劉會君

摘要：中國人自古便把房子當(dāng)作安家立業(yè)之本，在鱗次櫛比的房屋悄然而立的同時，物業(yè)管理行業(yè)隨之興起，并成為我國經(jīng)濟(jì)市場中不可或缺的一部分。近年來，隨著市場競爭的不斷增大經(jīng)濟(jì)趨勢愈加復(fù)雜導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)舉步維艱。另一方，隨著生活水平的提高業(yè)主對業(yè)務(wù)服務(wù)的需求更加優(yōu)質(zhì)、更加多元化這對服務(wù)型的物業(yè)管理企業(yè)來說更是雪上加霜，所以，傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營模式已經(jīng)難以使在夾縫中求生存的中小型物業(yè)管理企業(yè)獲得長足性的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;運(yùn)營模式;改革

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀

為加快城市化進(jìn)程，我國大力推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革和住房商品化政策促使房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展并帶動了物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大。物業(yè)管理行業(yè)始于20世紀(jì)80年代經(jīng)30年間成立3萬多家企業(yè)，從事物業(yè)管理行業(yè)人員高達(dá)300萬余人。其中中小型企業(yè)居多。物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍廣泛包括居民住宅、工廠、學(xué)校、政府設(shè)施等。雖然業(yè)務(wù)覆蓋面廣泛，但從企業(yè)自身的經(jīng)營狀況來看整體效益收益較低屬于慘淡經(jīng)營的微利行業(yè)。對傳統(tǒng)的物業(yè)企業(yè)而言物業(yè)費(fèi)是其利潤收入的主要來源，收入來源單一并且國家對于物業(yè)費(fèi)的收取也有些限制。據(jù)資料表明，超過半數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)額為負(fù)數(shù)，這將導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)邊緣化。大多數(shù)的中小型企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力弱、人才稀缺在激烈的競爭的壓力下更是茍延殘喘。所以在一定程度上制約了物業(yè)管理企業(yè)的張展更遑論取得長遠(yuǎn)的可持續(xù)續(xù)發(fā)展[1]。企業(yè)數(shù)量激增的同時造成了行業(yè)水平的良莠不齊。另一方面由于其工作性質(zhì)就業(yè)門檻低導(dǎo)致相關(guān)從業(yè)人員素質(zhì)水平低下。致使業(yè)主對其服務(wù)水平的質(zhì)疑普遍存在，導(dǎo)致其社會地位與行業(yè)規(guī)模的嚴(yán)重不符。所以企業(yè)必須及時的轉(zhuǎn)變運(yùn)營方式，否則必然會被市場無情淘汰。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢

目前，利潤點(diǎn)低是物業(yè)管理企業(yè)主最大的弊端，所以物業(yè)管理企業(yè)必然要向資產(chǎn)運(yùn)營管理模式轉(zhuǎn)變。為適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)市場的轉(zhuǎn)變，一些先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)逐步向資產(chǎn)運(yùn)營管理模式發(fā)展并取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)可以利用其物業(yè)管理平臺覆蓋面廣的優(yōu)勢來開展資產(chǎn)運(yùn)營管理業(yè)務(wù)。這不但提高了對業(yè)主的服務(wù)水平還延伸了業(yè)務(wù)服務(wù)內(nèi)容。并且為企業(yè)開辟了新的收入渠道在提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的同時也有利有企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

此外，大量業(yè)主的是物業(yè)管理企獲得業(yè)的利潤基礎(chǔ)[2]。在業(yè)務(wù)進(jìn)展的同時收獲了巨大的運(yùn)營資產(chǎn)，而物業(yè)管理企業(yè)利用這些資源積極的尋找商業(yè)合作伙伴，共同發(fā)掘新的商機(jī)，在服務(wù)業(yè)主的同時獲取豐厚的利潤推動企業(yè)的發(fā)展。

物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營模式的具體措施

物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營模式的主要價值體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對其所擁有的不動產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)作來達(dá)到增長經(jīng)濟(jì)效益的目的。

加強(qiáng)對商鋪及停車場的管理運(yùn)營

物業(yè)管理企業(yè)可有計劃的對社區(qū)周圍的商鋪進(jìn)行性規(guī)劃，在為業(yè)主的生活提供便捷的同時將商鋪承租出去開設(shè)高質(zhì)量的商鋪，以達(dá)到為企業(yè)增添經(jīng)濟(jì)收益的目的。另外科學(xué)合理的規(guī)劃土地建立安全系數(shù)高、服務(wù)水平高的體內(nèi)車場。并注重設(shè)施的日常維護(hù)消除安全隱患提供高質(zhì)量的停車服務(wù)。通過繳納合理的停車費(fèi)也可增加物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

加強(qiáng)所屬商業(yè)樓的管理運(yùn)營

物業(yè)管理企業(yè)可對所屬商業(yè)樓進(jìn)行性市場調(diào)研評估并對其環(huán)境設(shè)施進(jìn)行優(yōu)化加強(qiáng)商業(yè)樓的出租率來增加經(jīng)濟(jì)收益。另外可根據(jù)業(yè)主的需求利用無租金的優(yōu)勢開展商業(yè)活動。如開設(shè)幼兒園、超市、餐廳、網(wǎng)吧、健身娛樂會所等來為企業(yè)開拓財路。

加強(qiáng)在管項目的維護(hù)

從在管項目出發(fā)，根據(jù)業(yè)主的需求進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)。提供高質(zhì)量的服務(wù)，另外可以對公司員工進(jìn)行定期培訓(xùn)來提供服務(wù)人員的素質(zhì)、認(rèn)識。在此基礎(chǔ)上可以合理的提高物業(yè)費(fèi)來提高物業(yè)費(fèi)的收入。

加強(qiáng)對所屬不動產(chǎn)的投資

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對所屬企業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃，對其進(jìn)行風(fēng)險評估適當(dāng)?shù)募訌?qiáng)對不動產(chǎn)的投資[3]。在資金條件允許的條件利用技術(shù)手段更新維護(hù)設(shè)施裝備，對老舊的電子設(shè)備進(jìn)行更換，提高所屬不動產(chǎn)科的技含量。另外加強(qiáng)對環(huán)境管理維護(hù)。優(yōu)化出行條件提升所屬不動產(chǎn)的商業(yè)價值。

對現(xiàn)有資源的整合利用

業(yè)務(wù)管理企業(yè)由于其工作性質(zhì)掌握著大量的客戶資源，所以可以對這些資源進(jìn)行整合和利用，來開展新的業(yè)務(wù)。如可以根據(jù)業(yè)主的需求來提供裝飾、裝修、搬家等服務(wù);對于想買賣房產(chǎn)的業(yè)戶也可根據(jù)其需求提供提供合理的信息;積極的尋求商業(yè)合作，輔助其宣傳開展商業(yè)活動。

結(jié)語

綜上所述，中小型物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營模改善了物業(yè)管理企業(yè)收入渠道單一的弊端為其開拓新的收入渠道。但值得注意的是中小物業(yè)管理企業(yè)在資金、和經(jīng)驗上都處劣勢。所以，在開展新業(yè)務(wù)時，必須進(jìn)行科學(xué)全面的市場調(diào)研，盡量規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并制定切實可行的業(yè)務(wù)計劃，切不可盲目擴(kuò)張。同時，要注重企業(yè)內(nèi)部的建設(shè)問題，招收專業(yè)人才，并對員工定期進(jìn)行規(guī)范化的培訓(xùn)以提高服務(wù)水平，不斷的總結(jié)經(jīng)驗，不斷的改進(jìn)這樣才可以使使中小型物業(yè)管理企業(yè)得到穩(wěn)健的發(fā)展，并在現(xiàn)代化市場中占有一席之地。

（作者單位：鄭州鄭勤物業(yè)管理有限公司）

【參考文獻(xiàn)】

[1]黃亞濤. 中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險研究[D].新疆大學(xué).2017.

[2]陶海燕.中小型物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營模式研究[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊）.2017（01）.

[3]鐘玲.淺析中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展策略[J].納稅.2017（33）.