秦藝

【摘 要】 目前我國資產(chǎn)證券化的實(shí)踐進(jìn)程不斷加快，隨著其模式的創(chuàng)新，很多企業(yè)資產(chǎn)開始廣泛的運(yùn)用到資產(chǎn)證券化發(fā)起中。例如我們熟知的萬達(dá)、中信商業(yè)地產(chǎn)證券化，其在房地產(chǎn)信托投資基金模式的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)的證券化業(yè)務(wù)。另外與過去的收益性資產(chǎn)相比較而言其收益更體現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)值和租金收益方面，優(yōu)質(zhì)實(shí)物資產(chǎn)對于提高證券化產(chǎn)品質(zhì)量和降低企業(yè)融資成本具有顯著效果。本文主要就如何科學(xué)有效開展商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)為課題進(jìn)行探討分析，并提出一些個(gè)人觀點(diǎn)，以供參考。

【關(guān)鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn) 資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù) 證券化模式

1 資產(chǎn)證券化概念

資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動性的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以流動的證券的行為。發(fā)起人將流動性較差的克證券化資產(chǎn)出售給SPV（Special Purpose Vehicle特殊目的機(jī)構(gòu)/公司），或由SPV主動購買，然后 SPV將這些資產(chǎn)匯集成資產(chǎn)池，再以該資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐在金融市場上發(fā)行有價(jià)證券融資，最后用資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流來清償所發(fā)行的有價(jià)證券。資產(chǎn)證券化有以下特點(diǎn)：

（1）增加資產(chǎn)流動性；

（2）改善商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)與負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡；

（3）可提高金融機(jī)構(gòu)資本充足率；

（4）能降低商業(yè)地產(chǎn)籌資成本和固定利率資產(chǎn)的利率風(fēng)險(xiǎn)；

（5）可使貸款人資金成本下降；金融資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品收益良好且穩(wěn)定。

2 開展商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的意義

2.1 增強(qiáng)了資產(chǎn)的流動性，為商業(yè)地產(chǎn)補(bǔ)充資金提供了途徑。資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)將缺乏流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成可在資本市場交易的證券，使商業(yè)地產(chǎn)獲得了新的資金來源，從而促進(jìn)資金周轉(zhuǎn)、提高資產(chǎn)的流動性。

2.2降低商業(yè)地產(chǎn)的融資成本。資產(chǎn)證券化為商業(yè)地產(chǎn)提供的融資渠道與通過商業(yè)地產(chǎn)或其他資本市場籌資相比，成本更低：通過資產(chǎn)證券化發(fā)行的證券與其他長期信用工具相比，信用等級更高，因此商業(yè)地產(chǎn)需要付給投資者的利息也就更低，進(jìn)而降低了融資成本。

2.3幫助商業(yè)地產(chǎn)減少風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。資產(chǎn)證券化有利于商業(yè)地產(chǎn)將風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)從資產(chǎn)負(fù)債表中剔除出去，有助于商業(yè)地產(chǎn)改善各種財(cái)務(wù)比率，提高資本的運(yùn)用效率，滿足風(fēng)險(xiǎn)資本指標(biāo)的要求。比如，商業(yè)地產(chǎn)通過將部分貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至資產(chǎn)負(fù)債表外進(jìn)行證券化，可以減少風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)額、提高資本充足率，有利于經(jīng)營狀況的改善。

2.4方便資產(chǎn)負(fù)債管理。商業(yè)地產(chǎn)利用資產(chǎn)證券化提供的靈活的財(cái)務(wù)管理模式，可以更好地進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理，是資產(chǎn)與負(fù)債匹配協(xié)調(diào)。例如，商業(yè)地產(chǎn)通過資產(chǎn)證券化市場，可以出售一部分期限長、流動性差的資產(chǎn)，將獲得的資金投資于金融市場。同時(shí)也可以將長期貸款的短期資金來源置換為通過發(fā)行債券獲得的長期資金來源，從而降低資產(chǎn)負(fù)債期限不匹配的風(fēng)險(xiǎn)。

2.5資產(chǎn)證券化為投資者帶來更大的益處。與政府擔(dān)保類證券相比，資產(chǎn)擔(dān)保類證券可以給投資者帶來更高的收益，這主要源自資產(chǎn)擔(dān)保類證券的信用質(zhì)量。資產(chǎn)證券化的證券品種，一般會以高于一個(gè)基準(zhǔn)利率的利差來交易的，例如在浮動利率資產(chǎn)證券化品種中，一般基準(zhǔn)利率使用倫敦銀行同業(yè)拆借利率，該種投資工具稱為“基于利差的投資工具”。資產(chǎn)證券品種的出現(xiàn)滿足了投資者對“基于利差的投資工具”的需求，從而達(dá)到投資多樣化及分散、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.6資產(chǎn)證券化豐富了投資品種的風(fēng)險(xiǎn)/收益結(jié)構(gòu)，為投資者提供更多選擇。不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者對投資品種風(fēng)險(xiǎn)大小的好惡程度不同：對風(fēng)險(xiǎn)比較謹(jǐn)慎的投資者會選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的投資品種，比如國債等；最求高收益、愿意承擔(dān)較高風(fēng)險(xiǎn)的投資者會選擇投資股票或衍生金融工具。而資產(chǎn)擔(dān)保類證券的則能滿足投資者對不同風(fēng)險(xiǎn)/收益結(jié)構(gòu)投資品種的需求。

3 如何科學(xué)有效開展商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)

3.1明確商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的定位，逐步資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理體系。（1）商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施和開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中，商業(yè)地產(chǎn)分別充當(dāng)財(cái)務(wù)顧問、托管行、推廣發(fā)行機(jī)構(gòu)和投資者等多個(gè)不同的角色參與資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。但資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理要求與商業(yè)地產(chǎn)本身已發(fā)展占主要利息收入的信貸業(yè)務(wù)存在顯著的根本差異。（2）商業(yè)地產(chǎn)必須處理和簽訂與發(fā)行人、管理人等業(yè)務(wù)主體的相關(guān)法律合同，還需要按約定履行不同產(chǎn)品的業(yè)務(wù)流程且通過不同的金融產(chǎn)品賺取相關(guān)業(yè)務(wù)收入。（3）商業(yè)地產(chǎn)必須按照實(shí)際的需要細(xì)化各個(gè)業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)、依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)本身的組織架構(gòu)和經(jīng)營管理戰(zhàn)略將自己商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的信貸證券化業(yè)務(wù)納入現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，并著重區(qū)別于與商業(yè)傳統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)中以風(fēng)險(xiǎn)識別，控制和管理為中心信貸管理思路和操作流程、制定出貫徹商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)施的全流程的一致性管理流程和體系。

3.2 提高商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，降低不良貸款率并減少風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)通過調(diào)整資產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)，這樣會有效的解決利率市場化引起的市場風(fēng)險(xiǎn)問題。資產(chǎn)證券化將商業(yè)地產(chǎn)的不良資產(chǎn)通過證券化包裝迅速的變?yōu)榭焖俚淖優(yōu)橘Y本市場上流通的金融產(chǎn)品，這也意味著商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了最后購買證券化資產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)或投資人手里，對于商業(yè)地產(chǎn)本身而且，這樣既提高了其本身的資產(chǎn)質(zhì)量水平，又降低了信用風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語：綜上所述，與以往類型的基礎(chǔ)資產(chǎn)證券化相比，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)本身價(jià)值及租金對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的穩(wěn)定性具有促進(jìn)作用，同時(shí)改善了企業(yè)的融資效果和財(cái)富效應(yīng)。因此相關(guān)人員在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)開展時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到實(shí)際證券化業(yè)務(wù)實(shí)行目的，結(jié)合科學(xué)的措施進(jìn)行完善，以此更好的推動我國商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 徐昕、郭翊：“基礎(chǔ)資產(chǎn)”選擇過程中的法律瓶頸――對于“債權(quán)”與“收益權(quán)”的法律評析[J].汕頭大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會科學(xué)版），2008（4）.

[2] 吳越：基于內(nèi)含期權(quán)法的中國企業(yè)資產(chǎn)證券化定價(jià)研究[D].復(fù)旦大學(xué)，2013.

[3] 張悅：我國資產(chǎn)證券化現(xiàn)有模式分析[J].時(shí)代金融，2014（9）.

[4] 郭臣英、黃漢江：我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的制約因素與對策[J].江蘇商論，2004（3）.