可稱為可持續(xù)發(fā)展建筑、生態(tài)建筑。

以深圳為例。近年來，深圳以建筑節(jié)能和綠色建筑為突破口，在城市建設(shè)領(lǐng)域掀起了一場綠色革命，實(shí)現(xiàn)“深圳速度”向“深圳質(zhì)量”轉(zhuǎn)型，走出了一條資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)的可持續(xù)發(fā)展之路。

“充滿勞績，人詩意地棲居在大地上。”據(jù)媒體報(bào)道，深圳的綠色建筑面積已超6500萬平方米，全市累計(jì)新建節(jié)能建筑面積超過1.4億平方米，占全國綠色建筑面積10%，有724個(gè)項(xiàng)目獲得綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)。如今的深圳人，正在將“詩意地棲居”從構(gòu)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。一個(gè)宜居的人文生態(tài)城市，不僅是一種高品質(zhì)的生活方式和低碳環(huán)保的生活模式，更是在綠色低碳背景下締造的、以人為本的新經(jīng)濟(jì)模式和新城區(qū)建設(shè)的最高境界。

綠色建筑是目前國家最新政策的優(yōu)先考慮事項(xiàng)?！?013-2018年中國綠色建筑產(chǎn)業(yè)全景調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》中表示，隨著我國綠色建筑政策的不斷出臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)體系的不斷完善、綠色建筑實(shí)施的不斷深入，國家對(duì)綠色建筑財(cái)政支持力度將不斷增大。該項(xiàng)新政策要求2020年之前完工的新建建筑中，一半應(yīng)獲綠色建筑認(rèn)證，并將其列為“十三五”計(jì)劃的一部分。該項(xiàng)政策還承諾將建設(shè)更多惠及百萬人口的經(jīng)濟(jì)適用房。

可以預(yù)料，我國綠色建筑在未來幾年將繼續(xù)保持迅猛發(fā)展態(tài)勢，這為房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的商機(jī)。

長效機(jī)制成為房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)

2017年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃承上啟下的關(guān)鍵一年，是中國政治經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)鍵一年。中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨新考驗(yàn)。作為國內(nèi)房地產(chǎn)的“調(diào)控年”，2017年各地房產(chǎn)市場調(diào)控政策接連出臺(tái)，租購?fù)瑱?quán)、購租并舉、共有產(chǎn)權(quán)、北京部分銀行上調(diào)首套房貸利率等密集出臺(tái)?？偟膩砜矗舜握哒{(diào)控有別于以往，周期更長，手段更靈活，目標(biāo)更精準(zhǔn)。一系列新政的實(shí)施，預(yù)示著中國房地產(chǎn)將進(jìn)入前所未有的租賃大時(shí)代。

2017年7月，中共中央政治局會(huì)議中提出加快建立長效機(jī)制，明確提出了要增加各類保障類住房供應(yīng)。長效機(jī)制作為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要手段，將是中長期房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)。

當(dāng)前周期下，集中度持續(xù)攀升已成確定趨勢，行業(yè)加速洗牌?！?000億”時(shí)代即將開啟，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。2017年8月，中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)排行榜發(fā)布。根據(jù)《2017中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)》研究報(bào)告，大連萬達(dá)首次蟬聯(lián)榜首，綠地控股和萬科企業(yè)位居三強(qiáng)。恒大集團(tuán)、保利地產(chǎn)、碧桂園、華潤置地、新華聯(lián)、世茂地產(chǎn)和金地集團(tuán)位于“2017中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)”榜單第四至十位。

在行業(yè)加速優(yōu)勝劣汰，行業(yè)洗牌進(jìn)程加速的時(shí)代背景下，百強(qiáng)企業(yè)以靈活高效的管理策略，強(qiáng)化資源良性互動(dòng)與協(xié)同共享，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展質(zhì)量邁向更高水平，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展?！?017年中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)發(fā)展報(bào)告》指出，近年來，伴隨著城市分化愈加強(qiáng)烈，因城施策的調(diào)控路徑逐漸展開，在調(diào)控常態(tài)化的政策背景下，信貸供給逐步收縮。貨幣流動(dòng)性以及利率的邊際寬松預(yù)期不再，房地產(chǎn)行業(yè)在去杠桿趨勢下面臨中期結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

加強(qiáng)長效機(jī)制建設(shè)，是百強(qiáng)企業(yè)形成的共識(shí)。面對(duì)新的考驗(yàn)，百強(qiáng)房企以主動(dòng)姿態(tài)，積極探索包括多元化、專業(yè)化、轉(zhuǎn)型或退出等方式，加強(qiáng)長效機(jī)制建設(shè)，以適應(yīng)不斷變化的市場。面臨更加復(fù)雜多變的生態(tài)環(huán)境，百強(qiáng)企業(yè)蓄勢待發(fā)，全力整合發(fā)展資源，圍繞“地產(chǎn)+”內(nèi)外兼修，集聚發(fā)展后勁。在特色小鎮(zhèn)、長租公寓等新興藍(lán)海市場的發(fā)展機(jī)遇不斷顯現(xiàn)的背景下，百強(qiáng)企業(yè)直面挑戰(zhàn)、把握機(jī)遇，在行業(yè)的格局重構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位。

2017年12月8日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究2018年經(jīng)濟(jì)工作。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議明確指出要“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”。2018年是改革開放40周年，是貫徹黨的十九大精神的開局之年。業(yè)內(nèi)專家指出，2018年將成為房地產(chǎn)市場的機(jī)制建設(shè)年，包括十九大提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，以及財(cái)稅制度、戶籍制度、平臺(tái)建設(shè)等房地產(chǎn)長效機(jī)制都將在2018年取得重大突破。

毫無疑問，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，誰能在不斷深化調(diào)整的房地產(chǎn)市場中，通過前瞻性的思變未來與積極高效的自我調(diào)節(jié)，找到適合自己發(fā)展的正確路徑，誰將會(huì)在“百舸爭流”中贏得成功突圍的機(jī)會(huì)；無法跟上時(shí)代的節(jié)拍，不能適應(yīng)時(shí)代變化的企業(yè)將在不進(jìn)則退的壓力下躊躇不前，或慘遭淘汰。

滄海橫流，方顯英雄本色。走向千億甚至萬億的前路漫漫，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要瞄準(zhǔn)規(guī)?；哪繕?biāo)，更需內(nèi)外兼修，注重規(guī)模與效益的協(xié)同增長，擴(kuò)張速度與運(yùn)營能力的相互匹配，方能在龍爭虎斗的“地產(chǎn)江湖”中行穩(wěn)致遠(yuǎn)。