吳欣欣
摘 要:本文通過整理、分析海南省歷年經(jīng)濟數(shù)據(jù),研究海南經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀,探討兩者的相互作用,以及全域限購的必要性與合理性。并進一步通過分析人口、土地、金融等因素與房地產(chǎn)價格的相關(guān)度,推導(dǎo)房價調(diào)控的關(guān)鍵,尋找房價收入比高企等問題的疏導(dǎo)與解決方案,為海南未來的發(fā)展提供參考。
關(guān)鍵詞:海南 房地產(chǎn) 全域限購 經(jīng)濟發(fā)展 房價收入比
中圖分類號:F740 文獻標(biāo)識碼:A 文章編號:2096-0298(2018)12(c)-070-04
1 2018年的“大動作”
2018年4月13日,習(xí)總書記在慶祝海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年大會上鄭重宣布,黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū),支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。
海南房價應(yīng)聲跳漲。從全國各地趕來的購房者迅速涌入,第一財經(jīng)報道“一位購房者交完全款就乘飛機離開了,連購房合同都沒來得及拿”。短短數(shù)日,大部分樓盤價格已然上漲了數(shù)千元,其中佼佼者,漲幅超過30%。更有甚者,連夜開盤,引致哄搶,住建部門不得不連夜出動,叫停、罰款。亦有炒作者捂盤惜售,假稱暫停網(wǎng)簽,不再交易。熱鬧的場面,讓人恍若回到2010年的國際旅游島,而或是1992年的經(jīng)濟特區(qū),那片滾燙的熱土。
可這一次,炒作的序幕才剛剛拉開,未及高潮,便已戛然而止。4月22日晚20時,海南省政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》新聞發(fā)布會,公布新的房地產(chǎn)調(diào)控政策,宣布全域限購。消息一出,地產(chǎn)人的微信朋友圈一片哀嚎,一致預(yù)期“全劇終”。部分分銷緊急通知意向客戶轉(zhuǎn)款,企圖搶在凌晨到來前的4個小時完成交易,以等待操作細則出臺,找出新一輪擦邊球的打法??山Y(jié)果卻出乎所有人的預(yù)料——海南省政府以“壯士斷腕”的決心打破了所有僥幸:僅僅48小時后,省住建廳再次接受媒體采訪、發(fā)布操作細則,進一步強調(diào),新一輪調(diào)控的各項政策均從發(fā)布之時起實施,并要求各市縣嚴(yán)格執(zhí)行,對購房人購房資格從嚴(yán)把關(guān),不得弄虛作假。這意味著2018年4月22日20時后進行的住房買賣交易,都必須按照新政進行審查,不符合條件者不能網(wǎng)簽備案,搶出來的成交統(tǒng)統(tǒng)不作數(shù)了。不僅如此,此后連續(xù)數(shù)日,假結(jié)婚、補繳社?;蛩枚惖冗`規(guī)行為的懲處規(guī)定亦不斷發(fā)布。市場瞬間冰凍,分銷團隊紛紛撤往云南、貴州,甚至就地解散,售樓處人去樓空,中介店面大門緊鎖,令人唏噓。
此時的海南,真正成了“島”,原本占據(jù)近八成比例的島外購買力量被擋在了藩籬之外。留下這獨立的市場,供有興趣的人好好玩味。
2 當(dāng)下的“島”,真實的“島”
2.1 經(jīng)濟發(fā)展未達預(yù)期
海南1988年在改革開放的潮頭成為了“特區(qū)”,建了省,當(dāng)年人口627.49萬,GDP77億元,人均GDP約1227.11元,只達到全國人均1378元的89.05%。
而今天而立之年的海南,伴隨著改革開放的經(jīng)濟發(fā)展大潮,坐擁人口925.76萬,在2017年創(chuàng)造了GDP4462.54億元,人均GDP約48204.07元,比30年前增長了近40倍,在全國各省直轄市中排名第16??膳c全國人均59261.76相比,卻只達到了81.34%,經(jīng)濟發(fā)展速度顯然未能與“特區(qū)”的定位相匹配。
2.2 房地產(chǎn)依賴度高
與此同時,海南經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴程度卻不斷提升。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重由1999年的最低點3.26%不斷攀升至2017年的49.77%,而最高點50.78%則出現(xiàn)在2015年,已然過半,如圖1所示。
從海南近30年來房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重的變化不難發(fā)現(xiàn),在經(jīng)歷了1992年房地產(chǎn)泡沫后,房地產(chǎn)投資陷入長期下滑,從1992年的57.33億元一路跌至1999年的6.20億元,跌去近九成,占固定資產(chǎn)投資的比重亦從34.72%降至3.26%,跌幅超九成。海南整體經(jīng)濟發(fā)展受此影響亦陷入低迷,直至2000年處置積壓房地產(chǎn)工作進入正軌后,才恢復(fù)了雙位數(shù)(10.52%)的增長。海南用了整整7年時間,處置積壓房地產(chǎn)的工作才基本結(jié)束,截至2006年10月,全省累計處置閑置建設(shè)用地23353.87公頃,占閑置總量的98.17%,處置積壓商品房444.82萬平方米,占積壓總量的97.6%。因此,在現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資占比高企的情況下,需警惕泡沫的繼續(xù)發(fā)展,逐步降低對房地產(chǎn)的依賴,同時防止房地產(chǎn)行業(yè)的衰退影響整體經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。
2.3 房地產(chǎn)投資擠出消費與凈出口
應(yīng)對房地產(chǎn)依賴度過高的風(fēng)險,不僅要防范房地產(chǎn)泡沫破裂對經(jīng)濟的沉重打擊,也要關(guān)注房地產(chǎn)投資對消費與凈出口的擠出效應(yīng)。如圖2所示,1993年房地產(chǎn)泡沫到達頂峰,消費與凈出口被擠壓至低谷,僅72.16億元。此后,隨著房地產(chǎn)投資的下滑與長期低迷,消費與凈出口迅速復(fù)蘇(1994年與1995年分別上漲54.84%與47.84%)并穩(wěn)步增長至2008年的794.05億元,雖然受到次貸危機影響2009年跌幅達到17.90%,但在政策的刺激下2010—2011年迅速反彈,反而創(chuàng)造了911.25億元的新高。而此后隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模的擴大與房價的持續(xù)上漲,對消費與凈出口的擠出效應(yīng)日益顯著,2012—2016年間消費與凈出口下滑了2/3,僅余306.17億元。這樣的基礎(chǔ),與建設(shè)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港希望看到的成果,是背道而馳的。
2.4 房價收入比高企
對現(xiàn)狀的分析,不僅要看宏觀經(jīng)濟的發(fā)展層面,更要看微觀經(jīng)濟的民生層面。隨著經(jīng)濟發(fā)展及收入水平的提高,海南城鎮(zhèn)常住居民的人均可支配收入在30年間也實現(xiàn)了25.77倍的增長,2017年達到30817元。但人民的居住水平是否也發(fā)生了同樣翻天覆地的變化呢?可以通過房價收入比來分析。
房價收入比是指一套住房價格與一個家庭年收入的比值。房價收入比是大多數(shù)國家和國際組織進行住房支付能力評價時所采用主要指標(biāo),也是各界對房地產(chǎn)市場形勢進行分析、判斷和預(yù)測時廣泛使用的一個指標(biāo)。按照公式“房價收入比=住宅銷售均價×城鎮(zhèn)人均現(xiàn)住房總建筑面積/平均每人全年家庭總收入”計算,2005—2018年間海南的房價收入比多在10上下浮動,與全國平均(6.5~8)相比偏高,亦高于二三線城市的平均水平。其中發(fā)生顯著偏離的年度為2009—2011年,峰值是2010年的15.01,主要原因是2010年建設(shè)海南國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后,海南房價大幅上漲。而2018年海南自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國特色自由貿(mào)易港政策發(fā)布后,房價收入比亦迅速上升,若非政策限制,房價收入比可能已超越2010年的峰值,如圖3所示。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》指出,國內(nèi)房價收入比保持在6~7之間屬于合理區(qū)間。2017年三亞、??谠谠摪駟紊戏謩e排名第二(28.99)與第八(14.16),比合理區(qū)間高了不止2倍。顯然海南的房價收入比在嚴(yán)格控制的基礎(chǔ)上還需進一步降低。
2.5 房價波動受土地供應(yīng)影響更大
控房價是調(diào)整房價收入比的根本途徑,分析造成房價波動的影響因素有助于理清思路。根據(jù)任澤平廣受認可的房地產(chǎn)周期理論“房價長期看人口,中期看土地,短期看金融”,以下分別從人口、土地和金融的相關(guān)經(jīng)濟變量入手,探討影響房價的關(guān)鍵因素。
通過對比2011—2017年間海南房價與收入、人口、城鎮(zhèn)化率、家庭規(guī)模四個相關(guān)經(jīng)濟變量的變動趨勢發(fā)現(xiàn),人口、城鎮(zhèn)化率及家庭規(guī)模基本保持穩(wěn)定,變動率極低,而收入與房價的變動趨勢則缺乏一致性,因此人口與收入的變化并不足以支撐和解釋房價的變化,如圖4所示。
再看土地供應(yīng)對房價的影響,通過對比2006—2017年間房價變化率與土地供應(yīng)變化率發(fā)現(xiàn),房價變化率相對于土地供應(yīng)變化率存在滯后(約一年)的負相關(guān)關(guān)系,說明土地供應(yīng)的確是影響房價的關(guān)鍵因素,如圖5所示。
進一步觀察海南2005—2017年的土地供給情況,新增土地方面除了2008年出現(xiàn)946.84公頃的巨量供應(yīng)外(接近存量519.87公頃的2倍),其余年份的供應(yīng)量均相對穩(wěn)定,且自2011年后逐年下降,2017年的新增供應(yīng)僅126.53公頃。待開發(fā)存量方面,經(jīng)過2008—2009年刺激政策的快速消化,2010年的存量跌至116.29公頃,尚不及正常新增供應(yīng)量的一半。此后數(shù)年,受2010年國際旅游島房價泡沫破裂影響,房地產(chǎn)市場供銷不旺,待開發(fā)土地存量逐年上升,直至2014年后全國開展房地產(chǎn)去庫存,情況才逐步好轉(zhuǎn)。截至2017年,待開發(fā)土地存量已降至2014年的一半左右。與此同時,住宅均價漲幅超過22.88%。
緊缺的新增供應(yīng)與大幅下降的待開發(fā)存量疊加緊縮的供地政策,顯然將進一步推高海南的房價。也許只有通過合理的供給結(jié)構(gòu)調(diào)整,有計劃地適度增加土地供應(yīng),才是緩解房價上漲的良方。
金融環(huán)境方面,海南2005—2017年間存貸款余額穩(wěn)步快速增長,為經(jīng)濟發(fā)展提供了較好的支撐。同時期房價亦隨經(jīng)濟增長水漲船高,但與之相比卻展現(xiàn)出更顯著的波動。特別是2009—2012年那次由政策驅(qū)動的泡沫,期間金融環(huán)境并未發(fā)生方向性的改變,甚至仍然保持了幾乎與往年一致的增長。可見,金融環(huán)境并不是房價最關(guān)鍵的影響因素,如圖6所示。
3 全域限購的影響逐漸顯現(xiàn)
2018年11月21日,海南省統(tǒng)計局發(fā)布了2018年10月《海南統(tǒng)計月報》,報告中“固定資產(chǎn)投資總額”“房地產(chǎn)開發(fā)投資”“房屋銷售面積”“房屋銷售額”四項指標(biāo)缺省了“銀十”的本月同比變動數(shù)據(jù),僅提供了1~10月累計同比變動數(shù)據(jù)。其中固定資產(chǎn)投資總額下降了14.7%,房地產(chǎn)開發(fā)投資下降了14.6%,房屋銷售面積下降了36.0%,房屋銷售額下降了20.4%。這組看起來危機四伏的數(shù)據(jù)引起了社會的廣泛議論。
可是,全域限購后真實的指標(biāo)下降幅度,特別是“金九銀十”的下降幅度,豈止如此。1~10月累計數(shù)據(jù)中包含的還有本年初全社會對海南建省30周年出臺自貿(mào)政策、房價大幅上漲的強烈一致預(yù)期,及其帶來的房屋銷售價量大幅上漲。同時,投資決策的時滯效應(yīng)亦使投資數(shù)據(jù)的下滑幅度看上去相對平緩。因此,真正的本月同比降幅應(yīng)是驚人的。
從另一個角度來看,雖然房屋銷售成交量與成交總額大幅降低,但成交單價卻是實實在在地上漲了。用統(tǒng)計月報提供的累計房屋銷售額除以累計房屋銷售面積,可求得2018年1~10月房屋銷售均價約14593.36元,相比2017年全年銷售均價11380.78元上漲了28.23%,該上漲幅度幾乎快要趕上2013—2017年整整4年的漲幅。若此次政府不出手,真有可能重蹈覆轍。
所幸,政府的決心很大,行動也非常堅決。即便面對1~10月累計國有土地使用權(quán)出讓收入減少37.7%、國有土地收益基金收入減少51.9%、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收入減少43.4%這樣嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),依然未有絲毫放松。
4 未來展望
建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū),逐步探索、穩(wěn)步推進中國特色自由貿(mào)易港建設(shè),是海南難得的發(fā)展機遇。而減少對房地產(chǎn)的依賴,降低房價收入比,培育一個健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場,是建設(shè)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港的基礎(chǔ)和前提。
全域限購只是非常時期采用的暫時性手段,先進、合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,才是供給側(cè)改革的基礎(chǔ),才是解決這一切問題的抓手。先進、合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能夠保證整體經(jīng)濟發(fā)展方向的正確性,為房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)化調(diào)整提供指導(dǎo)——合理化供地結(jié)構(gòu),提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比例,引導(dǎo)住宅地產(chǎn)開發(fā)資源更多投入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā),有計劃地提升整體供地量,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
同時,先進、合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能夠促進產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展,從而穩(wěn)步提高人民收入水平,吸引人才流入,推動經(jīng)濟更好地發(fā)展。最終取得自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港建設(shè)的豐碩成果,實現(xiàn)海南經(jīng)濟騰飛,人民安居樂業(yè)。
參考文獻
[1] 任澤平,夏磊,熊柴.房地產(chǎn)周期[M].北京:人民出版社,2017.
[2] 海南省統(tǒng)計局,國家統(tǒng)計局海南調(diào)查總隊.海南統(tǒng)計年鑒[M].北京:中國統(tǒng)計出版社,2010-2018.
[3] 海南省統(tǒng)計局.海南統(tǒng)計月報[J].海南統(tǒng)計月報,2014(11).