郜震浩

【摘要】本文以深圳市為例，研究住房?jī)r(jià)格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之間的關(guān)系。通過(guò)Pearson相關(guān)分析，可以得出房?jī)r(jià)與人均可支配收入之間存為正向強(qiáng)相關(guān)，以房?jī)r(jià)為因變量，以人均可支配收入為自變量，進(jìn)行回歸模型進(jìn)行比較，其中二次曲線方程的閉合度最高，同時(shí)根據(jù)模型參數(shù)建立變量的一般回歸方程。最后通過(guò)回歸方程預(yù)測(cè)人均可支配收入下深圳市2020年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) 人均可支配收入 相關(guān)性分析

一、引言

隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大熱，房?jī)r(jià)成為人民群眾最為關(guān)心的話題。影響房?jī)r(jià)的因素較為復(fù)雜，人均可支配收入無(wú)疑是影響房?jī)r(jià)的重要因素。唐鳳嬌以全國(guó)的商品房平均銷售價(jià)格與居民人均可支配收入為實(shí)例，通過(guò)構(gòu)建格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?，指出它們之間的影響方向。最終結(jié)果為居民人均可支配收入是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因[1]。王海滋，崔恩澤依據(jù)北京市人均GDP、人均可支配收入與北京市房?jī)r(jià)2001～2012之間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)建立實(shí)證分析模型，揭示三個(gè)變量之間以往的相關(guān)關(guān)系，得出房?jī)r(jià)與人均可支配收入和人均GDP之間呈對(duì)數(shù)關(guān)系[2]。本文以深圳市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過(guò)建立實(shí)證分析模型，揭示房?jī)r(jià)與人居可支配收入兩者之間的關(guān)系，同時(shí)建立兩者之間的回歸方程。

二、房?jī)r(jià)與人均可支配收入的相關(guān)性分析

（一）實(shí)證數(shù)據(jù)分析

自1998年到2016年深圳市住房均價(jià)從5191元/平米漲到2016年的53455元/平米，漲幅達(dá)到929.8%，平均每年以13.8%的漲幅（5191×（1+13.8%）18=53455）指數(shù)增長(zhǎng)。期間僅1999年、2008年、2011年、2012年出現(xiàn)四次小幅回調(diào)。在2005年以前房?jī)r(jià)基本保持相對(duì)穩(wěn)定，年漲幅保持下10%以下，2006年～2010年房?jī)r(jià)進(jìn)入一輪快速上漲，五年累計(jì)漲幅達(dá)到120.8%，創(chuàng)造了深圳樓市的第一輪高潮。隨后市場(chǎng)進(jìn)入兩年調(diào)整期，連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2013年后房?jī)r(jià)再次進(jìn)入一輪高速增長(zhǎng)，在2016年創(chuàng)下60%的歷史最高漲幅。而同期人均可支配收入從1998年的19213.92元漲到2016年的48695元，整體漲幅153.4%，年平均漲幅為5.3%（19213.92×（1+5.3%）18=48695）?？梢姡?jī)r(jià)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于人均可支配收入的漲幅（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)）。

當(dāng)然，影響房?jī)r(jià)的因素是多方面的，目前國(guó)內(nèi)對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素研究主要集中在三個(gè)方面：一是研究人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)周期和房?jī)r(jià)的影響[3]；二是研究宏觀經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房?jī)r(jià)和影響[4]；三是研究金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響[5]；本文主要選取房?jī)r(jià)與人均可支配收入兩個(gè)較為的具體的指標(biāo)來(lái)分析兩者之間的相關(guān)性。

（二）變量的Perason相關(guān)性檢驗(yàn)

Pearson相關(guān)系數(shù)方法的優(yōu)點(diǎn)在于原理簡(jiǎn)單，且不受兩個(gè)變量的位置和尺度變化的影響，容易程序化，在SPSS中已經(jīng)有了成熟的模塊[6]。Pearson相關(guān)系數(shù)取值范圍在[-1，+1]，-1代表負(fù)相關(guān)，+1代表正相關(guān)，0則代表不存在相關(guān)關(guān)系。兩連續(xù)變量間相關(guān)的強(qiáng)弱沒(méi)有規(guī)定數(shù)值，一般而言，兩者的關(guān)聯(lián)度在0.8以上即可認(rèn)為其關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，而在0.5-0.8之間認(rèn)為具有一定的關(guān)聯(lián)性，而在0.5以下則認(rèn)為兩者之間關(guān)聯(lián)性很小[8]。

以深圳市歷年房?jī)r(jià)和人均可支配收入為變量代入SPSS軟件進(jìn)行Perason相關(guān)性模型分析可以得出兩變量的相關(guān)系數(shù)r=0.882，為正向強(qiáng)相關(guān)。同時(shí)雙側(cè)檢驗(yàn)P=0.000，可以拒絕零假設(shè)，人均可支配收入可以影響房?jī)r(jià)。

（三）曲線回歸分析

以房?jī)r(jià)為因變量，以人均可支配收入為自變量，代入SPSS軟件進(jìn)行曲線回歸分析，分別變量進(jìn)行線性、對(duì)數(shù)、二次曲線、次方、S、增長(zhǎng)、指數(shù)和Logistic共8種模型分析，結(jié)果顯示二次曲線模型相關(guān)性最大[8]（R=0.838）因此房?jī)r(jià)與人均可支配收入存在二次曲線關(guān)系。

（四）回歸方程的建立和房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

假設(shè)Y為深圳市銷售房?jī)r(jià)，X為人居可支配收入，則二次曲線回歸模型的一般方程轉(zhuǎn)換如下：

Y=a+b1X+b2X2

其中：a、b均為模型系數(shù)。

根據(jù)深圳市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)二次曲線回歸分析，常數(shù)a=25028.292，b1=-1.79，b1=4.419E-5，代入一般方程可得出房?jī)r(jià)與人均可支配收入的二次曲線一般方程為：

Y=25028.292+（-1.79）X+4.419×10-5X2

根據(jù)以上方程，我們可以通過(guò)人均可支配收入的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)未來(lái)幾年深圳市房?jī)r(jià)的走勢(shì)。根據(jù)《深圳市人口與社會(huì)事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》公布的數(shù)據(jù)，到2020年深圳城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入要達(dá)到60000元，代入上述方程得出2020年深圳房?jī)r(jià)將達(dá)到76712元/平米。

三、結(jié)語(yǔ)

總體來(lái)看，預(yù)計(jì)到2020年深圳市人均可支配收入為60000元，預(yù)計(jì)五年累計(jì)漲幅為23.2%，隨著人均可支配收入的提高，人民對(duì)于住房的需求也將進(jìn)一步的提升，在人均可支配收入的支撐下到2020年深圳市住房均價(jià)將達(dá)到76712元/平米，與2016年均價(jià)相比未來(lái)五年的累計(jì)整體漲幅為43.5%，明顯高于人均可支配收入的漲幅。因此通過(guò)適當(dāng)?shù)暮暧^政策來(lái)控制房?jī)r(jià)是必要的措施。

參考文獻(xiàn)

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