胥 玲

內(nèi)容提要：“營(yíng)改增”改革之后，我國房地產(chǎn)稅改革開始提上議事日程，但是由于多種原因，多年來房地產(chǎn)稅改革進(jìn)展緩慢。其中阻礙之一就是各界對(duì)于房地產(chǎn)稅能夠?yàn)槭屑?jí)和縣級(jí)政府提供穩(wěn)定且足額的收入有所質(zhì)疑。為回答這一問題，本文從房地產(chǎn)稅的收入職能出發(fā)，首先分析了房地產(chǎn)稅收入職能和調(diào)節(jié)職能的相互關(guān)系，其次比較了高收入國家和中等收入國家房地產(chǎn)稅的國際實(shí)踐，最后結(jié)合我國稅制改革試點(diǎn)的情況，總結(jié)得出結(jié)論：房地產(chǎn)稅具有成為地方主體稅種的能力；值得注意的是，在具體制度設(shè)計(jì)上稅收的調(diào)節(jié)職能和收入職能要兼顧，不能過度強(qiáng)調(diào)調(diào)節(jié)職能而忽視收入職能，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的收入規(guī)模過小會(huì)限制其調(diào)節(jié)職能的發(fā)揮。

隨著我國營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的改革全面推開，健全地方稅體系的呼聲愈來愈高，黨的十九大報(bào)告明確提出“深化稅收制度改革，健全地方稅體系”。而對(duì)于地方稅體系中最重要的稅種——在保有環(huán)節(jié)開征的房地產(chǎn)稅的改革卻遲遲未能推進(jìn)，各界對(duì)于改革以收入為主還是調(diào)節(jié)為主的討論一直存在卻未有定論，最大的拷問在于房地產(chǎn)稅能否具有成為地方主體稅種的能力。本文以國際稅收實(shí)踐入手，試圖回答這一問題。

一、房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)職能

稅收是以國家為主體，為實(shí)現(xiàn)國家職能，憑借政治權(quán)力，按照法定標(biāo)準(zhǔn)無償取得財(cái)政收入的一種特定分配。這種特定分配具有兩種職能，一種是無償取得財(cái)政收入，即稅收的收入職能，另一種是特定分配對(duì)于經(jīng)濟(jì)體內(nèi)各要素的影響，這種影響既可以是客觀的、潛在的，也可以是積極的、有目的的，這兩種影響都構(gòu)成稅收的調(diào)節(jié)職能。稅收的收入職能和調(diào)節(jié)職能很難通過某一個(gè)稅種很好地發(fā)揮，在國家稅制中一般通過復(fù)合稅制來實(shí)現(xiàn)，既滿足政府提供公共服務(wù)的資金需求，也保障社會(huì)公平和宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅也具有稅收的兩種職能。收入職能方面，房地產(chǎn)稅的稅基為存量商品房地產(chǎn)，稅基龐大，具有較大的籌集財(cái)政收入的潛力。而且由于房地產(chǎn)的不可隱匿性、不可流動(dòng)性和地方政府對(duì)于轄區(qū)管理的便利性而言，房地產(chǎn)稅是天然的地方稅種，或可成為地方稅的主體稅種。調(diào)節(jié)職能方面，無論是稅收本身作為“楔子”對(duì)經(jīng)濟(jì)決策的客觀影響，還是在稅收制度中的主觀設(shè)計(jì)，抑或是經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)行中，政府部門主動(dòng)通過財(cái)政政策的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，都是房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)職能的表現(xiàn)。根據(jù)Denise Di Pasquale和William C.Wheaton在其著作《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)市場(chǎng)》中構(gòu)建的四象限模型分析結(jié)論（如圖1），房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)價(jià)格存在負(fù)相關(guān)的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，增加房地產(chǎn)稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。①Denise DiPasquale和William C.Wheaton于1996年在其著作《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)市場(chǎng)》（Urban Economics and Real Estate Markets）中將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為資本市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建了分析房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本框架。在該框架中，在資本市場(chǎng)，借用李嘉圖的資本定價(jià)模型，將房地產(chǎn)購買看作是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，即房地產(chǎn)價(jià)格由未來房地產(chǎn)租金折現(xiàn)計(jì)算所得。稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響體現(xiàn)在資本市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格的折現(xiàn)率上，與折現(xiàn)率呈正相關(guān)關(guān)系。不僅理論上，實(shí)證研究也肯定了房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。Madsen（2009）在其實(shí)證研究中肯定了稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，認(rèn)為無論是在長(zhǎng)期還是在短期，房地產(chǎn)稅收構(gòu)成影響房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)因素之一。②Jacob B.Madsen：Taxed and the fundamental value of houses，Regional Science and Urban Economics，39，2009。

圖1 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和租金的決定及其關(guān)系（四象限模型的分析框架）

二、房地產(chǎn)稅收入職能的國際實(shí)踐及比較

如前所述，單一稅種同時(shí)發(fā)揮兩種經(jīng)濟(jì)職能，因此房地產(chǎn)稅在制度設(shè)計(jì)中對(duì)收入職能和調(diào)節(jié)職能會(huì)有所傾向，有所選擇，做何選擇主要取決于各個(gè)國家和地區(qū)開征房地產(chǎn)稅的目的。不同的國家和地區(qū)由于其社會(huì)制度、資源稟賦和發(fā)展階段的不同，其開征房地產(chǎn)稅的目的也不盡相同。歸納起來，主要有三種類型：第一種，開征房地產(chǎn)稅的目的是保證地方的財(cái)政收入，與國家的土地、住房政策無關(guān)，即房地產(chǎn)稅主要履行其收入職能。典型的包括加拿大和美國，因?yàn)槠涞貜V人稀、土地資源豐富，房地產(chǎn)稅主要是為了籌集地方提供公共服務(wù)所需財(cái)政資金；第二種，開征房地產(chǎn)稅的目的是通過征收保有稅，提高占有資源的成本，從而促進(jìn)土地等資源的有效利用，即房地產(chǎn)稅主要履行其調(diào)節(jié)職能。典型的包括韓國和中國臺(tái)灣，因?yàn)槠淙丝诿芏容^大而土地資源短缺，開征不動(dòng)產(chǎn)稅主要是為了合理利用土地資源，預(yù)防和限制房地產(chǎn)投機(jī)；第三種，開征房地產(chǎn)稅的目的則兼顧地方財(cái)政收入職能和抑制土地投機(jī)的目標(biāo)。典型的如日本，因?yàn)槠渫恋刭Y源短缺，而且地方財(cái)政支出龐大，開征不動(dòng)產(chǎn)稅既要解決省級(jí)以下政府的財(cái)政資金需求，也希望通過房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)資源利用。雖然在制度設(shè)計(jì)中各個(gè)國家有不同的傾向和選擇，但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)職能的發(fā)揮受到多種因素的制約。房地產(chǎn)稅能否為省級(jí)以下政府提供充足的財(cái)政收入一直是各國，尤其是中低收入國家關(guān)注的重點(diǎn)，當(dāng)然也成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅改革推進(jìn)之前必須回答的問題。

（一）在高收入國家，房地產(chǎn)稅是省級(jí)以下政府收入的主要且穩(wěn)定的收入來源

從高收入國家的實(shí)踐情況來看，房地產(chǎn)稅收入雖然占國家稅收總收入的比重不高，但是在市級(jí)與縣級(jí)地方政府的稅收收入中占比較高。選取OECD國家典型代表澳大利亞、加拿大和美國為例。

澳大利亞、加拿大和美國房地產(chǎn)稅收入占國家稅收總收入的比重較低，普遍低于所得稅的占比。如表1所示，自上世紀(jì)80年代以來，澳大利亞房產(chǎn)稅收入占國家稅收總收入的比重穩(wěn)定在5%上下，加拿大房地產(chǎn)稅收入占國家稅收總收入的比重在7%到10%之間，近十多年穩(wěn)定在9%到10%之間，相對(duì)來講，美國的這一比例波動(dòng)稍大一些（源于美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)），在7%到13%之間，近年來穩(wěn)定在10%上下。與所得稅相比，房地產(chǎn)稅收入總體規(guī)模大幅度低于所得稅占稅收總收入的比重。例如2016年美國個(gè)人所得稅占國家稅收總收入的比重為40.20%，大大高于房地產(chǎn)稅占比。

表1 澳大利亞、加拿大和美國房地產(chǎn)稅收入占國家稅收總收入的比重 單位：%

雖然房地產(chǎn)稅收入占國家稅收總收入的比重不高，但是房地產(chǎn)稅收入占省級(jí)以下政府本級(jí)稅收總收入的比重卻比較高。如表2所示，上世紀(jì)80年代初至今，澳大利亞地方政府房地產(chǎn)稅收入為地方唯一的稅收收入，即占地方稅收總收入的比重為100%；加拿大地方政府房地產(chǎn)稅收入占其地方本級(jí)稅收總收入的比重在78%-88%之間波動(dòng)，近十多年穩(wěn)定在85%左右；美國的這一比例也在69%-76%之間，近十多年也保持在70%左右。

亞洲國家日本的情況也大體相同，2016年日本房地產(chǎn)稅收入占其國家稅收總收入的比重為10.21%，省級(jí)及以下房地產(chǎn)稅收入占其稅收收入的比重為22.47%，由于日本固定資產(chǎn)稅為市町村稅，以日本收入結(jié)構(gòu)推斷，房地產(chǎn)稅收入占省級(jí)以下政府稅收總收入的比重在40%以上。①日本政府稅收收入中都道府縣本級(jí)政府和市町村本級(jí)政府稅收收入規(guī)模大體相同。根據(jù)日本政府統(tǒng)計(jì)公告（2016）數(shù)據(jù)顯示，2013年，都道府縣和市町村本級(jí)政府，稅收收入分別為515730億日元和570290億日元。固定資產(chǎn)稅（其中極少部分稅基為其他固定資產(chǎn)，不屬于房地產(chǎn)）收入占市町村收入的42%。

表2 澳大利亞、加拿大和美國省級(jí)以下政府房地產(chǎn)稅收入占其稅收總收入的比重 單位：%

另據(jù)2009年和2010年數(shù)據(jù)顯示（見表3），在高收入國家，房地產(chǎn)稅收入占其國家稅收總收入的比重平均為4.46%，占省級(jí)以下政府稅收收入的37.65%，雖然內(nèi)部差異比較大，但是有46%的國家房地產(chǎn)稅收入占其省級(jí)以下政府稅收收入的比重超過30%，超過半數(shù)的國家比重超過20%。

表3 高收入國家房地產(chǎn)稅收入占省級(jí)以下政府稅收總收入的比重 單位：%

續(xù)表

由此可知，在高收入國家房地產(chǎn)稅雖然在國家稅收總收入中占比不高，但是卻是省級(jí)以下政府稅收的穩(wěn)定來源，而且是比較重要的收入來源。

（二）在中等收入國家，房地產(chǎn)稅收入亦可成為省級(jí)以下政府主要且穩(wěn)定的收入來源

在中等收入國家，房地產(chǎn)稅收入的情況略有不同，房地產(chǎn)稅收入占國家稅收總收入的比重偏低，且明顯低于發(fā)達(dá)國家，約為其占比的一半，但是房地產(chǎn)稅收入占地方政府稅收收入的比重與發(fā)達(dá)國家大致相同，平均占比也高于30%。

表4 中數(shù)據(jù)顯示，2009年和2010年中等收入國家房地產(chǎn)稅收入占其國家稅收總收入的比重平均為2.12%，同期高收入國家的這一比例為4.46%，差距較大。中等收入國家中，俄羅斯房地產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重最高，為4.44%，最低的多米尼加，僅為0.21%，內(nèi)部分化比較明顯。

表4 中等收入國家房地產(chǎn)稅收入占省級(jí)以下政府稅收總收入的比重 單位：%

續(xù)表

但是，房地產(chǎn)稅收入占地方政府稅收總收入的平均比重與高收入國家的平均比重大致相同。2009年和2010年中等收入國家房地產(chǎn)稅收入占其地方政府稅收總收入的比重平均為35.48%，同期高收入國家的這一比重為37.65%，差異并不明顯。中等收入國家中，內(nèi)部差異比較明顯，阿根廷房地產(chǎn)稅收入占其地方政府稅收總收入的比重最高，達(dá)到96.08%，最低的危地馬拉僅為3.91%，但是超過40%的國家房地產(chǎn)稅收入占地方政府稅收總收入的比重超過30%，一半以上國家的這一比重超過20%。

（三）房地產(chǎn)稅收入職能在高收入國家和中等收入國家的比較

基于以上的數(shù)據(jù)分析，我們可知，房地產(chǎn)稅在高收入國家和中等收入國家收入職能履行方面存在一些共性，也有些不同：

不同在于，以在國家稅收收入中占比來看（如表5所示），房地產(chǎn)稅在高收入國家的地位要高于中等收入國家。房地產(chǎn)稅收入占國家稅收總收入的比重高收入國家平均為4.46%，大大高于中等收入國家平均2.12%的占比。

相同之處在于，首先，以在省級(jí)以下政府稅收收入占比來看，房地產(chǎn)稅在高收入國家和中等收入國家中的地位大致相同（如表5所示），房地產(chǎn)稅收入占省級(jí)以下政府稅收收入的比重高收入國家平均為37.65%，低收入國家平均為35.48%，不相上下；其次，房地產(chǎn)稅在不同國家收入規(guī)模差異較大，無論在高收入國家還是中等收入國家內(nèi)部，稅收收入規(guī)模都有較大差異。

表5 不同收入國家房地產(chǎn)稅收入占省級(jí)以下政府稅收總收入的比重比較 單位：%

基于數(shù)據(jù)，如果我們將房地產(chǎn)稅收入職能定義為為省級(jí)以下政府提供穩(wěn)定的稅收收入，那么綜合來看，房地產(chǎn)稅無論是在高收入國家還是在中等收入國家都較好地履行了其收入職能，平均超過30%的占比大體可以稱得上所謂的主體稅種了。

三、不同國家房地產(chǎn)稅收入存在差異的原因及我國兩地試點(diǎn)改革的評(píng)析

房地產(chǎn)稅在不同國家收入規(guī)模不同的原因既包含本身開征房地產(chǎn)稅的目標(biāo)差異，也包括各個(gè)國家稅收征收管理能力存在較大差異。

（一）不同國家房地產(chǎn)稅收入存在差異的原因包括制度設(shè)計(jì)和征管水平

房地產(chǎn)稅收入在不同國家之間的差異，究其原因，不外乎緣于影響房地產(chǎn)稅收入的眾多因素?？偨Y(jié)不同國家的房產(chǎn)稅改革和征管實(shí)踐，影響房產(chǎn)稅收入的因素以公式表示為：

其中：R為房地產(chǎn)稅收入；

B為稅基；

t為實(shí)際稅率；

C列入征稅名單的房地產(chǎn)占稅法規(guī)定的應(yīng)該征收的房地產(chǎn)的比率；

V房地產(chǎn)評(píng)估率；

E為寄出應(yīng)納稅單和實(shí)際征收入庫的房地產(chǎn)稅的比率。即影響房地產(chǎn)稅收入規(guī)模的因素包括稅基、稅率、稅收優(yōu)惠、房地產(chǎn)評(píng)估率、稅務(wù)部門征管能力等。首先是制度因素，如果強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)稅的收入職能，在稅制設(shè)計(jì)上第一個(gè)重要原則就是寬稅基，盡可能地將所有商品房地產(chǎn)納入其中，稅率則以滿足所需稅收收入來確定。如果較多地將調(diào)節(jié)功能體現(xiàn)在稅制設(shè)計(jì)中，其中包括較多的稅收優(yōu)惠政策，復(fù)雜的累進(jìn)稅率等等都會(huì)影響稅收收入。而且實(shí)踐表明，賦予房地產(chǎn)稅的很多調(diào)控設(shè)計(jì)效果并不好。例如有研究表明，很多國家期望通過稅率累進(jìn)來控制一人擁有多套房地產(chǎn)，事實(shí)上多數(shù)做法是不成功的，尤其是一人擁有的多套房地產(chǎn)在不同的省份或城市（Bird，1974）。其次是征管因素，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，高收入國家的征管水平明顯高于中等收入國家，包括房地產(chǎn)信息收集、評(píng)估體系以及稅收征收的力度，甚至居民對(duì)稅法的遵從度等。很多中低收入國家房地產(chǎn)稅的征收率偏低，例如牙買加的房產(chǎn)稅征收率僅為40%。有學(xué)者因此提出，稅收征管也是稅收政策之一，因?yàn)檎鞴芩接绊懙牟粌H是稅收收入，還會(huì)影響公平和效率。

（二）我國上海和重慶兩地房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的簡(jiǎn)單評(píng)析

自2011年1月27日，上海和重慶兩市同時(shí)發(fā)文開始試點(diǎn)城市個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革：《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》《重慶市關(guān)于開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》，開始在兩地試點(diǎn)對(duì)個(gè)人所有商業(yè)住宅開征房地產(chǎn)稅。試點(diǎn)至今已有7年，對(duì)其評(píng)價(jià)也不絕于耳，但是本文認(rèn)為，評(píng)價(jià)一項(xiàng)改革效果，必須對(duì)照房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的初衷。2010年9月財(cái)政部和稅務(wù)總局對(duì)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的解釋，明確了改革的目標(biāo)，總結(jié)起來包括：首先，調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配；其次，有利于健全地方稅體系；再次，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用；最后引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。以下對(duì)照改革初衷看看改革試點(diǎn)的效果如何：

首先，調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配。如前所述，財(cái)政意圖通過“抽肥補(bǔ)瘦”來實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)居民收入和財(cái)富分配，兩地的試點(diǎn)在制度設(shè)計(jì)中，都是對(duì)高端和投資需求征稅，稅收收入用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)，這種通過征稅“抽肥”，通過財(cái)政支出“補(bǔ)瘦”的做法，無論稅收收入或多或少，具有明顯的調(diào)節(jié)收入分配的政策效果，毋庸置疑。

其次，有利于健全地方稅體系。既然作為天然的地方稅種的優(yōu)勢(shì)與生俱來，那么房產(chǎn)稅在兩地的試點(diǎn)改革，一經(jīng)推出就無疑成為健全我國地方稅體系的大膽嘗試，有著敢為天下先的勇氣，因此這一改革初衷無疑也是成功的。

再次，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地節(jié)約集約利用。目前由于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)比較大，尤其是近兩年伴隨城市化進(jìn)程的加快以及國家各種調(diào)控政策的緊密出臺(tái)，很難看到房產(chǎn)稅對(duì)于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響；而對(duì)于土地節(jié)約集約利用的作用，由于兩地政策中均對(duì)高端住宅征稅，政策意圖比較明顯，但是由于稅率偏低而且稅收優(yōu)惠較多，個(gè)人稅收負(fù)擔(dān)比較低，對(duì)消費(fèi)者購買住房的偏好影響不大，因此促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的影響效果并不明顯。

最后，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)。從兩地改革試點(diǎn)的政策設(shè)計(jì)來看，引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)的意圖比較明顯，但是由于稅基偏小，稅負(fù)偏低，對(duì)個(gè)人住房的自住、投資、投機(jī)需求的影響都不大。

總之，本文認(rèn)為，我國上海和重慶兩地的試點(diǎn)雖然調(diào)控意圖明顯，但是效果卻差強(qiáng)人意，最根本的原因在于稅收收入的規(guī)模偏小，影響了其調(diào)控效果的發(fā)揮。雖然沒有官方的數(shù)據(jù)披露，但是從各方透露出來的信息大體可知，上海和重慶針對(duì)個(gè)人所有商品住宅征收的房地產(chǎn)稅收入規(guī)模很小，上海略高于重慶。而且過多的優(yōu)惠政策降低了稅負(fù)，對(duì)經(jīng)濟(jì)主體決策的影響也較小。試想對(duì)于上海動(dòng)輒上千萬的住房?jī)r(jià)格，以幾千元的稅收來影響居民家庭的消費(fèi)和投資決策或者偏好，其效果可想而知。而稅收規(guī)模偏小既有制度設(shè)計(jì)的原因，也有稅收征管的因素。

基于理論分析和我國的實(shí)踐，本文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)，如果僅僅是強(qiáng)調(diào)調(diào)控職能的發(fā)揮而忽略收入職能，改革的效果必然大打折扣。而且強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)稅的收入職能，并不否認(rèn)房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)職能；相反的，房地產(chǎn)稅收入規(guī)模較高更有益于其調(diào)節(jié)職能的發(fā)揮。在本文的第一部分已經(jīng)提到，房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)職能既包括制度的主觀設(shè)計(jì)，也包括客觀影響。首先，稅收本身就是宏觀經(jīng)濟(jì)的“自動(dòng)穩(wěn)定器”；其次，國家稅收收入最終通過民生支出，對(duì)中低收入群體的基本生活進(jìn)行保障；再次，建立健全規(guī)范的包括稅收在內(nèi)的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)制度，即政府所要求的長(zhǎng)效機(jī)制，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的“定海神針”；最后，為市級(jí)和縣級(jí)地方政府提供穩(wěn)定的收入來源，以減少政府由于特殊原因?qū)κ袌?chǎng)的不恰當(dāng)干預(yù)，理順政府和市場(chǎng)、政府和企業(yè)、政府和個(gè)人的關(guān)系，也是房地產(chǎn)稅等制度建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的利好影響，因此也應(yīng)該包含在調(diào)節(jié)職能之列。房地產(chǎn)稅的收入職能和調(diào)節(jié)職能是可以兼顧并存的，而且房地產(chǎn)稅收入職能是調(diào)節(jié)職能發(fā)揮作用的保障。

四、結(jié) 論

通過理論分析和國內(nèi)外房地產(chǎn)稅改革及運(yùn)行的實(shí)踐，本文認(rèn)為：

首先，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征的房地產(chǎn)稅具有為省級(jí)以下政府提供充足且穩(wěn)定的收入的地方主體稅種的能力，即便是在中等收入國家，如果制度設(shè)計(jì)合理，征管得力，也是省級(jí)以下政府主體稅種的可選之項(xiàng)。

其次，規(guī)范的房地產(chǎn)稅即便是在僅僅考慮收入功能的情況下，稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在影響也具有一定的調(diào)控功能，包括對(duì)收入和財(cái)富的調(diào)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定等等。

再次，房地產(chǎn)稅的收入職能和調(diào)節(jié)職能可以兼顧，但是如果僅強(qiáng)調(diào)調(diào)控而忽略其收入職能，調(diào)控效果會(huì)大打折扣，因?yàn)檎{(diào)控職能的發(fā)揮必須以一定的收入規(guī)模作為基礎(chǔ)。