朱琳

摘 要：在社會經(jīng)濟高速發(fā)展和地產(chǎn)行業(yè)競爭日益加劇的時代背景下，構(gòu)建合理的商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)對于企業(yè)發(fā)展而言具有重要意義。本文從合理預(yù)測項目資金需求量、明確時間序列上的資金需求、計算綜合資本成本率以及合理設(shè)計融資結(jié)構(gòu)幾個方面著手，對基于現(xiàn)金流量分析的商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)確定步驟展開分析。并在此基礎(chǔ)上，對提升商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)金流應(yīng)對風險能力的對策提出具體建議。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流量 商業(yè)地產(chǎn)項目 融資結(jié)構(gòu)

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）10（a）-041-02

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和城市化建設(shè)速度的進一步加快，在很大程度上使得商業(yè)項目逐漸成為投資者重點關(guān)注的對象。這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)金融投資市場的發(fā)展也逐漸趨于多樣化。從商業(yè)地產(chǎn)項目融資實際情況來看，由于可供商業(yè)地產(chǎn)項目融資的工具有很多種，不同的融資工具與融資渠道所獲得的最終結(jié)果往往不同。因此，如何利用多樣化的融資工具來合理構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)成為關(guān)鍵。

1 基于現(xiàn)金流量分析的商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)確定步驟

商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)的構(gòu)建過程中，進行現(xiàn)金流量分析是最為基礎(chǔ)的工作，也是融資結(jié)構(gòu)構(gòu)建的起點?，F(xiàn)金流量分析所得的現(xiàn)金流量表可以真實反映出商業(yè)地產(chǎn)項目的資金缺口問題以及所處的開發(fā)階段情況，有利于明確項目融資規(guī)模，對融資風險問題進行合理的控制?；诂F(xiàn)金流量分析的商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)確定步驟如下。

第一，合理預(yù)測項目資金需求量。通過對商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)金流量的深入分析，對商業(yè)地產(chǎn)項目的實際資金需求了進行合理預(yù)測，可以為后期的融資規(guī)模確定奠定基礎(chǔ)，從而有效避免由于項目資金投入不足對整個經(jīng)營活動造成影響，或者因為資金過剩而降低最終的經(jīng)濟效益。

第二，明確時間序列上的資金需求。商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)的建立過程中，時間序列上資金需求的明確需要建立在科學分析項目資金流入量與現(xiàn)金流出量的基礎(chǔ)上，由此獲得的分析結(jié)果可以為資金缺口所在開發(fā)階段的確定提供基本的數(shù)據(jù)支持。與此同時，合理安排項目融資以及用資的時間與期限，可以有效避免資金閑置等問題的發(fā)生。

第三，計算綜合資金成本率。商業(yè)地產(chǎn)項目綜合資金成本率的計算一般要求多種融資渠道和融資工具的靈活組合，通過合理計算綜合資金成本率的方式，最大程度上降低商業(yè)地產(chǎn)項目融資成本，實現(xiàn)用最小的投入換取最大的效益回報；

第四，合理設(shè)計融資結(jié)構(gòu)。完成商業(yè)地產(chǎn)項目自有資金現(xiàn)金流量表，科學計算內(nèi)部收益率、債務(wù)承受比率、債務(wù)覆蓋比率、凈現(xiàn)值以及財務(wù)杠桿率等一系列指標，在構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)過程中，綜合考慮本次項目的盈利能力。

2 基于現(xiàn)金流量分析的商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)評價指標

2.1 經(jīng)濟性指標

通過對商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)金流量的分析，在確定商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)步驟的基礎(chǔ)上，結(jié)合可供商業(yè)地產(chǎn)項目選擇的融資渠道和融資工具，可以對項目融資所需支付的成本以及開發(fā)經(jīng)營進度進行合理規(guī)劃。而基于現(xiàn)金流量分析的商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)評價指標，需要建立全部的投資現(xiàn)金流量表以及自由資金現(xiàn)金流量表。商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)經(jīng)濟性的好壞，主要與項目融資成本投入以及融資之后所能獲得的盈利能力這兩個部分有著直接的聯(lián)系。其中經(jīng)濟性指標中的融資成本評價也可以被理解為資本成本率，商業(yè)地產(chǎn)項目融資之后的盈利能力評價指標則主要是指項目內(nèi)部的收益率與凈現(xiàn)值。而資本成本率包括自有資本和借入長期資金成本兩個部分，具體表達式如下：

3 提升商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)金流應(yīng)對風險能力的對策

3.1 審慎選擇商業(yè)地產(chǎn)項目

審慎選擇商業(yè)地產(chǎn)項目是當前提升商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)金流應(yīng)對風險能力的有效對策之一。對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，時間滯后性是所有商品周期內(nèi)影響經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，而開發(fā)商作為商業(yè)地產(chǎn)項目的參與者，為了有效規(guī)避現(xiàn)金流風險等問題，需要在提高自身風險防范意識的基礎(chǔ)上，科學評估商業(yè)地產(chǎn)項目，在商業(yè)地產(chǎn)項目選擇過程中積極借鑒成熟的行業(yè)經(jīng)驗。此外，對于項目所在地的政府單位而言，不能由于偏愛商業(yè)地產(chǎn)項目，而對商業(yè)性質(zhì)的土地進行盲目規(guī)劃，開發(fā)商在進行商業(yè)地產(chǎn)項目選擇時也要綜合考慮外界諸多影響因素，對自身在商業(yè)地產(chǎn)項目的操盤實力、現(xiàn)金流承受能力等進行客觀的評估，堅決杜絕商業(yè)地產(chǎn)項目融資方面的盲目跟風行為。

3.2 開發(fā)多元化的融資渠道

從當前商業(yè)地產(chǎn)項目融資的實際情況來看，其融資方式有很多種，包括企業(yè)上市融資、公開發(fā)行債務(wù)融資、銀行融資、投資信托基金以及股權(quán)融資等。在商業(yè)地產(chǎn)投資行業(yè)不斷發(fā)展程度的時代背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項目融資方式大多會選擇銀行信貸融資作為基本的融資渠道，在這一融資渠道所獲取的資金在整體的融資總額中占有高達20%的比例，而一般的企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項目融資主要來源于銀行間接融資。由于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的上市條件較為嚴苛，部分企業(yè)無法滿足上市要求，因此可以結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目融資的實際情況，開發(fā)多元化的融資渠道，靈活借助多種融資方式相結(jié)合的方式來達到項目融資需求。比如：對于現(xiàn)金流相對較好且租金收入較高的商業(yè)地產(chǎn)項目，可以適當選擇使用地產(chǎn)投資信托基金這一渠道進行融資，從而更好的實現(xiàn)對現(xiàn)有現(xiàn)金流資源的進一步整合[3]。

3.3 建立現(xiàn)金流管理預(yù)警體系

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的全流程現(xiàn)金流管理工作中，其關(guān)鍵在于可以使整個項目建設(shè)期的現(xiàn)金流出、運營期的現(xiàn)金流出、銷售期的現(xiàn)金流入和運營期的現(xiàn)金流入等多個方面現(xiàn)金流，逐步形成圍繞商業(yè)地產(chǎn)項目自身的現(xiàn)金流閉環(huán)。建立現(xiàn)金流管理風險預(yù)警體系，合理設(shè)計商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)金流管理方案，在保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全流程現(xiàn)金流管理工作順利開展等方面發(fā)揮著積極的作用。現(xiàn)金流風險預(yù)警機制具有較強的預(yù)見性特征，通過建立完善的風險預(yù)警體系，可以在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運行過程中有效避免現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，同時督促項目管理層提高對風險問題的重視。商業(yè)地產(chǎn)項目風險預(yù)警體系的建立，可以從以下幾個指標的分析入手，即項目獲現(xiàn)能力指標、經(jīng)營性現(xiàn)金流量占比指標、現(xiàn)金流動負債比指標等。只有切實認識到風險預(yù)警體系在項目融資風險控制中的重要性，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)金流回收期長等一系列行業(yè)特征進行科學的設(shè)立，才能更好地提升商業(yè)地產(chǎn)項目整體的融資效果。

4 結(jié)語

綜上所述，基于現(xiàn)金流量分析的商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，在有效控制融資風險等方面發(fā)揮著重要作用。在具體的工作中，為了進一步提升商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)金流風險應(yīng)對能力，需要在提高風險防范意識的基礎(chǔ)上，從審慎選擇商業(yè)地產(chǎn)項目、開發(fā)多元化的融資渠道以及建立現(xiàn)金流管理預(yù)警體系等多方角度進行綜合考慮。只有這樣，才能在保證商業(yè)地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)合理性的基礎(chǔ)上，促進企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻

[1] 郭明.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式下與投資機構(gòu)合作開發(fā)研究[D].西安建筑科技大學，2017.

[2] 楊雯.商業(yè)地產(chǎn)項目現(xiàn)金流管理研究[D].西南財經(jīng)大學，2017.

[3] 陳婭婷.互聯(lián)網(wǎng)金融背景下中小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究[D].江西師范大學，2016.