周月明

近期，A股上市公司已陸陸續(xù)續(xù)發(fā)布了2018年上半年的成績單，其中，曾經(jīng)風(fēng)光無限的地產(chǎn)行業(yè)由于最近一兩年深受調(diào)控政策影響，其業(yè)績表現(xiàn)也更受市場關(guān)注。

8月13日，房地產(chǎn)行業(yè)巨頭保利地產(chǎn)（600048.SH）率先披露了半年報，那么其上半年的成績?nèi)绾文?？拿地支出與城市布局有何變化？資金鏈?zhǔn)欠穹€(wěn)??？《投資者報》記者近日帶著這些問題致電致函公司一位女性負(fù)責(zé)人，其稱將有工作人員查看采訪函，但截至發(fā)稿記者并未收到回復(fù)。

拿地不再激進(jìn)

從2018年半年報可以看出，保利地產(chǎn)維持了較為穩(wěn)健的增長態(tài)勢。今年上半年，營業(yè)收入為595億元，同比增長9%，凈利潤93億元，同比增長30%，與去年同期相比增速有所提升。2017年上半年保利地產(chǎn)營收同比下滑1.2%，凈利潤同比增長僅2.5%。就房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)而言，2018年1月至7月，保利地產(chǎn)簽約面積1621萬平方米，同比增長36%；簽約金額2391億元，同比增長46%，已完成設(shè)定銷售目標(biāo)4000億元的60%。

保利地產(chǎn)的銷售戶型仍然定位在普通住宅的中小戶型，今年上半年，公司住宅產(chǎn)品銷售金額占比達(dá)90%，其中144平方米以下中小戶型住宅產(chǎn)品占比達(dá) 90%。

而在城市布局方面，保利地產(chǎn)依然以一二線城市和珠三角、長三角等核心城市群的三四線城市為主，其中一二線城市簽約金額占比近78%。從區(qū)域上來看，珠三角和長三角兩大核心城市群分別占比達(dá)31%和20%。上半年簽約金額最多的是廣州，達(dá)200億元以上，其次為佛山、杭州兩地100億元以上，北京等14個城市超50億元。

在這些城市中，二線城市對保利地產(chǎn)的業(yè)績增長貢獻(xiàn)較大。今年上半年，二線城市的銷售單價提升帶動銷售金額維持10%以上的增速。

不過值得注意的是，保利地產(chǎn)土地儲備已有下滑。截至2018年上半年，保利地產(chǎn)待開發(fā)土地儲備面積8950萬平方米，其中一二線城市5425萬平方米，占比約61%；區(qū)域上看，珠三角和長三角兩大核心城市群4124萬平方米，占比約46%，總土地儲備較2017年年底下降2%。

今年上半年，公司新拓展項目共計69個，其中并購、合作等方式獲取項目45個，占拓展項目總數(shù)的64%。新增容積率面積1510萬平方米，花費(fèi)總成本1072億元，較去年同期，新增土地儲備下降了11%。

拿地不再激進(jìn)也可以從現(xiàn)金流量表中購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金這一數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來，2018年上半年為959億元，同比增長18%，而去年同比增長高達(dá)73%。

土地儲備減少的同時，保利地產(chǎn)還在加快去庫存，截至 2018 年 6 月末，公司全國商品房待售面積下降至 5.51 億平方米，同比下降 14.7%。且新開盤數(shù)量也占比較小，2018年上半年在售樓盤共計567個，其中國內(nèi)樓盤557個，2018年新開盤的僅有69個。這些數(shù)據(jù)在一定程度上體現(xiàn)出保利地產(chǎn)2018年對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度。

周轉(zhuǎn)放慢財務(wù)費(fèi)用大增

此外，值得注意的是，雖然保利地產(chǎn)的待售面積同比下降，但存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)卻較長，也就是說，從拿地到建成房子賣出仍需要很長時間。2018年的半年報中，公司的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)高達(dá)2160天，差不多6年，比貴州茅臺都要長兩年。這一存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是在2017年以來突然激增的，同時增長較快的還有存貨金額，2018年上半年達(dá)4846億元，同比增長30%，比去年高了9個百分點(diǎn)。

也就是說，雖然保利地產(chǎn)加快了待銷售面積的去庫存速度，但囤的土地、以及還不到銷售環(huán)節(jié)的這一部分資產(chǎn)仍然較多。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，周轉(zhuǎn)時間高達(dá)6年無疑意味著很大的不確定性，因?yàn)楹茈y說6年后房價是否還會大舉增值。

此外，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越長，存貨占用水平越高，流動性越低，對資金鏈會造成一定影響。查看公司的資產(chǎn)負(fù)債率，2018年上半年達(dá) 79.32%，較2017年年底的77.28%和今年一季度的78.45%連續(xù)升高。不過由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在計算房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率的時候，通常要把預(yù)收款項剔除掉，因?yàn)轭A(yù)收賬款是房屋預(yù)售時收到的房款，待拿到現(xiàn)房后才確認(rèn)為營業(yè)收入。保利地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率維持在40%左右，在行業(yè)平均水平之上。

細(xì)看保利地產(chǎn)的融資情況，2018年上半年，公司融資活動現(xiàn)金流入856.31億元，同比增長43.16%，綜合成本5.09%，其中新增有息負(fù)債796.13億元，有息負(fù)債綜合成本為4.86%，融資成本低于行業(yè)平均水平。從債務(wù)類型來看，有息負(fù)債仍以銀行借款為主，占比超過71%，公司債券及中期票據(jù)等直接債務(wù)融資工具占比約14%。

對于公司的融資情況，保利地產(chǎn)在財報中稱：“公司充分發(fā)揮融資優(yōu)勢，以低成本儲備大額資金。”

雖然融資成本較低，但2018年上半年，保利地產(chǎn)的財務(wù)費(fèi)用高達(dá)17.92億元，逼近凈利潤的兩成，較去年同期增加137%。

此外，保利地產(chǎn)2018年中報顯示，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為-98.33億元，同比下滑2%。這意味著拿地速度快于銷售速度，且2018年上半年公司累計銷售回籠 1698億元，回款率較去年同期下降了3.5個百分點(diǎn)至78.9%。銷售回款速度下降、利息支出增加，都是影響資金鏈健康的潛在不穩(wěn)定性因素。