摘 要：“金稅三期”管理系統(tǒng)的上線，在很大的程度上限制了房地產(chǎn)增值稅的管理，“金稅三期”有著大量的信息數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對信息數(shù)據(jù)進(jìn)行利用分析把增值稅的管理變得極其的規(guī)矩。不過，作為房地產(chǎn)行業(yè)，怎樣使得企業(yè)的管理系統(tǒng)可以長久的穩(wěn)健運(yùn)行，在最大程度上規(guī)避風(fēng)險，這是房地產(chǎn)企業(yè)所需要面臨的管理問題。本文就從“金稅三期”的系統(tǒng)功能為切入點(diǎn)，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)存在的相應(yīng)風(fēng)險，進(jìn)行深入的探究，提出防范措施，以此，來為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理盡一份力。

關(guān)鍵詞：金稅三期；稅務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)

一、“金稅三期”管理系統(tǒng)的運(yùn)行背景

“金稅三期”作為依托于網(wǎng)絡(luò)的一個信息平臺，把全部稅種都?xì)w入國、地級稅收管理系統(tǒng)中，并進(jìn)行相應(yīng)的綜合預(yù)警處理。其能夠全面的整合以及廣泛和深入的利用相關(guān)的信息數(shù)據(jù)資源、并在一定程度上加強(qiáng)稅收征收的管理，進(jìn)一步提高納稅的服務(wù)水平，提高相應(yīng)的行政效率，以此來降低稅收的成本，依法治稅，還可以切實(shí)的保障其稅收收入等。在以上方面，其都發(fā)揮著尤其重要的作用，是不可或缺的部分。

二、金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險分析

因為“金稅三期”系統(tǒng)工程的不斷推動，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面對的稅務(wù)風(fēng)險日益的增多。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險點(diǎn)，才能在新時代，讓企業(yè)更好的適應(yīng)時代的發(fā)展，并以此來確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

（一）定量指標(biāo)風(fēng)險預(yù)警的分析

1.增值稅發(fā)票用量變動異常

納稅者在開具相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票的時候，難以做到月份之間的相應(yīng)均衡。在月份間開具的發(fā)票數(shù)量呈現(xiàn)出波動的趨勢。倘若在某月增值稅的專用發(fā)票數(shù)額突然增加。除了相關(guān)的正常業(yè)務(wù)的波動之外，還有很大的概率會被“金稅三期”系統(tǒng)認(rèn)作是虛假開票的現(xiàn)象。如果當(dāng)奶水人所開具的增值稅專用發(fā)票超過之前月份的百分之三十，又超過之前月份的十份以上，就極有可能會被系統(tǒng)檢測和警告。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險之一。

2.期末存貨比實(shí)收的資本大

倘若納稅者在期末的存貨額超過了實(shí)際收到的資本。就會被“金稅三期”系統(tǒng)認(rèn)作是生產(chǎn)經(jīng)營存在異常，或許存在庫存商品虛假不真實(shí)的情況。以及建造合同確認(rèn)收入之后卻并沒有把成本轉(zhuǎn)出等等相應(yīng)的問題。稅務(wù)部門就會對存貨進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，并深入研究其是否含有收入少記的情況。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險之一。

3.納稅者稅負(fù)變動異常

納稅者在本期的稅負(fù)和之前一期的稅負(fù)相互比較。倘若稅負(fù)的變化前后超過了百分之三十，則有很大的幾率會被系統(tǒng)認(rèn)為是隱瞞收入，或是進(jìn)項稅取得不夠等風(fēng)險。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險之一。

4.存貨與累積差異幅度異常

倘若差異幅度超過百分之五十會有很大的概率會被系統(tǒng)認(rèn)為是庫存商品不真實(shí)，以及收入確認(rèn)不及時等風(fēng)險。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險之一。

5.預(yù)收款項占收入比例大

倘若納稅者的預(yù)算款項占據(jù)了全部銷售收入的百分之二十以上，就有很大的幾率會被系統(tǒng)認(rèn)作存在沒有及時確定銷售收入的行為。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險之一。

6.進(jìn)項高于銷項變動率

倘若納稅者在進(jìn)項稅額變動和銷項稅額變動之間的差距占到銷項稅額變動率的百分之十以上，其會被系統(tǒng)認(rèn)作少計算收入以及虛假抵扣項稅金額。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險之一。

（二）定性的指標(biāo)分析

（1）開具、檢驗和核銷，（2）不及時繳納稅金，（3）項目對外合同管理中的涉稅風(fēng)險，（4）違規(guī)取得增值稅專用發(fā)票，（5）換開發(fā)票明細(xì)的風(fēng)險，（6）片面的追求高稅率，（7）稅務(wù)系統(tǒng)存在滯留票，（8）發(fā)票抬頭不一致，當(dāng)前存在部分的子公司用集團(tuán)的名義中標(biāo)，子公司只管工程項目，由于業(yè)主的相關(guān)要求等等問題。使得采購的時候所獲取的發(fā)票抬頭是集團(tuán)企業(yè)的名字，或者是集團(tuán)外部單位的名字，卻往往不是項目部門所屬于的公司法人單位的名字。這會使得其面對重大的稅務(wù)風(fēng)險，因為使用的不是本單位的發(fā)票如成本費(fèi)用，屬于不符合規(guī)定的發(fā)票，也就不能夠作為相應(yīng)的稅收憑證。其更不能作為相應(yīng)的稅前扣除的證據(jù)。稅務(wù)部門有充足的證據(jù)可以對企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整以及相應(yīng)的處罰。這是金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險之一。

1.代扣代繳的義務(wù)沒有履行到位

根據(jù)稅收稅法的規(guī)定，項目部門在代發(fā)工作人員的工資以及施工隊的工資時，企業(yè)需要履行一定的代發(fā)足額代扣代繳的義務(wù)。不過在現(xiàn)實(shí)的情況當(dāng)中，出現(xiàn)了部分的問題。

①盡管按照了企業(yè)的工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打發(fā)工資的，但是沒有進(jìn)行足額的代扣。例如，企業(yè)的轉(zhuǎn)獎金、相應(yīng)的補(bǔ)貼等等，并沒有合并到當(dāng)個月份的代扣代繳之中。

②存在部分的勞務(wù)施工隊根據(jù)架子隊發(fā)放的工資結(jié)算方式，卻沒有進(jìn)行代扣的個稅。使得已經(jīng)扣交的個人所得稅因為工程資金的緊張或缺少，長期掛賬，這會為企業(yè)帶來相應(yīng)的滯納金以及罰款的風(fēng)險。

三、對金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險的相應(yīng)防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)的防范風(fēng)險的能力取決于企業(yè)是否能夠建立健全管理體系以及對于風(fēng)險防范是否有敏感的意識。需要對所存在的相應(yīng)風(fēng)險進(jìn)行控制，才能在最大的程度上防范風(fēng)險。

（一）進(jìn)一步建立健全管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)需要以“增值稅抵扣鏈條”作為主要的內(nèi)容之一，才能將資金流、實(shí)物流以及票據(jù)作為中心，全面的展開，全面的覆蓋相關(guān)的管理鏈條的診斷。以此在定期內(nèi)全面又系統(tǒng)的收集無論是內(nèi)部還是外部的相關(guān)信息。以此根據(jù)相關(guān)的實(shí)際情況，對風(fēng)險進(jìn)行識別、分析以及評估。并進(jìn)一步查找房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理活動，以及相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程中存在的稅務(wù)風(fēng)險等。對其涉稅業(yè)務(wù)所存在的相應(yīng)風(fēng)險問題進(jìn)行細(xì)致的梳理。制定出相應(yīng)的風(fēng)險清單，對流程進(jìn)行切實(shí)的監(jiān)督和防范。進(jìn)一步確定風(fēng)險管理的相應(yīng)策略和應(yīng)對措施。對于較為重大的涉稅業(yè)務(wù)，需要推行相應(yīng)的“法律法規(guī)意見書”的審核形式，對于那些比較薄弱的環(huán)節(jié)和流程，進(jìn)行全面的管理和控制。這是對金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險的相應(yīng)防范措施之一。

（二）合理稅務(wù)籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“營改增”之后，會不斷的出臺相關(guān)的政策，以此來完善房地產(chǎn)行業(yè)的抵扣鏈條，以此來減輕相應(yīng)的稅負(fù)。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，需要嚴(yán)格的禁止其要求外地的房地產(chǎn)企業(yè)在本地設(shè)定的分公司以及子公司，以此來盡可能的為企業(yè)營造一個更為公平和開發(fā)的市場環(huán)境。并需要在相應(yīng)的市場和大型的工程項目部增加開設(shè)專門的發(fā)票代開點(diǎn)。為砂石土料銷售的企業(yè)等提供專門開設(shè)發(fā)票的便利。并且進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)購入建筑材料所需要獲得的專業(yè)發(fā)票百分比。以此來作為房地產(chǎn)財務(wù)工作人員不斷學(xué)習(xí)，熟悉相應(yīng)政策的能力。識別相應(yīng)的風(fēng)險，進(jìn)行風(fēng)險的規(guī)避，進(jìn)一步做好稅務(wù)的籌劃。以此來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。這是對金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險的相應(yīng)防范措施之一。

（三）融洽稅企的關(guān)系

堅持“培育稅基、培養(yǎng)稅源”的基本理念，和相應(yīng)的稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)信息交流和聯(lián)系。在不斷的交流中增進(jìn)稅務(wù)機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系。需要格外的重視稅務(wù)機(jī)關(guān)在審查以及自查等方面上是否存在有相應(yīng)的涉稅風(fēng)險。進(jìn)行科學(xué)合理的評測其風(fēng)險是否會給放低產(chǎn)企業(yè)帶來相對的負(fù)面影響。需要采取相關(guān)的措施，以及根據(jù)之前相關(guān)的案例進(jìn)行分析，做到有理有據(jù)，并提前進(jìn)行防范。以此來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。這是對金三稅務(wù)系統(tǒng)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險的相應(yīng)防范措施之一。

四、結(jié)束語

風(fēng)險和收益始終是相互陪伴而存在的。房地產(chǎn)企業(yè)在追求相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益時，也需要加強(qiáng)對風(fēng)險的考慮。倘若只是盲目的追求效益，而不考慮相應(yīng)的風(fēng)險問題，房地產(chǎn)企業(yè)注定是不能長久的，其會給企業(yè)帶來不可預(yù)估的影響。而企業(yè)的管理者和負(fù)責(zé)人，特別是財務(wù)部門的人員，需要站在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的角度，以一個更加專業(yè)和客觀的角度去處理相應(yīng)的業(yè)務(wù)。以此，才能在最大程度上防范房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，進(jìn)一步增加企業(yè)的收益，以此來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。

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作者簡介：

李海潮，北京星華藍(lán)光置業(yè)有限公司。