周軍

2018年3月，全國(guó)“兩會(huì)”在北京召開(kāi)，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告。與以往不同的是，這是總結(jié)過(guò)去五年政府任期的政府工作報(bào)告，并對(duì)2018年的政府工作提出“建議”，這其中當(dāng)然涉及樓市與住房。

政府工作報(bào)告關(guān)注地產(chǎn)市場(chǎng)

第一，雖然總理報(bào)告中對(duì)2018年政府工作使用的是“建議”兩字，但對(duì)于政策連續(xù)性和方向的問(wèn)題不用懷疑，“建議”會(huì)是今年工作的主基調(diào)和方向，“建議”中涉及的內(nèi)容，也會(huì)逐一實(shí)施，因此，請(qǐng)不要真把“建議”當(dāng)“建議”。

第二，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”仍然是房地產(chǎn)監(jiān)管政策的主基調(diào)，這一點(diǎn)，根本無(wú)需多言。所應(yīng)注意的是，今年政府工作報(bào)告中體現(xiàn)出來(lái)的關(guān)于住房的更多內(nèi)容，是放在“供給端”的。在對(duì)“需求端”的限制和管控不放松的前提下，“供給端”的動(dòng)作會(huì)進(jìn)一步加深、加大，特大城市將是落實(shí)這項(xiàng)工作的重點(diǎn)。

第三，本次政府工作報(bào)告中，真正會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響的內(nèi)容，都不在房地產(chǎn)部分，而是在金融、財(cái)稅方面。先說(shuō)財(cái)稅，在深化財(cái)稅體制改革一部分中，提及了一句有關(guān)房地產(chǎn)稅的內(nèi)容，表述是“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

房地產(chǎn)稅立法，此前一兩年不斷地出現(xiàn)在官方的文件和文稿表述中，只不過(guò)前面的狀語(yǔ)不同。從研究、討論到積極、加快等都出現(xiàn)過(guò)，這次采用的是“穩(wěn)妥推進(jìn)”這個(gè)表述。

之前的表述，無(wú)論是研究討論，還是積極加快研究討論等，都透露一個(gè)信息，即房地產(chǎn)稅立法工作處于前期階段。這個(gè)階段中，有分歧、有意見(jiàn)、有建議，所以才要加快研究、加快討論，實(shí)際上是要加快“形成共識(shí)”的意思?，F(xiàn)在，這些表述都沒(méi)了，直接變成了穩(wěn)妥推進(jìn)，這表明存在分歧、意見(jiàn)的各方都已經(jīng)形成了共識(shí)，所以，可以進(jìn)入立法推進(jìn)的工作階段了。因此，這句看似平常而溫和的話(huà)，實(shí)際上說(shuō)明了房地產(chǎn)稅的立法征收工作進(jìn)入了一個(gè)新階段。

這或許也是人大新聞發(fā)言人張業(yè)遂直接使用“房地產(chǎn)稅草案在內(nèi)部征求意見(jiàn)”表述的原因所在。

第四，堅(jiān)決打好“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”部分中，提及了金融監(jiān)管的內(nèi)容。這里面有一句非常關(guān)鍵的話(huà)——“加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控。強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對(duì)影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司監(jiān)管，進(jìn)一步完善金融監(jiān)管”。

之所以說(shuō)這句話(huà)，將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生很大影響，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)當(dāng)前的本質(zhì)，已經(jīng)是金融和資本行業(yè)。過(guò)往幾年中增長(zhǎng)甚多、規(guī)模擴(kuò)張較快的“影子銀行”、“銀行表外資產(chǎn)”等，主要的去處之一，實(shí)際上就是房地產(chǎn)。

因此，監(jiān)管“影子銀行”，將銀行的“表外”拉回到“表內(nèi)”，受到最大影響之一的，一定是房地產(chǎn)。這個(gè)影響集中在兩方面，一是對(duì)個(gè)人貸款方面的影響，會(huì)持續(xù)此前一年的狀態(tài)；二是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資手段、融資工具，都將會(huì)受到比去年更為嚴(yán)格的限制。這些直接、間接、變相的融資工具的管控，恐怕將對(duì)土地獲取環(huán)節(jié)產(chǎn)生最為直接的影響。

一個(gè)基本信號(hào)就是，從1月開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債發(fā)行，就已經(jīng)受到嚴(yán)格的管控。而且，有很多公司的債券發(fā)行，都已經(jīng)取消。

第五，啟動(dòng)三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年的開(kāi)工目標(biāo)是580萬(wàn)套。這個(gè)恐怕對(duì)三四線(xiàn)城市有比較大的影響，一線(xiàn)和特大城市的拆遷改造量也會(huì)受到影響。不過(guò)，這一點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)，尤其是特大型城市的市場(chǎng)，不是決定性的影響因素。

第六，政府工作報(bào)告中，要健全的金融監(jiān)管諸方面中，“金融控股公司”被明確出來(lái)。政府工作報(bào)告這種惜墨如金的文件，單獨(dú)提出對(duì)金融控股公司的監(jiān)管，意味深長(zhǎng)，這至少會(huì)產(chǎn)生一種印象，即背靠金融控股公司為靠山的房地產(chǎn)企業(yè)，金融和融資的優(yōu)勢(shì)可能會(huì)衰減了。

第七，政府工作報(bào)告中涉及住房的部分，“差別化調(diào)控”、“長(zhǎng)效機(jī)制”都是一貫的方針。倒是“支持居民自住購(gòu)房需求”這個(gè)說(shuō)法，第一，這里提到的是“購(gòu)房需求”，不是“住房需求”，因此是買(mǎi)；第二是“支持”，不是“保障”。同時(shí)，這部分政府工作報(bào)告中，又再次明確樓市調(diào)控的主體責(zé)任是地方政府，那么，如何“支持”這種需求，要看地方政府的智慧了。

第八，“多主體供給”、“多渠道保障”、“租購(gòu)并舉”，去年都已經(jīng)開(kāi)始嘗試了，今年進(jìn)入政府工作報(bào)告的內(nèi)容，意味著更深、更廣的推進(jìn)。尤其是租購(gòu)并舉，在一些制約企業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)租賃住房政策框架上，存在調(diào)整的可能。比如，稅收。

今年政府工作報(bào)告中“涉房”內(nèi)容亮點(diǎn)頗多，如房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉、宅基地等內(nèi)容。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從今年的報(bào)告中可以看出政府對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的信心和決心。

具體來(lái)看，報(bào)告仍強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

報(bào)告中對(duì)于“住房不炒”的再次強(qiáng)調(diào)，明確透露出“三不變”原則，即調(diào)控決心不變、調(diào)控目標(biāo)不變、構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制方向不變，并為2018年樓市調(diào)控從嚴(yán)定下了基調(diào)。而在差別化調(diào)控的大背景下，預(yù)計(jì)今年熱點(diǎn)城市尤其是北上深的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的調(diào)控政策，以鞏固調(diào)控成果和強(qiáng)化市場(chǎng)穩(wěn)定預(yù)期，而三、四線(xiàn)城市去庫(kù)存政策仍將保持一定節(jié)奏，并將繼續(xù)下沉到縣城?？偟膩?lái)看，2018年是長(zhǎng)效機(jī)制包括住房租賃政策以及保障性住房政策加速落地關(guān)鍵性時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)在大概率上會(huì)繼續(xù)持續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

報(bào)告指出，要支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。購(gòu)房需求主要分為兩類(lèi)，即自住型需求和投資型需求。當(dāng)前投資型需求已經(jīng)被明顯抑制。所以，報(bào)告中對(duì)于自住購(gòu)房需求的保障將從市場(chǎng)化的供給和保障型供給的角度進(jìn)行保障，其中在市場(chǎng)化供給層面繼續(xù)向剛需人群傾斜，而保障型供給則可能在全國(guó)擴(kuò)大“共有產(chǎn)權(quán)住房”落地，以滿(mǎn)足中低收入人群的合理購(gòu)房需求。

從報(bào)告的表述中可以看出，當(dāng)前三元住房結(jié)構(gòu)的思路已經(jīng)清晰。其中自住購(gòu)房需求主要是對(duì)經(jīng)濟(jì)條件好的購(gòu)房者的需求，此類(lèi)需求會(huì)更加強(qiáng)調(diào)自住的屬性。租賃是主要針對(duì)購(gòu)房困難群體而設(shè)計(jì)的解決方式，可以認(rèn)為是零產(chǎn)權(quán)、側(cè)重居住屬性的。而對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房來(lái)說(shuō)，有部分產(chǎn)權(quán)的概念，有助于解決夾心層的住房需求。

租房市場(chǎng)前景可期

從概念漸熱到勢(shì)不可擋，短短幾年時(shí)間，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)風(fēng)口。2017年，長(zhǎng)租公寓門(mén)店增長(zhǎng)率為40%。從過(guò)去3年數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，長(zhǎng)租公寓發(fā)展勢(shì)頭迅猛：2015年增長(zhǎng)率不足15%，2016年增長(zhǎng)率接近35%。那么，長(zhǎng)租公寓緣何成為樓市中發(fā)展最快的力量？風(fēng)口又因何到來(lái)？

一方面，由于業(yè)外資本大量涌入，在資本加持下，房地產(chǎn)企業(yè)、酒店運(yùn)營(yíng)商、創(chuàng)業(yè)者等主體紛紛進(jìn)入，搶灘市場(chǎng)；另一方面，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，以及租購(gòu)并舉等利好政策的落地實(shí)施，以長(zhǎng)租公寓為代表的品牌化、專(zhuān)業(yè)化的房屋租賃機(jī)構(gòu)迎來(lái)發(fā)展良機(jī)。

去年，住建部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，鼓勵(lì)多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)積極盤(pán)活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等。隨著租購(gòu)并舉制度的建立，租賃市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)一大波政策紅利，這些政策紅利足以支撐住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。此外，國(guó)家大力鼓勵(lì)發(fā)展長(zhǎng)租項(xiàng)目，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)。所以，長(zhǎng)租公寓會(huì)是住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分。

長(zhǎng)租公寓之所以處于風(fēng)口，很大程度上也得益于租房市場(chǎng)巨大的潛力。此前，鏈家研究院發(fā)布的一份名為《租賃崛起》的研究報(bào)告顯示，當(dāng)前我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2025年，租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，而到2030年，這一數(shù)字將超過(guò)4.6萬(wàn)億元。

誰(shuí)在搶灘？

市場(chǎng)有其運(yùn)行規(guī)律，資本的嗅覺(jué)向來(lái)是最靈敏的。雖然仍處于起步階段，長(zhǎng)租公寓行業(yè)卻吸引著房地產(chǎn)商、風(fēng)投機(jī)構(gòu)等眾多資本持有者。

有資料顯示，全國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)目前超過(guò)1000家。涉足長(zhǎng)租領(lǐng)域的主體主要有開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店運(yùn)營(yíng)者、創(chuàng)業(yè)者等。其中，在排名前15位的房地產(chǎn)商中，已有2/3以上的企業(yè)涉足租賃市場(chǎng)。

外界對(duì)長(zhǎng)租公寓的關(guān)注始于2014年。這一年，小米創(chuàng)始人雷軍旗下的順為基金，聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+公寓投資1億元人民幣。次年，YOU+公寓再獲時(shí)代地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)3000萬(wàn)美元投資，當(dāng)時(shí)估值高達(dá)2億美元。截至目前，YOU+公寓已成功融資3次，總額度在四五億元人民幣。除此之外，鏈家地產(chǎn)旗下長(zhǎng)租公寓品牌自如宣布，獲得40億元人民幣A輪融資，這刷新了國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資金額單筆之最。

作為國(guó)內(nèi)最早布局長(zhǎng)租公寓的專(zhuān)業(yè)品牌之一，魔方公寓已有9年運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。目前，這家公司在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢等20個(gè)城市布局了近300家門(mén)店。魔方公寓將租戶(hù)定位為月收入在8000～20000元的中層白領(lǐng)。目前，成熟門(mén)店平均出租率超過(guò)95%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前租賃人口約為1.9億，而租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億元。雖然我國(guó)用于租賃的住房約有1億套，但其中超過(guò)90%為個(gè)人散戶(hù)出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%。而美國(guó)、日本的租房市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率分別達(dá)到30%和80%。對(duì)比來(lái)看，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率還處于較低程度。

雖然有著巨大的市場(chǎng)想象空間，但長(zhǎng)租公寓目前依然面臨著產(chǎn)品、服務(wù)能力、資本、盈利、行業(yè)規(guī)范等諸多問(wèn)題。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》顯示，目前，全國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)超過(guò)1000家，但這些長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)的盈利能力仍然較弱，絕大部分處于虧損狀態(tài)。

目前，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的制約因素還比較明顯，市場(chǎng)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系尚未建立起來(lái)，行業(yè)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)類(lèi)似于支付行業(yè)那樣的，由巨頭引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展的勢(shì)頭。

因?yàn)橘Y金密集進(jìn)入，行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。有觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)已迎來(lái)新一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)和行業(yè)洗牌。對(duì)于企業(yè)而言，無(wú)論市場(chǎng)如何競(jìng)爭(zhēng)，最終比拼的仍是盈利模式及運(yùn)營(yíng)能力。

（作者為中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)文化研究會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)，中國(guó)科學(xué)院副教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）