根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2013年銷(xiāo)售額過(guò)百億企業(yè)擴(kuò)容至71家，萬(wàn)科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業(yè)銷(xiāo)售額突破千億，行業(yè)領(lǐng)先陣營(yíng)持續(xù)壯大。同時(shí)，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離，分化發(fā)展格局愈加明確。

房企“分化”新格局

對(duì)比這幾年全國(guó)房企排行榜，再結(jié)合2013年中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)排名來(lái)看，房企格局主要有如下四點(diǎn)特征：

第一、2013年，百億房企軍團(tuán)擴(kuò)大到71家，較2012年增加18家，其銷(xiāo)售額合計(jì)達(dá)到2.3萬(wàn)億元，2013年房企“千億軍團(tuán)”的擴(kuò)容與百億企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，暗示市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。預(yù)計(jì)2014年“千億軍團(tuán)”房企將達(dá)到10家以上，而百億房企或?qū)⒔咏?00家。

第二、2013年“千億軍團(tuán)”房企擴(kuò)容至6家，未來(lái)“千億軍團(tuán)”房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，比如2013年綠地銷(xiāo)售金額達(dá)1625億元，已接近萬(wàn)科龍頭老大1776億元。預(yù)計(jì)2014年樓市將上演“龍爭(zhēng)虎斗”，爭(zhēng)奪市場(chǎng)龍頭老大地位。2014～2015年及未來(lái)誰(shuí)是龍頭老大的問(wèn)題，將成為市場(chǎng)及媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。

第三、千億與百億以上房企內(nèi)部排名將競(jìng)爭(zhēng)激烈，分化特征將更加明顯，尤其是對(duì)于排名30以后的房企來(lái)講，“力爭(zhēng)上游，不上則下”將成為未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)格局變化過(guò)程中的主要特征。

第四、百億大關(guān)將成為當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)模分水嶺，百億房企也將繼續(xù)成為資本市場(chǎng)追捧的對(duì)象，百億以下的房企由于規(guī)模上暫時(shí)處于劣勢(shì)，短期內(nèi)的市場(chǎng)表現(xiàn)將不如百億房企搶眼。

規(guī)模化擴(kuò)張與利潤(rùn)率并舉，魚(yú)與熊掌要兼得

2013年市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)，房企也都加大了推盤(pán)力度，同時(shí)市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些企業(yè)并購(gòu)現(xiàn)象，部分房企海外業(yè)務(wù)猛增等等，都會(huì)為增加“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量添磚加瓦，也促使2013年百億企業(yè)擴(kuò)容至71家。

毫無(wú)疑問(wèn)，2014年仍然是規(guī)模化擴(kuò)張的階段，千億及百億房企的數(shù)量仍然會(huì)受到市場(chǎng)的關(guān)注，但未來(lái)誰(shuí)當(dāng)龍頭老大不重要，因?yàn)槭袌?chǎng)總是在變化的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中發(fā)生市場(chǎng)地位的變化也是正常的。此外，人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣，其實(shí)，在規(guī)?；瘮U(kuò)張的同時(shí)，如何提高利潤(rùn)率才是最關(guān)鍵的問(wèn)題。

對(duì)于房企來(lái)講，提高利潤(rùn)率無(wú)非是通過(guò)兩方面。首先，通過(guò)成本控制管理和融資模式創(chuàng)新從各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本費(fèi)用成為各大房企的共識(shí)；其次，提高資金周轉(zhuǎn)速度，也是提高利潤(rùn)率的方法，對(duì)于企業(yè)來(lái)講，在當(dāng)前激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何把控好公司體系內(nèi)不同項(xiàng)目的組合進(jìn)行高周轉(zhuǎn)，成為企業(yè)謀求快速進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)的必修課。

但是，任何時(shí)候房企的生存環(huán)境都不是一帆風(fēng)順的。在2014年樓市限購(gòu)延期的市場(chǎng)背景下，房企面臨著更為復(fù)雜的市場(chǎng)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)，如經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型、錢(qián)荒、房企之間分化加速、樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制預(yù)期出臺(tái)等等。

筆者認(rèn)為，哪個(gè)房企在規(guī)模化的同時(shí)利潤(rùn)率比較高，投資回報(bào)率比較高，那他就擁有更多的現(xiàn)金流，就將在“逆勢(shì)擴(kuò)張”的市場(chǎng)背景下立于不敗之地。因此，這個(gè)階段也就是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間分化的階段。分化過(guò)程中，大開(kāi)發(fā)商既要做大魚(yú)，也要做快魚(yú)，大型開(kāi)發(fā)商通過(guò)高速周轉(zhuǎn)策略提高開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售速度，不僅要跑得快一些，更要想方設(shè)法擴(kuò)大自己的市場(chǎng)份額，甚至兼并在資金面遇到發(fā)展瓶頸的中小開(kāi)發(fā)商，快速進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)的席位。

企業(yè)轉(zhuǎn)型的五大方向

在調(diào)控已成常態(tài)或樓市長(zhǎng)效性機(jī)制預(yù)期出臺(tái)的市場(chǎng)背景下，規(guī)模再龐大的企業(yè)也會(huì)受制于業(yè)務(wù)類(lèi)型單一局限于住宅市場(chǎng)的這一局面，開(kāi)發(fā)企業(yè)要獲得長(zhǎng)期發(fā)展，勢(shì)必面臨修煉內(nèi)功與企業(yè)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。

第一、在未來(lái)，企業(yè)或通過(guò)精細(xì)化管理、產(chǎn)品研發(fā)能力提高或通過(guò)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等手段進(jìn)行成本控制，進(jìn)一步降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，提高項(xiàng)目、企業(yè)的利潤(rùn)率。

第二、從區(qū)域布局上，由于東部地區(qū)市場(chǎng)較為成熟，競(jìng)爭(zhēng)激烈，也容易受到調(diào)控政策的影響，建議選擇中西部核心城市進(jìn)行深耕和布局，抓住這些城市“價(jià)值洼地”的投資機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)在這個(gè)區(qū)域內(nèi)的快速成長(zhǎng)。

第三、謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，通過(guò)業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來(lái)住宅市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，轉(zhuǎn)型后，也為企業(yè)內(nèi)部中長(zhǎng)期現(xiàn)金流的逐漸形成做鋪墊。比如保利地產(chǎn)已經(jīng)制定比較明確的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略。

第四、通過(guò)并購(gòu)、投資等多元化手段進(jìn)軍海外地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大房企布局市場(chǎng)的外延，從而成為房企業(yè)績(jī)達(dá)到千億之后“國(guó)際化”的必要手段之一，比如2013年綠地、碧桂園、萬(wàn)科等都開(kāi)始布局海外市場(chǎng)，并且已經(jīng)進(jìn)入收獲期。

第五、跨界擴(kuò)張，謀求多領(lǐng)域百花齊放百家爭(zhēng)鳴。比如恒大在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售達(dá)到千億之后，開(kāi)始布局礦泉水飲料市場(chǎng)，萬(wàn)科收購(gòu)徽商銀行展開(kāi)社區(qū)金融服務(wù)業(yè)務(wù)、萬(wàn)達(dá)頻頻收購(gòu)旅行社整合旅游市場(chǎng)資源等等。

對(duì)于轉(zhuǎn)型過(guò)程中的千億或百億房企來(lái)說(shuō)，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元化的市場(chǎng)情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一個(gè)具體地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等其他板塊的資金互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。