【摘 要】 住房問題是關(guān)乎民生的大問題，隨著住房保障制度的不斷完善，共有產(chǎn)權(quán)房制度自推行以來(lái)，受到全社會(huì)廣泛關(guān)注，共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)解決不符合保障房要求也無(wú)力承擔(dān)商品房的夾心層住房問題有重要意義。但共有產(chǎn)權(quán)房也出現(xiàn)“棄選”現(xiàn)象，頻頻遇冷。本文由棄購(gòu)現(xiàn)象出發(fā)，探討問題背后原因，提出完善之策。

【關(guān)鍵詞】 共有產(chǎn)權(quán)房制度 北京市 住房保障

共有產(chǎn)權(quán)房制度，自提出便受到廣泛關(guān)注，政府與個(gè)人合資購(gòu)房，極大程度減輕了剛需群體的購(gòu)房壓力，此制度也避免了自住型商品房的巨大套利空間，有效抑制了投資投機(jī)行為，滿足更多無(wú)房家庭的剛性需求，符合保障性住房初衷。

1 北京市共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)展情況

共有產(chǎn)權(quán)房的前身為自住型商品房，2013年10月北京就提出了自住型商品房的概念，此類住房?jī)r(jià)格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購(gòu)條件的家庭；購(gòu)買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財(cái)政。但自住型商品房推行開來(lái)發(fā)現(xiàn)，此類住房仍具有較大的投資性，買到即賺到，申請(qǐng)人數(shù)過多，使得剛需人群獲得住房概率變小。2017年9月30日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》正式實(shí)施，同日，首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目朝陽(yáng)區(qū)錦都家園也進(jìn)行了公開搖號(hào)。至此，北京共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系正式建立，自住型商品房被共有產(chǎn)權(quán)房替代。共有產(chǎn)權(quán)房比自住房有更嚴(yán)格的申購(gòu)條件及供應(yīng)、持有和轉(zhuǎn)讓限制，有效抑制了投機(jī)行為。

截至2018年7月底，已啟動(dòng)網(wǎng)申項(xiàng)目61個(gè)，房源48419套，包括已選房項(xiàng)目60個(gè)，銷售47420套。今后的五年中，北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，加大對(duì)剛需群體的保障力度。

根據(jù)已售房屋選房情況來(lái)看，雖然項(xiàng)目待售房屋全部售罄，但棄選比例較高。例如中鐵碧桂園項(xiàng)目待出售的431套共有產(chǎn)權(quán)住房直到第1536號(hào)才全部售出，棄選率達(dá)72%。綠海家園2328套共有產(chǎn)權(quán)房中，面向昌平家庭的1663套房源，在經(jīng)歷8696個(gè)家庭選房后，房源仍剩余150套。

2 北京市共有產(chǎn)權(quán)房遇冷現(xiàn)象原因分析

2.1產(chǎn)品設(shè)計(jì)難以滿足需求

以綠地家園為例，剩余的150套房屋基本為一居室，房屋建筑面積70平米，公攤20平米，一居室房屋無(wú)法滿足家庭生活需要。中鐵碧桂園項(xiàng)目窗戶只有1.4米高，雖然符合《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》要求，但是采光不足，加上戶型設(shè)計(jì)利用率不高，造成大面積棄選。此外，共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目約1/4位于五六環(huán)之間，其余均位于六環(huán)開外，如翡翠家園雖位于六環(huán)內(nèi)，但該項(xiàng)目所處區(qū)域幾乎沒有公共交通。地理位置偏遠(yuǎn)也影響了人們的購(gòu)房意愿。

2.2首付較高，后續(xù)付款方式不合理

以中鐵碧桂園為例，該項(xiàng)目均價(jià)三萬(wàn)五一平米，按首付三成計(jì)算，78平米和89平米的戶型首付均逼近百萬(wàn)，購(gòu)房者當(dāng)天需交付十萬(wàn)元定金。該項(xiàng)目于18年1月11日申購(gòu)結(jié)束，若購(gòu)房者3月5日前無(wú)法取得貸款，則定金不予退還。此外，雖然《辦法》中明確規(guī)定可以申請(qǐng)組合貸，但實(shí)際購(gòu)房時(shí)并不可以使用。高昂的首付及付款方式給剛需一族較大的壓力，一定程度影響了選房。

2.3房屋后續(xù)無(wú)法轉(zhuǎn)化，投資投機(jī)失去可能

2017年9月頒布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》取消了共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)化為商品住房的渠道，政府不再出讓持有份額，減少了共有產(chǎn)權(quán)房的資產(chǎn)屬性，失去投資價(jià)值。大量申購(gòu)者對(duì)此管理辦法不夠了解，仍認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)房同自住型商品房一樣，可以上市交易獲利，盲目申購(gòu)，最終了解政策后便放棄選房，導(dǎo)致高比例棄選現(xiàn)象發(fā)生。

此外，據(jù)目前的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，共有產(chǎn)權(quán)房取得產(chǎn)權(quán)證滿5年可以轉(zhuǎn)讓持有份額，代持機(jī)構(gòu)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋價(jià)格，應(yīng)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參照周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。代持機(jī)構(gòu)放棄購(gòu)買的，轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買條件的家庭。而現(xiàn)申購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格明顯低于周邊市場(chǎng)價(jià)格，如轉(zhuǎn)讓只能在共有產(chǎn)權(quán)房體系內(nèi)交易，按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓，房屋必然轉(zhuǎn)讓不出去，符合共有產(chǎn)權(quán)房申購(gòu)條件的居民更愿意申購(gòu)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的新樓盤。

3 共有產(chǎn)權(quán)房未來(lái)發(fā)展建議

3.1優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管

各項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照北京市住建委發(fā)布《共有產(chǎn)權(quán)政策系列解讀之建設(shè)品質(zhì)篇》建設(shè)，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，加大多居室建設(shè)力度，完善相關(guān)配套設(shè)施，滿足剛需人群住房需求，使共有產(chǎn)權(quán)住房更具有針對(duì)性和適用性。相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管力度，降低項(xiàng)目本身的不利因素對(duì)選房造成的影響。

3.2改變不合理的付款方式

剛需人群購(gòu)買力相對(duì)較弱，政府應(yīng)出臺(tái)貸款優(yōu)惠政策，貸款期限給予適當(dāng)放寬，并加大對(duì)房地產(chǎn)商監(jiān)管力度，落實(shí)政策，避免購(gòu)買人因籌款期限短而棄購(gòu)。

3.3普及相關(guān)政策及實(shí)施辦法

政府應(yīng)加大保障性住房政策普及，避免群眾因政策不了解而盲目申購(gòu)。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有懲罰條例：申請(qǐng)家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購(gòu)房合同，累計(jì)兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，共有產(chǎn)權(quán)住房最接近“房子是用來(lái)住，而不是用來(lái)炒的”目標(biāo)。相較于以往的保障性住房有較大的獲利空間來(lái)說，共有產(chǎn)權(quán)住房“遇冷”可以理解，只有以種種方法剔除掉抱有投機(jī)心理的人群，才可真正將政策落實(shí)到剛需人群。但我們應(yīng)注意到棄購(gòu)現(xiàn)象下的問題：房屋設(shè)計(jì)不符合需求、付款方式不合理等，并加以解決，最終達(dá)到保障的根本目的。

【參考文獻(xiàn)】

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作者簡(jiǎn)介：王江博，女，漢族，山西大同人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，本科在讀，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與管理方向研究。