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        深圳房貸調(diào)查:樓市調(diào)控持續(xù)收緊 國(guó)有行利率不降反升

        2018-08-21 03:05:08閆軍
        投資者報(bào) 2018年33期
        關(guān)鍵詞:房貸利率套房額度

        閆軍

        8月以來,各地房地產(chǎn)利率消息暗潮涌動(dòng)。據(jù)媒體報(bào)道稱,廣州多家銀行不同程度的下調(diào)了首套、二套房貸利率上漲幅度,隨后,上海房貸利率下調(diào)“半日游”,媒體報(bào)道,有個(gè)別銀行有所松動(dòng)后,涉事銀行火速辟謠,紛紛稱,“未調(diào)整”。

        央行釋放流動(dòng)性,貨幣穩(wěn)健寬松政策持續(xù),這讓“樓市放水”的傳言顯現(xiàn),同樣處于房?jī)r(jià)高地的深圳地區(qū)房貸利率有何變動(dòng)?《投資者報(bào)》記者走訪多家銀行了解到,8月以來,銀行房貸利率不僅未有松動(dòng),以中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等為主的國(guó)有大行反而上調(diào)了房貸利率。

        “目前農(nóng)行首套房利率上調(diào)16%,二套房上調(diào)至21%。”農(nóng)行位于深圳福田區(qū)某營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的信貸經(jīng)理向《投資者報(bào)》記者表示,近期剛剛分別就首套、二套房貸利率上調(diào)了1%。

        “目前還未看到深圳房貸政策的松動(dòng)跡象,銀行資金依然緊張,放款時(shí)間是一個(gè)衡量指標(biāo),上半年銀行放貸排隊(duì)時(shí)間大約5、6個(gè)月,現(xiàn)在有所縮短,大約3個(gè)月左右,但是放寬速度依然很慢?!鄙钲谥性驴偨?jīng)理鄭叔倫向《投資者報(bào)》記者介紹,按照以往經(jīng)驗(yàn),銀行放款速度在一個(gè)月以內(nèi),或許有可能出現(xiàn)房貸利率下調(diào)的情況。

        房貸利率無(wú)松動(dòng)

        日前,據(jù)媒體報(bào)道稱,廣州市匯豐銀行率先降低了首套房房貸利率,由上浮25%降至上浮15%;二套房方面,工商銀行、建設(shè)銀行和浦發(fā)銀行都從上月的上浮20%降至上浮15%。隨后,上海市也傳出個(gè)別銀行房貸利率下降,不過被當(dāng)事銀行否認(rèn)。

        記者從中原地產(chǎn)研究院方面獲悉,截至8月中旬,深圳地區(qū)銀行房貸額度依然緊張。多數(shù)銀行首套房房貸利率上浮范圍在10%~20%之間,二套房房貸利率則基本上浮20%左右。

        “我們行現(xiàn)在執(zhí)行首套、二套利率均上浮20%的政策,目前還沒有接到對(duì)房貸利率調(diào)整的通知?!惫獯筱y行深圳某營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示,如果與開發(fā)商有合作的樓盤可能會(huì)有一定的優(yōu)惠,但僅限新房。

        興業(yè)銀行深圳營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)信貸經(jīng)理則表示,目前該行首套房利率上浮15%,二套房則上浮20%,近期有可能上調(diào)。

        對(duì)于可能上調(diào)的原因,該信貸經(jīng)理介紹,總行對(duì)房貸投放有額度要求,一般來講,下半年額度會(huì)相對(duì)緊張。此外,深圳市基于房地產(chǎn)調(diào)控的考慮對(duì)各家銀行放貸情況也有相關(guān)要求。

        對(duì)于深圳地區(qū)銀行是否會(huì)跟進(jìn)廣州的下調(diào)?招商銀行某網(wǎng)點(diǎn)信貸經(jīng)理給出否定的答復(fù)。他表示,不同地域政策之間沒有任何參考價(jià)值,該行依然執(zhí)行首套房貸利率上調(diào)15%、二套上浮20%的政策,還沒有調(diào)整的通知。

        此外,《投資者報(bào)》記者了解到,國(guó)有大行上半年房貸利率普遍低于股份制銀行、城商行,投放額度較大導(dǎo)致下半年增速放緩,進(jìn)一步提高資金成本?!艾F(xiàn)在深圳已經(jīng)有國(guó)有行個(gè)別網(wǎng)點(diǎn)將房貸利率上浮至30%?!币晃还煞葜沏y行信貸經(jīng)理透露。

        鄭叔倫介紹,此前同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)期,房貸利率經(jīng)常打折,現(xiàn)在政策調(diào)控與各家銀行對(duì)房地產(chǎn)投放額度的把控雙重作用之下,銀行額度有限,自然以盈利為主,則用上浮利率來提高資金門檻。不過長(zhǎng)期來看,利率調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限,房貸一般都長(zhǎng)達(dá)20年以上,分?jǐn)偟矫總€(gè)月的利息并不會(huì)影響當(dāng)前房?jī)r(jià)的走向。

        不過也有剛需表示,從嚴(yán)控炒房行為來看,提高二套房利率有一定的作用,但首套房利率上浮顯然是提高了剛需的購(gòu)房成本。

        再出嚴(yán)厲政策

        7月31日,深圳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱“《通知》”)。這份被稱為 “深四條”的文件,再次表明政府“房住不炒”的決心。

        上述《通知》主要包括了四個(gè)方面的內(nèi)容,可概括為:暫停企事業(yè)法人單位購(gòu)買新建商品住房和二手住房;商務(wù)公寓一律只租不售;個(gè)人、企事業(yè)單位新購(gòu)買的商務(wù)公寓五年內(nèi)限售;居民家庭新購(gòu)買的新建商品住房和二手住房三年內(nèi)限售;購(gòu)房人離婚兩年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款,貸款首付款比例不低于七成。

        此外,《通知》還表示,將嚴(yán)厲打擊擾亂市場(chǎng)秩序的違法違規(guī)行為。深圳市房地產(chǎn)主管部門將進(jìn)一步加大市場(chǎng)整頓力度,聯(lián)合市場(chǎng)監(jiān)管、公安、宣傳等部門開展打擊侵害群眾利益治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng),嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、自媒體惡意炒作、發(fā)布虛假信息、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為。

        事實(shí)上,不僅地方政府不斷加碼房地產(chǎn)政策,四大一線城市中,銀行房貸利率在深圳地區(qū)也是最高的。融360數(shù)據(jù)顯示,今年7月,北京及上海的首套房貸利率水平與6月持平,分別為5.47%、5.16%;廣州則出現(xiàn)微降,為5.55%;深圳則繼續(xù)上漲,7月深圳首套房貸款平均利率為5.60%,環(huán)比上期上升1.63%,利率平均值較上期上漲9BP;二套房貸款平均利率為5.88%,利率平均值較上期上漲11BP。

        整體利率增速或放緩

        從當(dāng)前走訪銀行的反饋不難看出,政策調(diào)控對(duì)房貸利率的影響較大,市場(chǎng)暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)房貸利率大幅度下行的局面,尤其是嚴(yán)厲政策頻出的深圳地區(qū)。

        不過另一方面,房貸利率環(huán)比增速確有下降趨勢(shì)。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示:2017年7月至2018年7月一年時(shí)間內(nèi),首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環(huán)比上升2.47%、上升1.27%降至環(huán)比上升0.45%附近。近一年內(nèi)房貸利率環(huán)比增速呈現(xiàn)震蕩下滑趨勢(shì),表明房貸利率在保持上漲的過程中,上漲幅度在不斷縮小。按照數(shù)據(jù)趨勢(shì)推算,未來2~3個(gè)月內(nèi),環(huán)比數(shù)值會(huì)向零趨近,房貸利率仍將保持小幅上調(diào)直至穩(wěn)定。

        對(duì)此,融360分析師預(yù)測(cè),個(gè)別一線城市銀行下調(diào)首套最低利率,平均利率出現(xiàn)小幅下降,全國(guó)城市利率仍以上升為主,預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國(guó)不會(huì)出現(xiàn)大面積下調(diào)利率的情況。

        此外,一位業(yè)內(nèi)人士向《投資者報(bào)》記者表示,政策對(duì)炒房行為高壓政策不會(huì)改變,市場(chǎng)中擾亂秩序的行為將會(huì)受到嚴(yán)厲處罰,針對(duì)炒房行為的懲罰舉措也更加靈活,比如已有部分城市延長(zhǎng)了提前還款期限,針對(duì)提前還款收取更高違約金,通過提高房屋頻繁交易的成本,以達(dá)到減少炒房的目的。

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