廖靈莉 凌晶

【摘 要】隨著我國居民生活水平的提高，城市快速發(fā)展，私家車的數(shù)量也越來越多，由此產(chǎn)生車輛停放難、城市住宅小區(qū)內(nèi)車庫緊缺等問題。引發(fā)了許多學(xué)者關(guān)于小區(qū)地下車庫（簡稱車庫）權(quán)屬問題的討論，其中不乏專有權(quán)說、土地使用權(quán)說、投資者所有說、約定說等各類觀點(diǎn)。文章針對以上4種歸屬論進(jìn)行解釋并分析其優(yōu)劣之處，結(jié)合我國相關(guān)立法和我國的實(shí)際情況，根據(jù)不同類型的車庫的權(quán)屬問題進(jìn)行梳理并提出一些粗淺的看法。

【關(guān)鍵詞】地下車庫；權(quán)利歸屬；所有權(quán)

【中圖分類號】D923.2 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2018）07-0192-03

車庫涉及業(yè)主、開發(fā)商甚至是社會公共利益，我國對小區(qū)內(nèi)車庫歸屬立法上缺乏統(tǒng)一規(guī)范，車庫權(quán)屬問題引發(fā)了許多糾紛，學(xué)界中的觀點(diǎn)也莫衷一是。其中，專有權(quán)說、土地使用權(quán)權(quán)說、投資者所有說及約定說具有其存在的合理性而成為各類學(xué)說中的主流觀點(diǎn)。

1 學(xué)界關(guān)于小區(qū)車庫權(quán)屬的劃分

車庫歸屬判斷標(biāo)準(zhǔn)眾說紛紜，導(dǎo)致了歸屬結(jié)果的截然迥異。根據(jù)車庫權(quán)屬判斷標(biāo)準(zhǔn)的不同，理論上存在以下幾種觀點(diǎn)。

（1）根據(jù)車庫是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分來劃定。根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)原理，車庫若視為建筑物區(qū)分所有全共有部分，則其所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，反之則其所有權(quán)歸開發(fā)商所有。該觀點(diǎn)是日本最高法院為了解決地方法院關(guān)于停車場權(quán)屬問題裁判不一于昭和56年6月18日（1981年6月18日）判決表明的車庫權(quán)屬判定方法。日本最高法院認(rèn)為：“鑒定是否屬于建筑物專有部分要同時(shí)具備構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性?！盵1]筆者認(rèn)為，將車庫是否屬于建筑物專有部分去判定其所有權(quán)的方法是值得商榷的。首先，車庫是建筑物必須有對地基的權(quán)利存在，在開發(fā)商將專有部分全部出售后，其對車庫所占的地基便不享有權(quán)利，將車庫權(quán)屬判屬于開發(fā)商有違不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的基本原理。其次，不論根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)行政管理法》還是日本的《建筑物基準(zhǔn)法》的規(guī)定，建筑物地下一層不計(jì)入建筑容積率，不享有相應(yīng)宗地號的土地使用份額，所以在辦理產(chǎn)權(quán)登記和轉(zhuǎn)讓登記等手續(xù)時(shí)存在許多問題。

（2）根據(jù)土地使用權(quán)屬劃定小區(qū)車庫的權(quán)屬。有些學(xué)者認(rèn)為購房者與開發(fā)商簽訂買賣合同后，業(yè)主購買了其專有部分，車庫與其他配套設(shè)施一樣屬于共有部分，按“地隨房走”的原則房屋及規(guī)劃內(nèi)公共面積所占的土地使用權(quán)也全部已經(jīng)移轉(zhuǎn)給業(yè)主。同時(shí)，車庫已經(jīng)攤?cè)虢ㄖ杀咀罱K還是由業(yè)主買單，開發(fā)商將其買賣或者出租未免有侵害業(yè)主利益之嫌。據(jù)此，以此認(rèn)為車庫應(yīng)當(dāng)為業(yè)主所有[2]。該觀點(diǎn)有利于城市小區(qū)內(nèi)的綜合管理維護(hù)相對弱勢的業(yè)主的權(quán)益，保護(hù)房地產(chǎn)市場交易的公平性。但是，許多小區(qū)內(nèi)的地下停車庫是占用人防工程地下室建造的，平時(shí)用于停放車輛而在戰(zhàn)時(shí)要服從政府的統(tǒng)一調(diào)用，不論其造價(jià)及其功能與普通的地下室均不能相提并論，如果統(tǒng)一將其認(rèn)定為小區(qū)業(yè)主所有，其日常維護(hù)及戰(zhàn)時(shí)調(diào)用都會出現(xiàn)很大的問題，有損社會公共利益甚至是國防安全。除此之外，在住宅底下建成片的車庫會使建筑物造價(jià)明顯提高，如果簡單地規(guī)定車庫屬于業(yè)主，那么勢必嚴(yán)重打擊開發(fā)商建設(shè)車庫的積極性。商品房市場開發(fā)商本身就處于強(qiáng)勢地位，再加上停車位資源緊缺，帶有車庫的房屋售價(jià)必將水漲船高最終導(dǎo)致業(yè)主陷入任由開發(fā)商出價(jià)的被動(dòng)境地。

（3）根據(jù)誰投資者來劃分小區(qū)車庫的歸屬。該種觀點(diǎn)是依據(jù)“誰投資誰收益”原則，投資建設(shè)小區(qū)的地下車庫者擁有其所有權(quán)。這一劃分標(biāo)準(zhǔn)存在2種不同的情況；一是認(rèn)為開發(fā)商就車庫的興建單獨(dú)出資，所以車庫基于開發(fā)商對其建筑的事實(shí)行為而取得所有權(quán)；二是認(rèn)為雖然是由開發(fā)商投資興建了車庫，但是其將建造成本攤?cè)肫涫鄯砍杀局?，業(yè)主視為該車庫的實(shí)際投資者，此時(shí)應(yīng)由業(yè)主取得車庫的所有權(quán)。該觀點(diǎn)從理論層面分析似乎有其合理之處，平衡了業(yè)主和開發(fā)商的利益，開發(fā)商減少的投資風(fēng)險(xiǎn)而業(yè)主通過支付車庫建筑成本取得其所有權(quán)。但缺點(diǎn)也是顯而易見，車庫建筑成本是否計(jì)入售房成本中很難取證，房屋的價(jià)格會受到各種因素的影響而不同，決定價(jià)格的不僅僅是建筑成本。同時(shí)，利用防空工程修建的地下車庫其功能特殊性，僅通過投資建設(shè)確定其權(quán)利歸屬未免過于草率。

（4）根據(jù)當(dāng)事人約定來劃分車庫的權(quán)屬。約定歸屬說是指由當(dāng)事人按照相關(guān)規(guī)定在房屋買賣過程中對車庫的歸屬進(jìn)行自由約定，該觀點(diǎn)與《物權(quán)法》七十四條第二款的規(guī)定保持一致。實(shí)際上，有許多地方傾向于采取該種辦法來確認(rèn)車庫的權(quán)屬，如2003年北京市常委頒布的《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第13條、《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條第9項(xiàng)等均是此類規(guī)定，該方式對車庫歸屬的認(rèn)定具有一定的可取性[3]。第一，在市場經(jīng)濟(jì)的條件下，通過雙方約定車庫的歸屬方式，不僅可以實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化，提高了車庫的利用效率，降低城市內(nèi)車庫資源緊缺的壓力。業(yè)主根據(jù)自身的需要支付車庫相應(yīng)的對價(jià)，避免開發(fā)商為降低成本而不建車庫。第二，體現(xiàn)了民事交易中尊重當(dāng)事人意思自治原則，在私法領(lǐng)域法無規(guī)定即自由，買受人和開發(fā)商經(jīng)過平等協(xié)商體現(xiàn)自己的意志，也有利于解決車庫問題上法律沒有規(guī)定的尖銳矛盾。但是同時(shí)也存在一些問題，業(yè)主要求獲得小區(qū)車庫的情況下，是否要支付一定的對價(jià)？如果需要支付對價(jià)，那么該結(jié)果與開發(fā)商持有該車庫所有權(quán)的結(jié)果無異。在開發(fā)商保留車庫的情況下，其應(yīng)與全體業(yè)主還是個(gè)別業(yè)主進(jìn)行約定？在現(xiàn)實(shí)情況下會產(chǎn)生操作難等一系列問題。第三，在雙方?jīng)]有約定權(quán)屬場合下，小區(qū)的車庫該當(dāng)何屬？第四，在房地產(chǎn)交易市場開發(fā)商相對強(qiáng)勢的背景下，買賣合同一般都由開發(fā)商方提供，而通過約定確定車庫的權(quán)屬無疑會導(dǎo)致買受人陷入被動(dòng)的境地，而買售人的權(quán)益該如何保護(hù)。

以上區(qū)分小區(qū)車庫歸屬的標(biāo)準(zhǔn)均有其不可克服的弊端，因此不適合作為判斷小區(qū)車庫權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)車庫權(quán)屬的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)應(yīng)充分考慮車庫的本質(zhì)功能、其占用的土地使用權(quán)的取得依據(jù)及投資建筑的成本等方面。筆者擬根據(jù)不同的車庫類型的取得依據(jù)和方式，尋求各類小區(qū)車庫最合適的確權(quán)方式，這是平息小區(qū)車庫權(quán)屬爭議的最佳選擇。

2 小區(qū)車庫的分類及確權(quán)方式

判斷小區(qū)地下車庫歸屬應(yīng)當(dāng)區(qū)分地下車庫的種類，依據(jù)車庫的功能并結(jié)合不同的土地使用權(quán)和投資的情況的不同予以區(qū)別對待[4]。根據(jù)小區(qū)車庫是否屬于人民防空工程，可將小區(qū)車庫分為人防地下車庫和非人防地下車庫，非人防地下車庫根據(jù)是否取得單獨(dú)的土地使用權(quán)又分為有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的多層經(jīng)營性地下車庫和沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證小區(qū)附屬設(shè)施的地下車庫。

2.1 人防地下車庫的權(quán)屬劃分

人防車庫是人防工程中的一類結(jié)建小區(qū)人防工程，其實(shí)質(zhì)是開發(fā)商根據(jù)法律的強(qiáng)制性要求，依法在小區(qū)內(nèi)修建的地下室，在戰(zhàn)時(shí)服從政府統(tǒng)一調(diào)用。修建人防工程是為了提高城市整體防護(hù)能力，保護(hù)人民的生命及財(cái)產(chǎn)的安全，保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等。因此，人防工程其特殊的效用，其造價(jià)往往也比普通的地下室高出很多倍，而建設(shè)人防地下工程一般由開發(fā)商出資修建，政府基本沒有給予相應(yīng)補(bǔ)助。因此，我國相關(guān)法律是將人防地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸于投資者，如我國建設(shè)部發(fā)布的《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條規(guī)定：地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程進(jìn)行自營或依法轉(zhuǎn)讓、租賃等。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理制度下，人防地下室不計(jì)入建筑面積，不具相應(yīng)的土地使用面積份額，因此人防地下車庫無法辦理產(chǎn)權(quán)登記證明?；凇拔餀?quán)登記生效”原則，無法登記不產(chǎn)生物權(quán)效力，所以規(guī)定將車庫的所有權(quán)歸開發(fā)商所有屬有名無實(shí)，無現(xiàn)實(shí)可操作性。我們認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的地下室的根本功能仍是保障國防安全需要，用做停車只是在人防建設(shè)“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針下，在平時(shí)的一種用途而已?！吨腥A人民共和國國防法》第三十九條規(guī)定，任何組織或者個(gè)人都不得破壞和侵占國防資產(chǎn)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得改變國防資產(chǎn)是用于維護(hù)國防安全的目的。筆者認(rèn)為，人防地下車不論其平時(shí)用途如何，為了方便其作戰(zhàn)時(shí)的統(tǒng)一管理和使用，都不能輕易改變其作為是用于作戰(zhàn)時(shí)防空用途的性質(zhì)，其產(chǎn)權(quán)仍然應(yīng)該歸國家所有[5]。但是，人防地下車庫歸國家所有后并非當(dāng)然由國家收益和使用，出于公平原則及降低開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)等方面考慮，筆者認(rèn)為其使用收益和管理的權(quán)限應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商享有。人防地下車庫是開發(fā)商根據(jù)各地政府的要求而修建的防空設(shè)施，為履行該義務(wù)也付出了更高額的建設(shè)成本，是該防空設(shè)施的投資者，所以按照“誰投資誰收益原則”來認(rèn)定人防地下車庫的使用權(quán)和收益權(quán)并無不當(dāng)，同時(shí)地下車庫也需要人員進(jìn)行管理和維護(hù)，相對于國家或政府建設(shè)者更了解其構(gòu)造和屬性，更有利于人防地下車庫發(fā)揮其應(yīng)有功效。人防地下車庫的使用管理和收益權(quán)歸開發(fā)商所有體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)均衡的原則。當(dāng)然，開發(fā)商必須根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，在同等的條件下，必須滿足業(yè)主停車的需要，小區(qū)的業(yè)主享有優(yōu)先取得車庫使用權(quán)等權(quán)利。

2.2 非人防地下車位權(quán)屬劃分

本文所指的非人防地下車庫是設(shè)置于小區(qū)地下不屬于人防工程的、用于停放車輛的建筑物。根據(jù)其是否計(jì)入小區(qū)建筑面積的容積率，可將其分為有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的多層經(jīng)營性地下車庫和沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證小區(qū)附屬設(shè)施的地下車庫。將其分類的原因是不同類型的車庫土地使用權(quán)的根據(jù)或者取得的不同導(dǎo)致的車庫的權(quán)屬具有很大的差異。有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的車庫指的是開發(fā)商為獲得該宗土地的所有權(quán)必須向政府依法繳納了土地出讓金及土地使用費(fèi)，與政府訂立《土地使用權(quán)出讓合同》后依法取得《房屋所有權(quán)證》和《房地產(chǎn)證》。因此，該類地下車庫可以與小區(qū)商品房進(jìn)行初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類車庫的權(quán)利人即為持有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)憑證的當(dāng)事人[6]。該類車庫的權(quán)屬是明確的。

還有一類是沒有獲得相應(yīng)宗地號的使用權(quán)份額，其占用的土地面積是依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物之上的地下車庫，其所在地塊的使用權(quán)面積無法取得，所以其不能取得完整、獨(dú)立的房地產(chǎn)權(quán)利，其法律權(quán)利只能依附并歸屬于擁有土地使用份額的建筑物[7]。在我國“房隨地走，地隨房走”的一體主義制度下，開發(fā)商向買受人出讓了房屋所有權(quán)其土地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)移給買受人。因此，該類車庫無法從擁有土地使用份額的建筑物中分割，其產(chǎn)權(quán)必須依附于建筑物所有權(quán)人取得的土地使用份額。但是將該小區(qū)的車庫認(rèn)定為業(yè)主所有，出于利益考慮，房地產(chǎn)開發(fā)商不免少建或者不建該類地下車庫，最終可能導(dǎo)城市車庫資源稀缺，導(dǎo)致停車?yán)щy等問題。所以，考慮地下車庫類的造價(jià)較大，建設(shè)時(shí)需要投入較大的成本，基于公平原則，應(yīng)當(dāng)由全體小區(qū)房屋的買受人向投資建造的開發(fā)商支付建設(shè)成本和其他必要費(fèi)用。《最高法關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛的解釋》及物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，投資建設(shè)者興建小區(qū)的同時(shí)應(yīng)設(shè)有一定比例的停車位及車庫，而對于該規(guī)定中“一定比例”的用詞模糊，沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，而各地方出臺的規(guī)定相差甚遠(yuǎn)，所以筆者建議為了有效緩解城市內(nèi)車輛停放困難的問題，應(yīng)當(dāng)明確小區(qū)內(nèi)配置車位的比例范圍，避免產(chǎn)生建設(shè)者為了節(jié)省建設(shè)時(shí)間和初期成本而不建或者少建車庫的問題。

就我國的實(shí)際情況而言，在房地產(chǎn)市場雙方地位不均衡的情況下，采取約定車庫歸屬顯然不符合目前的司法實(shí)踐，而根據(jù)車庫的不同功能、產(chǎn)權(quán)登記及投資建設(shè)的情況將車庫的權(quán)屬予以法定化，并設(shè)定一定的小區(qū)車庫建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)才是解決我國目前車庫權(quán)屬糾紛不斷的有效途徑。

參 考 文 獻(xiàn)

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