譚云鶴

【摘 要】 張家口與北京攜手承辦2022年冬奧會，修建京張高鐵，這些有利條件使得張家口房價一路飆升。張家口市房地產(chǎn)價格大幅度的上漲已經(jīng)引起大范圍人群的關(guān)注，如何看待張家口房價的變動，值得深入研究。本文對房價影響因素從供求因素，經(jīng)濟因素，心理因素，政治因素進行了定性分析。

【關(guān)鍵詞】 房價 定性分析 供求因素

一、研究背景目的及意義

1.研究背景

衣食住行，自古就是民眾關(guān)心的頭等大事。如今，住房已經(jīng)漸漸成為中國老百姓的最為關(guān)注的焦點。2015年7月31日，北京攜手河北省城市張家口獲得2022年冬奧會舉辦權(quán)。隨后，張家口的房價也被帶動進行暴漲，八月后，張家口大部分地區(qū)房價過萬，迅速趕超國內(nèi)二線城市。為了奧運會便利，京張高鐵也即將開通，短短40分鐘就可以從北京到張家口，開通后張家口的房價是否又要進行新一輪的飆升？棚戶地區(qū)的改造也導(dǎo)致大批人要購置新房，2016年張家口中心城區(qū)的住宅用地供應(yīng)量將比前兩年呈現(xiàn)縮減的趨勢，比前兩年的供應(yīng)量減少了大約一半。需求的增加，供給的減少，以及經(jīng)濟的發(fā)展，勢必會引起房價的變動。

2.研究目的

在全面推進津京冀一體化后，北京周邊地區(qū)的房價大幅上漲，而被稱之為北京“后花園”的張家口同樣受到了影響，加之獲得冬奧會的舉辦權(quán)，京張高鐵即將修通等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求不平衡，房價水漲船高，對于張家口，一個欠發(fā)達(dá)的四線城市來說，房價的漲勢已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的購買能力，買房難，住房難的問題日益凸顯，因此，研究影響房價上漲的因素及房價走勢是具有重要意義的。

3.研究意義

根據(jù)近幾年的形勢，全國房價走勢一直上升。隨著奧運這一概念的不斷的被炒作，張家口市房價可以說是一路飆升，但是隨著房價的居高不下，導(dǎo)致很多本地人都買不起房，這漸漸堆積成社會問題，會牽扯到方方面面，比如張家口市經(jīng)濟能否平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，政府是否會出臺政策來抑制房價的增長等等，所以對于張家口市住房價格影響因素及其預(yù)測有著一定的實際意義。政府部門可以參考經(jīng)過調(diào)查研究所得的結(jié)論，制定有利于對市場經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的措施，因地制宜，避免資源浪費，構(gòu)建和諧美好城市。房地產(chǎn)市場，可以參考經(jīng)過調(diào)查研究所得的結(jié)論，保障房地產(chǎn)市場的供求平衡，避免樓市的泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場與消費者形成和諧的關(guān)系。對于購房者，也是可以參考經(jīng)過調(diào)查研究所得的結(jié)論，及時把握最新的相關(guān)信息，并對張家口市的房價的走勢進行了解，獲取房市買賣的相關(guān)依據(jù)，從而進行正確的對自己有利的決定，進行理智消費。

二、影響張家口房價變動的相關(guān)因素

（一）張家口房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)查找的數(shù)據(jù)，2016年張家口市區(qū)全年住房均價，由年初的6586元/平方米，到了12月攀升到9634元/平方米，截止到2017年3月，房價已經(jīng)漲到11000元/平方米左右了，可見張家口房地產(chǎn)市場非常繁榮，房價上漲一方面受到“金九銀十”張家口房地產(chǎn)市場熱季的影響，另一方面張家口南站改造擴建、京張高鐵張家口南站設(shè)立站點、棚戶區(qū)改造和奧運三館建設(shè)等事件都起著催化劑的作用，再有作為北京的“后花園”，張家口地區(qū)空氣質(zhì)量良好，不僅是張家口常住人口進行買房，越來越多的北京，天津等很多外地人在張家口購房，并且張家口市周邊縣城的人紛紛到市區(qū)內(nèi)買房，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展興盛。

（二）供求因素

1.影響供給的主要因素

（1）供給面積

房地產(chǎn)的供給面積可用竣工面積來表示，一般來說，房地產(chǎn)商提供的房屋數(shù)量越多，價格越低，房屋供給數(shù)量是與價格成反比的。

（2）住宅完成投資額

房地產(chǎn)發(fā)展的源泉和基礎(chǔ)是房地產(chǎn)投資，住宅完成投資額的增加意味著房地產(chǎn)投資的增長，在需求不變的情況下，供給減少房價上漲，反之房價下降。

2.影響需求的主要因素

（1）收入因素

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的收入的提高，會導(dǎo)致人們的消費和投資的增加，對住房的需求增加，住房均價也隨之上升，可知，住房均價與收入成正相關(guān)。

（2）人口因素

人類的生活離不開衣、食、住、行，隨著生活質(zhì)量逐步提升，人們對住房的要求也越來越高，這就使得房價急劇升高。另外，人口數(shù)量的變動也會對房價造成影響，需求越大，房價越高，因而人口的變動會直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）經(jīng)濟因素

根據(jù)查到的數(shù)據(jù)，2000到2017年的GDP與住房均價都是呈逐年上漲的趨勢，其中GDP可以反應(yīng)張家口地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展可以推動房價的上漲。GDP的提高表現(xiàn)為一個地區(qū)經(jīng)濟水平的提高，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它從供給方面影響了房價，同時也使得人們的收入增加，從而提高了人們的消費水平和購買能力。已經(jīng)有房的人會繼續(xù)購房，進行住房投資，沒有住房的人由于生活水平的提高，會購買房子，從而在需求方面影響了房價，因此，GDP的變動會影響房價，并且房價與GDP（地區(qū)生產(chǎn)總值）呈正相關(guān)關(guān)系。

（四）心理因素

隨著經(jīng)濟發(fā)展，國家富強，人民手里的閑錢也越來越多。所以房價也隨著人民的收入漲了起來，并且比工資漲得還快，這就給人們一種假象，讓人們認(rèn)為房價一定會漲的。當(dāng)人們漸漸適應(yīng)了現(xiàn)在的價格，房價再漲人們也覺得理所當(dāng)然了。其實就算是從供求關(guān)系和生活水平提高的方面來看，房價本不至于這么高。結(jié)合張家口市實際情況來看，最大的心理因素是商家對“冬奧”這一招牌的營銷。人們對“冬奧”這一大賽事的盲目熱捧，導(dǎo)致房價憑借冬奧的東風(fēng)“起飛”了。正因為有之前北京奧運會的經(jīng)驗，北京房價一直在漲到現(xiàn)在也不曾發(fā)現(xiàn)有下跌的趨勢。所以這樣人們有一種現(xiàn)在房價再高也不是最高，反正會漲的不健康心理，從購房者的角度來說，導(dǎo)致了對房地產(chǎn)的需求增加，并且會有一些人買房炒房，因為存在這種心理因素，張家口市的樓市一直處于火熱的狀態(tài)。

（五）政治因素

1.棚戶區(qū)和城中村改造

在2016年的主要工作任務(wù)包含推進“城中村”和棚戶區(qū)的改造。完成這項任務(wù)需要三年時間。拆遷戶得到補償拆遷資金會自己選擇在市場中購房。所以會激發(fā)房地產(chǎn)商的開發(fā)投資，今后幾年會有很大的幾率有越來越多的項目開工。

2.金融政策，加大金融信貸支持力度

2016年河北省發(fā)布的“房十條”又明確的提出居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款為整體房價的20%；對擁有1套住房并且購房貸款尚未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款不低于整體房價的30%。張家口市目前房價高、上漲快、首付高，成為眾多購房者的三大阻礙。

3.冬奧會影響

張家口要以五年的時間要建成冬奧名城，以國際化標(biāo)準(zhǔn)全方位推進城市建設(shè)，大約在2020年底。由于冬奧會的影響，京張城際鐵路也已經(jīng)開工建設(shè)了，到時高鐵站附近的樓盤，會成為不少市民和投資者的選擇。

三、結(jié)論與建議

通過以上分析，可以知道政策因素、心里因素等客觀因素在影響著房價。在張家口建設(shè)奧運名城的理念不斷深入，越來越多的投資者看中了張家口房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場價格隨之水漲船高。但張家口市這個地區(qū)，對大多數(shù)是中低收入人群，要想做到人人有房可住，安居樂業(yè)，合理的住房價格是當(dāng)務(wù)之急。

政府方面，應(yīng)該重點解決本地市民的購房需求，這樣更有利于地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。應(yīng)該加大保障房建設(shè)力度，努力使房價收入比在可承受范圍，使更多市民能買起并愿意而不是無奈買房，保證居者有其所。而不是看到房地產(chǎn)市場短暫的騰飛，并以為一直會向有利的發(fā)展而放任不管，出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)商方面，對其房屋住宅項目的開發(fā)，應(yīng)加大監(jiān)管力度，防止開發(fā)商之間惡意的哄抬房價。建立透明的市場信息制度，促進消費者和開發(fā)商雙方之間的信息透明對稱。避免出現(xiàn)空置許多高價房屋而低收入者無房住的現(xiàn)象，這樣才可以讓房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康的發(fā)展。

購房者方面，應(yīng)該形成科學(xué)理智的消費觀念，對房屋的用途和價值有正確的認(rèn)識，而不是一味的盲目跟風(fēng)，囤房等待升值。通過正確的輿論和科學(xué)的資料，提高對市場的認(rèn)識，從而使購房變得理性化。