本報(bào)駐日本、德國、英國特約記者 孫秀萍 青木 紀(jì)雙城 本報(bào)記者 陳洋 ●資治

近期，中國大中城市房租價(jià)格快速上漲引發(fā)輿論關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，中國有26個城市的房屋租金在同比上漲，近一半的大中城市房租漲幅超過20%。有分析認(rèn)為，國內(nèi)部分租房企業(yè)通過長租公寓爭搶房源是房租上漲的主要推手之一。作為參照，《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者對日本、美國、德國和英國的大城市租房市場進(jìn)行了解。

房租普遍占年輕人工資的1/3與中國一樣，日本的年輕人也都喜歡前往諸如東京、大阪這樣的大城市發(fā)展，推動了當(dāng)?shù)氐淖夥渴袌龅陌l(fā)展。根據(jù)日本Recruit公司的調(diào)查，在東京一套40平方米以下且距離車站15分之內(nèi)的房子，月租最低為5.5萬日元（100日元約合6.2元人民幣），日本的大學(xué)畢業(yè)生平均月收入為18萬日元。如果想找到居住條件比較好的租房，至少花費(fèi)月收入的1/3左右。

“沒有哪個歐洲國家民眾像德國人那樣喜歡租房?！钡聡渡虉?bào)》7月引述德勤會計(jì)事務(wù)所的報(bào)告稱，目前54.4%的德國人選擇租房住，而歐洲國家平均只有30%的人租房住。在30-40歲的德國人中租房的比例更高達(dá)90%。德國經(jīng)濟(jì)研究所的一份調(diào)查顯示：在德國大城市房客支付其工資的1/4左右，可以租到60平方米以上的房子。

紐約的房租價(jià)格一直處于美國房租市場的高位，《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者總結(jié)發(fā)現(xiàn)，在紐約剛畢業(yè)的年輕人一般住在房租便宜的偏遠(yuǎn)地區(qū)，以平均月房租1500美元來計(jì)算，一般本科畢業(yè)生年收入在5萬-6萬美元左右，房租約占收入的30%左右。研究生畢業(yè)的年收入大概在9萬-10萬美元左右，房租約占收入的20%。大部分剛剛參加工作的年輕人都是通過房地產(chǎn)商或者房產(chǎn)中介來尋找長期租房房源，房源也大多都是掌握在房地產(chǎn)商或是房屋中介的手里。

租金地價(jià)近年居高不下大都市房租占據(jù)年輕人很大開銷，房租和地價(jià)往往也在上升或高位之中。

日本國稅廳每年都會公布全國地價(jià)，2018年之前的3年日本地價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢。地價(jià)的上升也令租金更加昂貴，導(dǎo)致日本人滯納房費(fèi)現(xiàn)象增多。據(jù)日本租賃住宅管理協(xié)會的最新調(diào)查數(shù)據(jù)得知，日本去年4月份到9月份的房費(fèi)滯納率為8.2%，比上一年同期增長 1.3%。

德國“租房晴雨表”的最新報(bào)告則顯示，過去5年中德國大城市租金急劇上升。柏林的增幅高達(dá)51％，平均每平方米月租超過10歐元，慕尼黑則達(dá)到17.10歐元。有分析認(rèn)為，大城市人口穩(wěn)定增長，大批難民涌入和外國投資者跟進(jìn)買房推高房價(jià)是主要原因。

紐約房租指導(dǎo)委員會每年會定期發(fā)布市場住房供需報(bào)告以及紐約不同地區(qū)房租平均租金的報(bào)告。報(bào)告顯示，2016年紐約房租月租金中位數(shù)為2750美元，比2015年增長約27%。2017年的房租租金中位數(shù)為2685美元，略有下滑。根據(jù)美國房地產(chǎn)搜索引擎trulia的數(shù)據(jù)，過去20年紐約房價(jià)保持平均每年10%左右的增長率。

受英國“脫歐”談判前景不明朗等因素的影響，倫敦的房產(chǎn)市場今年持續(xù)低迷，但一些地區(qū)的長租房市場幾乎絲毫不受影響。倫敦《旗幟晚報(bào)》的報(bào)道稱，倫敦北部地區(qū)的出租房普遍為維多利亞式的建筑加上當(dāng)?shù)刂袑W(xué)長久被評為“優(yōu)秀”，一直吸引家庭式的租客來尋房。當(dāng)?shù)貎膳P室別墅的平均月租約為1400英鎊，三臥室的月租大約為 1960英鎊。

房租怎么漲，政府有調(diào)控

在住房占據(jù)工資很大比重，且近期房價(jià)和租金都在上漲的情況下。歐美日大城市主要依靠出臺調(diào)節(jié)政策法規(guī)，或依靠明確合同細(xì)則來限制租房市場出現(xiàn)價(jià)格劇烈波動。

在日本，租房契約一般是2年，在這期間房主或中介不能隨意漲價(jià)或降價(jià)。這成為了抑制日本租房市場出現(xiàn)短期暴漲的情況的一大因素。而且，經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫時(shí)代的日本人幾乎不進(jìn)行投機(jī)性租房炒作。

由于房租上升，德國政府2015年推出“房租剎車”政策。各地方政府制定本地的平均房租標(biāo)準(zhǔn)并且定期更新。按照這一政策，房東有權(quán)把房租提高到當(dāng)?shù)仄骄鶚?biāo)準(zhǔn)，不過至少要等到租戶入住15個月以后才能漲房租。此外，房東兩次漲價(jià)之間要間隔至少12個月。而在3年之內(nèi)，漲房租的幅度不能超過20%。

由于美國二手房市場十分發(fā)達(dá)，所有房產(chǎn)的前任主人的個人公開信息、購買時(shí)間、購買價(jià)格和租賃價(jià)格都會在網(wǎng)上公開并記錄。因此在所有信息公開的情況下房東很難盲目提高購買價(jià)格或是租賃價(jià)格。如果出現(xiàn)轉(zhuǎn)租的情況，一般需要通過房地產(chǎn)商進(jìn)行協(xié)調(diào)。而且在租房協(xié)議中一般還會規(guī)定出租的房屋只能由協(xié)議簽署人居住，私自留人居住或者轉(zhuǎn)租給他人都視為違反合同的行為。在這樣比較嚴(yán)格的監(jiān)管下，租房市場很難出現(xiàn)大規(guī)模投機(jī)性炒作行為。

英國政府也一直實(shí)施租金控制制度。英國政府2003年就要求英格蘭地區(qū)每戶私人房東必須在國家注冊機(jī)構(gòu)登記，房東與房客的正式租房合約必須及時(shí)更新，并提交給注冊機(jī)構(gòu)一份副本作為備份。與此同時(shí)，英國還有專門對租房中介進(jìn)行信用評級的非政府的社會監(jiān)督機(jī)構(gòu)“英國國家授權(quán)租房項(xiàng)目”，專門負(fù)責(zé)監(jiān)督租房業(yè)是否存在違規(guī)操作?！?/p>