耿云天

摘要：“以房養(yǎng)老”又被稱為“倒按揭”，是于20世紀(jì)90年代從國外引進(jìn)的新概念，在美國發(fā)展得較為完善。普通養(yǎng)老保險(xiǎn)僅僅保障了老年人基本生活水平，而該模式使老年人過上高品質(zhì)的生活成為可能。目前我國已在北京、南京、上海等城市嘗試推行該模式，但都遇到了一些困難。為此，我們應(yīng)嘗試剖析其深層次原因，依據(jù)我國現(xiàn)實(shí)情況為“以房養(yǎng)老”的實(shí)施提出切實(shí)可行的建議。

關(guān)鍵詞：發(fā)展現(xiàn)狀；原因分析；對策建議

一、引言

近年來，我國的醫(yī)療水平、人民的生活質(zhì)量隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展得到了普遍提高，人均壽命不斷增長。1999年我國正式步入老齡化社會(huì)，其中60周歲以上人口占到總?cè)丝?0%以上。2010年第六次人口普查結(jié)果顯示，我國超過60周歲的人口1.85億，已經(jīng)占到總?cè)丝诘?3%，且老齡化速度仍呈加快趨勢。

因此，借鑒“以房養(yǎng)老”模式并在我國嘗試開展是非常有必要的。首先，作為一種新型養(yǎng)老模式，能分擔(dān)國家開展養(yǎng)老工作的壓力。其次，使家庭資產(chǎn)效用得到最大化利用，全面保障老年人的生活質(zhì)量。再者，老年人經(jīng)濟(jì)獨(dú)立減輕了兒女的壓力，增進(jìn)了親人之間的感情。

本文將以我國社會(huì)狀況為基礎(chǔ)，結(jié)合數(shù)據(jù)及各國經(jīng)驗(yàn)綜合分析，研究我國推行“以房養(yǎng)老”過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)及障礙，深入分析其原因，在此基礎(chǔ)上提出解決對策，為我國今后順利開展此模式提供切合實(shí)際的對策。

二、以房養(yǎng)老模式發(fā)展現(xiàn)狀

（一）“以房養(yǎng)老”模式的概念

簡單地說，“房屋養(yǎng)老計(jì)劃”是依據(jù)老人擁有的房產(chǎn)，利用個(gè)體生命周期與房產(chǎn)壽命周期所存在的差異，在老人剩余的生命周期內(nèi)，建立長期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，提高其生活質(zhì)量，同時(shí)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)居住功能和養(yǎng)老功能的結(jié)合。

在“房屋養(yǎng)老計(jì)劃”開展的過程中，老人將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，然后派專業(yè)人士進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評估，按雙方商議的結(jié)果，該機(jī)構(gòu)定期給老人養(yǎng)老金，但老人仍持有房屋產(chǎn)權(quán)，直至老人去世，房產(chǎn)歸該機(jī)構(gòu)。

（二）我國 “以房養(yǎng)老”發(fā)展現(xiàn)狀及主要模式

2014年7月1日至2016年6月30日，北京、上海、廣州、武漢作為試點(diǎn)城市，開展了“房屋養(yǎng)老計(jì)劃”，豐富了我國社會(huì)養(yǎng)老保障體系。然而情況并不樂觀，兩年內(nèi)推出該業(yè)務(wù)的公司只有幸福人壽保險(xiǎn)，且四個(gè)城市的參與者總共僅有60戶，可見各方對于此政策的積極性都不高，如今“以房養(yǎng)老”模式的開展在我國難以推行。

1. 北京模式——“養(yǎng)老房屋銀行”。該模式的運(yùn)作方式是老人年滿60周歲后，可以派中大恒基代替其將房屋出租，同時(shí)保留產(chǎn)權(quán)。獲得的租金用來抵扣養(yǎng)老院的費(fèi)用，享受養(yǎng)老服務(wù)，剩下的資金還可由老人自由支配。但是該模式運(yùn)行的主體是商業(yè)公司，其對利益的追求可能導(dǎo)致老年人權(quán)益得不到保證。

2. 南京模式——“養(yǎng)老院養(yǎng)老”。該模式實(shí)施方法是老人將其房屋抵押給養(yǎng)老院，然后終身免費(fèi)入住，養(yǎng)老院在老人過世后，擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。但是參與該模式的老人并不能獲得自由支配的資金，無法隨心所欲地參與更多元化的活動(dòng)。不僅如此，采取該模式的老人必須滿足兩個(gè)條件，即年滿60歲并在本市擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)。過于狹窄的范圍限定使得能夠適用于此政策的人數(shù)很少，成為該模式失敗的根本。

3. 上海模式——“以房自助養(yǎng)老”。該模式操作方案為65歲以上的老人，把房產(chǎn)賣給公積金管理中心，一次性領(lǐng)取房款。然后公積金管理中心將房屋返租給老人，老人在租期內(nèi)將租金交付。這種“售后返租”模式中，老年人可以拿到房屋價(jià)格和租金價(jià)格之間的差額，但是之后房屋升值而產(chǎn)生的利潤將無法獲得。因此，該種模式也很難推行成功。

三、原因探析

（一）文化因素

我國古代實(shí)行傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)模式，因此在人們心中血緣觀念、家庭觀念尤為重要，在民間流傳著“但留方寸地，留予子孫耕”的俗語，形成了把房屋留給后代的習(xí)慣。在這樣的文化背景下，家庭養(yǎng)老成為我國基本養(yǎng)老模式，至今社會(huì)上的主流觀念仍是將房產(chǎn)留給子女，而不會(huì)抵押給銀行。這種模式帶給老人的主要是精神上的安慰，經(jīng)濟(jì)因素只占據(jù)次要地位。

七年前國資委作過一項(xiàng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)雖然擁有產(chǎn)權(quán)的老人超過總數(shù)的72%， 但是老人必須和子女共同決定房產(chǎn)處置權(quán)。另一項(xiàng)調(diào)查顯示，84%的老年人不能接受以房養(yǎng)老，而其中約半數(shù)是因?yàn)閾?dān)心子女不同意，老人不希望“以房養(yǎng)老”間接割斷親情的紐帶。

（二）制度法規(guī)障礙

1. 產(chǎn)權(quán)制約問題。目前我國房產(chǎn)的使用期限為70 年，到期后，必須由房產(chǎn)所有者申請續(xù)期，并重新上繳土地出讓金。如果老年人的房產(chǎn)馬上到期，卻想申請“以房養(yǎng)老”，一方面可能導(dǎo)致老人拿到的養(yǎng)老金過少，不足以滿足生活需要；另一方面會(huì)加大金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，使相關(guān)機(jī)構(gòu)參與積極性不高。

2. 誠信系統(tǒng)不夠完善?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及到大額資金流轉(zhuǎn)，而我國沒有完善的監(jiān)督體制作保證，這不僅使老人對金融機(jī)構(gòu)缺乏信任，而且為犯罪分子提供了可乘之機(jī)，導(dǎo)致發(fā)生了多起以低價(jià)騙取老年人房產(chǎn)的悲劇。

3. 沒有系統(tǒng)專業(yè)的房產(chǎn)價(jià)值評估標(biāo)準(zhǔn)。影響房產(chǎn)價(jià)值評估的因素有很多，如金融市場尚未發(fā)展完善，大量缺乏精算人才，各機(jī)構(gòu)之間惡性競爭。因此我國急需一套合理的標(biāo)準(zhǔn)來約束評估機(jī)構(gòu)的成立，同時(shí)需要相應(yīng)的法律制度規(guī)范其評估方法。

（三）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善

老年人參加“以房養(yǎng)老”的目的是可以憑借所得房款，享受到更高水平的養(yǎng)老服務(wù)。但是目前我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量少，床位難以滿足需要；同時(shí)大部分養(yǎng)老院由于資金短缺，不僅基礎(chǔ)設(shè)施差，而且缺乏護(hù)理人員，很少有日常娛樂，成為推行以房養(yǎng)老的最大障礙。

國家統(tǒng)計(jì)局2017年發(fā)布了最新數(shù)據(jù)，我國60歲以上人口23086萬人，占總?cè)丝诘?6.7%；其中15003萬人在65周歲以上，占總?cè)丝诘?0.8%。

而在2017年民政部公布的數(shù)據(jù)中，截至年底，全國共有14萬個(gè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老床位730萬張（每千名老年人擁有養(yǎng)老床位31.6張，比2016年增長4.3%），雖然相比2015年總數(shù)大幅提升，但可明顯看出仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。其中少量公辦養(yǎng)老院有國家補(bǔ)貼、條件好、價(jià)格合適但 “一床難求”，另一些質(zhì)量還算不錯(cuò)的私立養(yǎng)老院價(jià)格極高，大部分老年人負(fù)擔(dān)不起。

（四）房地產(chǎn)因素

1. 近些年我國城鎮(zhèn)的房價(jià)大幅增長，造成買房難的困境。以北京為例，2006 年至2016 年房地產(chǎn)價(jià)格每平米增長近三萬元，且一直處在正增長的態(tài)勢，其他城鎮(zhèn)情況也大致相同。這直接導(dǎo)致大部分的居民無法支付高額的房價(jià)，因此老人更不愿將房子抵押出去。

2. 我國尚未開發(fā)農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)市場，且依據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)民的房產(chǎn)不能作為資本運(yùn)作，因此“以房養(yǎng)老”模式很難在農(nóng)村實(shí)施。然而農(nóng)村老年人口占全國近70%，是養(yǎng)老的主要對象，卻不得不被排除在了“以房養(yǎng)老”的門外。

四、對策建議

（一）明確政府定位，提供健康環(huán)境

1. “以房養(yǎng)老”在實(shí)施過程中有很多不確定因素，如房產(chǎn)價(jià)格、預(yù)期壽命等，如果房產(chǎn)增值，老人會(huì)吃虧，房價(jià)下跌則給金融機(jī)構(gòu)帶來壓力。因此，政府可以采取以下幾種方法降低風(fēng)險(xiǎn)，增加機(jī)構(gòu)和老年人的參與積極性。

（1）推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)分散給幾個(gè)不同的保險(xiǎn)公司。

（2）實(shí)行稅收優(yōu)惠政策。比如允許企業(yè)用某一年的虧損抵消另一年的盈余，減少盈利年的應(yīng)納稅額，或者五年內(nèi)減免企業(yè)所得稅。

（3）一旦金融機(jī)構(gòu)大幅虧損甚至破產(chǎn)，及時(shí)出手援助，防止老年人房產(chǎn)、錢財(cái)兩空的悲劇發(fā)生，扶持企業(yè)繼續(xù)發(fā)展。

2. 大力完善我國信用體系，揭示社會(huì)主體信用優(yōu)劣，鼓勵(lì)高信譽(yù)機(jī)構(gòu)推出此類業(yè)務(wù)，嚴(yán)格打擊借機(jī)騙房的可恥行為，減少欺詐行為的發(fā)生，使其能明白放心的參與到該模式中來。

（二）制定法律法規(guī)，支持“以房養(yǎng)老”

1. 開征遺產(chǎn)稅

遺產(chǎn)稅是指對死者留下的遺產(chǎn)征稅，其目的是縮小貧富差距。從美國成功推行以房養(yǎng)老政策的經(jīng)驗(yàn)來看，遺產(chǎn)稅的征取起到了關(guān)鍵的作用。老人去世后，子女必須將遺產(chǎn)的60%到80%作為遺產(chǎn)稅上繳，因此雙方都傾向于將房產(chǎn)抵押。因此我國也可借鑒其經(jīng)驗(yàn)，先于大城市試點(diǎn)征收遺產(chǎn)稅，如果征收得當(dāng)，不僅可以調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的分配，增加政府財(cái)力和社會(huì)福利資源，還能轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)觀念，從側(cè)面推動(dòng)“以房養(yǎng)老”模式的開展。

2. 適當(dāng)延長土地使用年限

目前，中國的房屋產(chǎn)權(quán)期限是70年，期滿后，如果使用權(quán)性質(zhì)不是居住又申請續(xù)期，就需補(bǔ)交土地出讓金。對于參加以房養(yǎng)老的老人來說，房屋產(chǎn)權(quán)的剩余年限影響了其將拿到的金額，因此有必要立法明確產(chǎn)權(quán)到期后的處置方法。如果該到期房產(chǎn)參與“以房養(yǎng)老”，可以派專業(yè)人士綜合房產(chǎn)所處地段、新舊程度等進(jìn)行評估，適當(dāng)延長土地使用年限，保障老人利益的同時(shí)確保相關(guān)機(jī)構(gòu)能夠盈利。

（三）穩(wěn)定房價(jià)走勢，完善房地產(chǎn)市場

1. 適當(dāng)宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房價(jià)，逐步完善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。

2. 征收購房累進(jìn)稅率，規(guī)定超過兩套的房產(chǎn)所繳納房產(chǎn)稅，隨購房數(shù)量的增加而增加。

3. 統(tǒng)一管理我國的房產(chǎn)評估系統(tǒng)，制定一套合理的評估方法。

（四）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，健全養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

政府應(yīng)明確，經(jīng)過幾千年形成的傳統(tǒng)思想觀念，決不是一朝一夕所能改變的，因此要給老年人足夠的時(shí)間。同時(shí)，政府應(yīng)加大力度宣傳“以房養(yǎng)老”政策，可以通過講座、廣告等方式進(jìn)行宣傳、正確引導(dǎo)廣大群眾，為大家講解“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的本質(zhì)、操作方法和意義，幫助老年人盡快轉(zhuǎn)變想法，使老人們從心底認(rèn)可該模式，并想加入其中。

五、結(jié)語

在我國人口老齡化嚴(yán)重、居民住房條件得到提高的背景下，“以房養(yǎng)老”顯然已成為最適合我國的補(bǔ)充養(yǎng)老形式，不但可以減輕養(yǎng)老壓力，還可以提高老年人生活水平，拓寬金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)形式。然而法律制度不健全、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善、傳統(tǒng)觀念難以轉(zhuǎn)變等問題已成為最大的絆腳石，使得“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展遲遲難以推進(jìn)，難以被廣大老年人接受。對于這種現(xiàn)狀，我國應(yīng)加快制度建設(shè)，綜合房地產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)等行業(yè)共同發(fā)展，建設(shè)多元化的養(yǎng)老保障體系，同時(shí)也需耐心等待，不可急功近利。

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（作者單位：中國人民大學(xué)附屬中學(xué)）