朱佳玲

摘 要：直管公房是一種產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，一般用于單位的福利分房和住房保障的房屋。直管公房準(zhǔn)確的說是產(chǎn)生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，所以隨著時(shí)代的進(jìn)步，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，直管公房由于疏于管理、缺乏維修，很多房屋老化危險(xiǎn)，拖欠房租現(xiàn)象嚴(yán)重；同時(shí)它本身的占地面積較大、影響范圍廣、居住的居民多樣化，改造維修工程難度較大，管理舉措受多種因素的影響。直管公房在長(zhǎng)期的社會(huì)歷史中發(fā)揮了不可替代的作用，但是為了社會(huì)城市化更好更快的發(fā)展，必須做出必要的調(diào)整適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，因此本文我們通過案例分析，認(rèn)清直管公房當(dāng)前存在的問題，探究出應(yīng)對(duì)和解決這些問題的策略，從而用于實(shí)踐促進(jìn)社會(huì)更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：直管公房 管理 問題 應(yīng)對(duì)策略

一、前言

直管公房在前些年中為社會(huì)的發(fā)展做出過突出貢獻(xiàn)，既在一定程度上改善了人們的居住環(huán)境，也有利于社會(huì)的規(guī)范管理。但是由于時(shí)間的久遠(yuǎn)，加上直管公房的占地面積廣，房屋量大，布局也比較分散，管理部門也松散混亂，直管公房在社會(huì)的發(fā)展歷程中呈現(xiàn)了諸多問題。但是為了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市政建設(shè)和改造需要拆掉很多直管公房。

因此，我們當(dāng)前必須著手于直管公房的管理，根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的規(guī)律，進(jìn)行深入的探索，以直管公房的現(xiàn)狀及其特點(diǎn)為基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)變以往的經(jīng)濟(jì)發(fā)現(xiàn)思路，深化改革，為直管公房的改革制定出一條科學(xué)合理的發(fā)展道路，從而使國(guó)有資產(chǎn)盡可能的保持原有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值甚至升值，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)建設(shè)。

二、直管公房管理存在的問題

通過了解與案例分析可知，當(dāng)前的直管公房管理存在諸多的漏洞和弊端，為了探究出更加完善的管理模式，我們必須認(rèn)清出這些問題，從而為人們提供更好的生活環(huán)境。所以，本文我們從以下幾個(gè)較明顯且嚴(yán)重的方面進(jìn)行分析：

1.直管公房基礎(chǔ)管理混亂

通過一些資料分析，我們?cè)趯?duì)幾個(gè)市的直管公房占地面積、賬面價(jià)值等數(shù)據(jù)進(jìn)行審計(jì)后，發(fā)現(xiàn)了諸多漏洞和問題，造成這個(gè)局面很重要的一個(gè)原因就是管理部門權(quán)責(zé)不清，管理松散且混亂。對(duì)于直管公房的管理缺少嚴(yán)密的制度體系，加上相關(guān)工作人員沒有盡到自己的職業(yè)，使得在審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)很多房租的產(chǎn)權(quán)辦理存在問題，房租的租賃、買賣等手續(xù)不全，姓名、身份證號(hào)碼、電話號(hào)碼等基本資料不清楚或者不真實(shí)，這一系列的問題的產(chǎn)生與直管公房管理的缺失有著很大的關(guān)系。

2.直管公房危房較多、缺少必要養(yǎng)護(hù)

前面我們說到，直管公房是產(chǎn)生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的，所以它的建造年代較久遠(yuǎn)，房租的磨損與老化已經(jīng)非常嚴(yán)重，加上一些人為因素的破壞更加縮短了直管公房的使用壽命；另一方面，多年前的房租建造水平還比較有限，房屋建筑材料的質(zhì)量還有待提高，所以綜合各方面的因素，直管公房的損害程度和危害性已非常嚴(yán)重。通過一些數(shù)據(jù)資料顯示，一個(gè)城市的直管公房中安全性符合標(biāo)準(zhǔn)的少之又少，全市不需要修繕養(yǎng)護(hù)的房屋只有20%左右，絕大多數(shù)的房屋都存在漏水、墻體裂縫甚至脫落的問題，既容易造成安全事故及安全隱患，也對(duì)整個(gè)城市的形象建設(shè)。

3.直管公房的租賃現(xiàn)象混亂

雖然直管公房的美觀度和舒適度相對(duì)于其他住房來(lái)說不占有優(yōu)勢(shì)，但是由于它價(jià)格低廉，

租賃手續(xù)方便，周圍交通便利等因素，受到廣大租戶的青睞。在一個(gè)城市中直管公房最大的受眾是外來(lái)務(wù)工人員，因此租戶的地區(qū)、性格、習(xí)慣等等有著很大的差異，房屋的居住環(huán)境也隨之發(fā)生變化，還有租戶的房屋保護(hù)意識(shí)較差，加重了房租的損害程度。另一方面，由于監(jiān)管不嚴(yán)，加上租房的需求量較大，有些人便利用這一條件成為自己謀利的工具，出現(xiàn)了違規(guī)轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象，這是利用國(guó)家資產(chǎn)為自己利益服務(wù)的錯(cuò)誤行為，違背了直管公房建設(shè)的最初目的。更有些人在原有房屋上續(xù)接樓層，為了獲取更高的收益，把法律政策和人們安全置之不理。

4.直管公房租金拖欠及租金標(biāo)準(zhǔn)不合理

首先是租金拖欠現(xiàn)象嚴(yán)重，直管公房建設(shè)最初的目的大多是為了社會(huì)保障，而不是為了營(yíng)利，所以當(dāng)時(shí)租金訂的較低。并且在當(dāng)時(shí)沒有嚴(yán)格的制度政策對(duì)租金的收繳進(jìn)行規(guī)定，很多租戶便不重視房租繳納訂的時(shí)間，租金拖欠在直管公房中便成了常態(tài)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平得到提高，人們的收益也不斷增長(zhǎng)，但由于他們?cè)陂L(zhǎng)期的居住中已經(jīng)形成了這種習(xí)慣，租金難以按時(shí)收取。另一方面，現(xiàn)在的直管公房居住的大多是外來(lái)務(wù)工人員、失業(yè)者及孤寡老人等收入難以保證，租戶或許負(fù)擔(dān)不起，獲取故意拖欠，管理部門也無(wú)法采取強(qiáng)制措施。租金標(biāo)準(zhǔn)低也一個(gè)很大的問題，比如一個(gè)城市的直管公房的租金大多在每月2-2.7元/平方米，加上一些人拖欠租金，總的收入還不能滿足維修保護(hù)的費(fèi)用。

5.直管公房拆遷、購(gòu)置等行為不規(guī)范

前面我們說到直管公房的租賃、轉(zhuǎn)租行為非常不規(guī)范，同時(shí)它的拆遷和購(gòu)置等對(duì)房屋處置的行為也很不規(guī)范。因?yàn)橹惫芄渴菄?guó)有資產(chǎn)，所以對(duì)于它的處置必須報(bào)由國(guó)家相關(guān)管理部門進(jìn)行處置，經(jīng)過批準(zhǔn)后才可進(jìn)行處置。但是現(xiàn)在社會(huì)中的直管公房，房屋的管理人員未向任何國(guó)家管理部門申請(qǐng)批準(zhǔn)隨意對(duì)房屋進(jìn)行處置，這是不符合國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定的，造成了國(guó)家資產(chǎn)的流失。錯(cuò)誤的處置方法一般有以下兩種：一種是將直管公房交給建筑公司進(jìn)行處置，讓建筑公司進(jìn)行修建；一種是將直管公房以拆遷的名義交給房地產(chǎn)開發(fā)商，然后以商品房的價(jià)格買回。這些行為更加重了直管公房市場(chǎng)的混亂。

三、直管公房管理的應(yīng)對(duì)策略

對(duì)直管公房的管理是多方面的，包括基礎(chǔ)管理，產(chǎn)權(quán)、使用管理，安全管理，維修保護(hù)管理，房屋拆遷、購(gòu)置的處置管理等等，影響范圍很大，是一個(gè)非常復(fù)雜的過程。所以為了社會(huì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，我們必須采取一定的應(yīng)對(duì)措施，本文我們提出了以下幾個(gè)方面：

1.建立完善的直管公房經(jīng)營(yíng)管理體制

鑒于目前直管公房市場(chǎng)的混亂情況，我們規(guī)范它的各種處置行為，建立一個(gè)完善的經(jīng)營(yíng)管理體制。首先應(yīng)該整合好現(xiàn)有的房屋資源，加大管理力度，把房屋產(chǎn)權(quán)信息重新梳理，保證好房屋的市場(chǎng)價(jià)值，制定出對(duì)直管公房管理的相關(guān)政策規(guī)定。

2.健全直管公房的制度管理

健全相應(yīng)的法律法規(guī)的規(guī)定是管理好直管公房的基礎(chǔ)保證，我們應(yīng)該對(duì)房屋的租賃、拆遷、購(gòu)建、保護(hù)維修等各個(gè)方面制定相應(yīng)的詳細(xì)的制度規(guī)范，同時(shí)監(jiān)督管理部門也要履行自己的職責(zé)，做到權(quán)責(zé)統(tǒng)一，使直管公房的管理做到有章可循，為直管公房的管理建立一個(gè)良好的社會(huì)秩序，從而保證國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值。

3.加強(qiáng)對(duì)直管公房的保護(hù)和維修

因?yàn)橹惫芄康哪甏话惚容^久遠(yuǎn)，房屋老化與墻體損害已經(jīng)非常嚴(yán)重，所以維修任務(wù)迫在眉睫，需要有嚴(yán)格的維修標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)的維修人員。但是解決問題的根本還在于對(duì)房屋的保護(hù)，只有這樣房屋的維修才能提高效率，可以通過責(zé)任到人的方式，對(duì)相關(guān)工作人員和居住人員提出嚴(yán)格要求，加強(qiáng)居民的房屋保護(hù)意識(shí)。同時(shí)可以對(duì)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高工作人員的責(zé)任意識(shí)，讓工作人員對(duì)房屋情況進(jìn)行定期檢查和維修，使其達(dá)到嚴(yán)格的居住標(biāo)準(zhǔn)。

4.切實(shí)加強(qiáng)對(duì)直管公房的租賃和轉(zhuǎn)租管理

直管公房的違章轉(zhuǎn)租現(xiàn)象嚴(yán)重，所以我們必須采取必要的手段進(jìn)行管制，我們可以通過對(duì)直管公房的基本情況進(jìn)行詳細(xì)的了解和記錄，查清楚一些私自違章轉(zhuǎn)租的違法行為，然后采取變更租賃合同的方法，規(guī)范房租租賃程序。另一方面，可以采取一定的市場(chǎng)化運(yùn)作，利用市場(chǎng)的調(diào)節(jié)手段規(guī)范直管公房的市場(chǎng)交易，一種方法是可以將閑置的房屋進(jìn)行公開招租，既有利于規(guī)范轉(zhuǎn)租手續(xù)，也可以提高租賃收入，還可以采取服務(wù)外包的方法，讓直管公房更加順應(yīng)社會(huì)的大小趨勢(shì)。

5.做好直管公房的政策宣傳工作

做好思想宣傳對(duì)于直管公房的管理和社會(huì)的進(jìn)步至關(guān)重要，在相關(guān)的政策法規(guī)制定完成后，應(yīng)該加強(qiáng)政策的宣傳工作，讓各個(gè)部門和居住百姓都認(rèn)識(shí)到房租保護(hù)的重要性，提高他們的主動(dòng)保護(hù)房屋的意識(shí)。在政策宣傳時(shí)，也應(yīng)該著重宣傳直管公房的國(guó)有性質(zhì)，讓他們認(rèn)識(shí)到保護(hù)房租的重要性質(zhì)，從而也可以減輕在房屋維修時(shí)的難度。

6.認(rèn)識(shí)到直管公房合同的重要作用

過去管理出現(xiàn)問題的很大原因在于人們沒有意識(shí)到合同的作用，因此出現(xiàn)在違規(guī)轉(zhuǎn)租、拖欠房租的損害國(guó)家利益的行為。充分利用合同的作用，抓好直管公房處置行為的整治重點(diǎn)，分析房屋的當(dāng)前使用情況，與合同不一樣的地方要做出修改，錯(cuò)誤的地方進(jìn)行及時(shí)的改正，同時(shí)對(duì)于居民不符合規(guī)定的行為不僅要做出改正，還好對(duì)違反規(guī)定的人們做出相應(yīng)的處罰，在未來(lái)的房屋規(guī)范中更好的著手，從而交給合同違規(guī)的效率。

四、結(jié)語(yǔ)

通過本文的研究，讓我們認(rèn)識(shí)到直管公房存在的問題，探究出合理有效的措施解決這些問題，從而更好的促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。

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