高珊珊

隨著生態(tài)建設的不斷推進，農(nóng)村地區(qū)山美水美環(huán)境好，“顏值”越來越高的田園，吸引了不少人到鄉(xiāng)村尋找兒時的夢想，期望享受“采菊東籬下，悠然見南山”的生活。農(nóng)村的民房成了香餑餑，也為村民盤活閑置農(nóng)宅帶來機會。不過，在這場田園夢熱潮中，因農(nóng)宅處置不當引發(fā)的民事糾紛也頻頻出現(xiàn)。想要圓夢悠閑的田園生活，應該注意哪些法律問題呢？

注意點一：租住農(nóng)村房屋期限最長20年

錢先生在某村擁有一處老宅。1997年，宋先生與錢先生簽訂了一份房屋租賃合同，宋先生一次性支付錢先生3萬元的租金，租貨錢先生位于村內(nèi)的老宅，租期50年。合同中注明，租期內(nèi)，宋先生可以享有房屋所有權(quán)人的一切權(quán)利，錢先生均不得干涉。去年，錢先生以合同到期為由，起訴宋先生要求騰退房屋。最終，法院判決宋先生將房屋騰退給錢先生，同時錢先生返還宋先生超過20年部分的租金1.8萬元。

法官釋法：無論是城里居民，還是農(nóng)村村民，都可以采用租賃的方式，合法租住農(nóng)村房屋。但是，按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，房屋租賃合同的期限最長是20年，超過20年的，超過部分無效。因此，本案中，宋先生與錢先生的房屋租賃合同中，期限約定雖然是50年，但實際有效的只有20年。20年期滿后，如果雙方都沒有異議，相當于雙方默認了新的不定期租賃合同。此時，如果出租人反悔，要求對方退還租賃房屋，那么這個訴訟請求一般是會得到支持的。當然，如果出租方和承租方溝通得比較好，能夠達成一致意見，在租賃期限20年過后，雙方還是可以續(xù)訂租賃合同的，續(xù)訂的合同期限，最長也是20年。

法官提醒說，在租住農(nóng)村房屋時，合同中約定的雙方權(quán)利義務一定要寫得明確具體，避免發(fā)生爭議。尤其是在租住期間有計劃對租賃房屋進行修整改建等情況的，建議在合同中將建設房屋的出資情況、房屋歸屬、遭遇拆遷等征地征房情況下，賠償金的分配方式、合同到期后的補償金額及支付方式等，在合同中進行明確而具體的約定，這樣一旦日后發(fā)生糾紛訴至法院，也可以作為維權(quán)的有力證據(jù)。

注意點二：不是本村村民不能購買農(nóng)宅

王先生是某村村民。1999年年底，王先生因女兒上學急需現(xiàn)金，決定將其農(nóng)宅出售。經(jīng)熟人介紹，王先生與城里的陳先生簽訂了房屋買賣協(xié)議。雙方約定，陳先生以10萬元的價格購買王先生的農(nóng)家小院，包括四間北正房和三間東廂房。陳先生支付房款后，王先生將售賣房屋及院落交由陳先生使用。陳先生花費了2萬元，對上述房屋進行了裝修。

2005年，王先生售賣的房屋被劃入拆遷范圍，王先生找到陳先生，以農(nóng)村宅基地上房屋依法不能賣給城鎮(zhèn)居民為由，主張雙方簽訂的房屋買賣合同無效，要求陳先生返還上述房屋及院落，遭到陳先生拒絕。為此，王先生將陳先生訴至法院，請求法院確認合同無效，收回房產(chǎn)，并同意返還陳先生已支付的房款10萬元。

經(jīng)過法院調(diào)解，陳先生與王先生達成協(xié)議，陳先生歸還王先生房屋及院落，王先生給付陳先生房款、裝修費、補償款等共計50萬元。

法官釋法：我國實行的是土地國有或集體共有的土地所有權(quán)制度，在“房地一體”的情況下，購買建在農(nóng)村宅基地上的民房，不可避免地要使用集體經(jīng)濟組織所有的宅基地。依照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，是本集體經(jīng)濟組織成員基于其身份而享有的特殊權(quán)利，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。

村民對其宅基地只有使用權(quán)，土地的所有權(quán)歸集體所有，宅基地不能隨意賣出的，所以買賣宅基地的合同屬于無效合同。合同無效或者被撒銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。在發(fā)生類似糾紛時，法院會根據(jù)個案具體情況的不同，會遵從公平原則進行相應的裁判。

注意點三：裝修租住農(nóng)宅須經(jīng)村民同意

2014年，李先生被單位外派工作?？紤]到自己要在外工作很長時間，李先生將其位于某鎮(zhèn)的一所農(nóng)宅出租給小張。雙方約定，每月租金1000元，租期3年，每次租金預付半年，年終時，雙方可協(xié)商根據(jù)周邊房屋租金的漲落進行調(diào)整，一方違約需要支付違約金3000元。

將農(nóng)房出租后，李先生一直沒有回京，不過小張一直按期將租金打到李先生的賬戶中，李先生也因此很信任小張。為了讓自己生活得更加舒適，小張在沒有獲得李先生同意時，擅自將租住的房屋進行了裝修。合同到期后，小張?zhí)岢鲆m(xù)租，但李先生表示自己已經(jīng)退休，想要回到農(nóng)宅養(yǎng)老，不打算出租了。這時，李先生才得知，小張把農(nóng)宅裝修過了。二人因小張裝修費用的分擔發(fā)生了爭議。小張認為，裝修已經(jīng)添附到了李先生的房子里，所以李先生應當補償他裝修所用的4萬元；李先生則認為，小張裝修房屋是其私自進行的，他作為房主并未同意，故不同意補償小張裝修費。

在法院的調(diào)解下，李先生同意支付小張2萬元裝修補償款。

法官釋法：在一般的租賃合同中，承租人應當按照合同的約定使用租賃物，不得隨意對租賃物進行改善或者增設他物。房屋租賃合同也不例外。如果承租人想對房屋進行裝修，需要經(jīng)過出租人的同意，出租人同意的，裝修的費用應由出租人負擔，當然，在承租人自愿的情況下，也可負擔裝修費用。未經(jīng)出租人同意的，承租人不得擅自對房屋進行裝修，否則一旦在裝修過程中對房屋造成毀損，承租人需要淨：擔相}應的損失，賠償出租人房屋的減損價值；即便裝修過程順利，如果雙方就此發(fā)生糾紛，可以協(xié)議分擔裝修費用，協(xié)商不成的，出租人不僅有權(quán)依照合同的約定向承租人索要違約金，還可要求承租人恢復原狀或賠償損失。這樣一來，承租人不僅白白花費了裝修錢，還要支付違約金、將房屋恢復原狀的費用，以及在恢復原狀期間出租人損失的租金等經(jīng)濟損失，實在得不償失。因此，法官提醒承租人，如果承租人打算對房屋進行任何裝修，都應事先獲得出租人的同意。