胡晨茹

摘要：據(jù)了解，長(zhǎng)期以來，融資難、融資貴的問題一直困擾著中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，雖然現(xiàn)在有所改善，但仍然是制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。文章在搜集相關(guān)研究材料發(fā)現(xiàn)我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題主要有融資渠道選擇不合理，房地產(chǎn)金融體系不健全等，并提出合理的完善建議。

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資；融資方式

一、研究背景與意義

這些年來，房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱。然而由于新政策的實(shí)行使得投資者對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生憂慮，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在融資上越來越受制于銀行。雖然現(xiàn)今有許多創(chuàng)新型金融工具的產(chǎn)生，但是中小房地產(chǎn)企業(yè)由于自身?xiàng)l件受限，在金融工具和融資方式的選擇上也因此受到約束，所以制約中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵原因就是資金的缺乏。

為了促使中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康發(fā)展，本文必須通過對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的實(shí)際情況和融資的特點(diǎn)進(jìn)行研究，從中分析出如何突破融資瓶頸，為企業(yè)開拓出更多的融資渠道，讓企業(yè)擁有充足的資金來源，解決企業(yè)缺乏資金的問題。使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到更好的發(fā)展，逐漸走向成熟，從而促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題分析

（一）融資渠道選擇不合理

目前我國(guó)雖然有許多新型的資金獲取方式的興起，例如，通過資本市場(chǎng)發(fā)行有價(jià)證券來取得資金，或者通過房地產(chǎn)信托投資來獲得資金。但是房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的時(shí)候仍然過度的偏愛選擇通過向銀行借款來獲取資金的方式，企業(yè)通過各種方式獲取到的資金總額中有50%左右是通過向銀行借款的方式取得的。從對(duì)2011年與2015年的資金來源可以看出，資金總額從57799.04億元增長(zhǎng)到122122.47億元，資金總額的增長(zhǎng)率是111.29%，雖然資金總額增長(zhǎng)許多，但是資金的來源主要是通過預(yù)收定金和向銀行借款，而通過新的資金獲取方式取得資金較少。從這一現(xiàn)象表現(xiàn)出中小房地產(chǎn)企業(yè)資金來源相對(duì)單一。

（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不健全

1. 房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)不健全

在發(fā)展已經(jīng)完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的獲取資金的方式不僅有通過舉債的方式融資和讓渡企業(yè)部分所有權(quán)融資的一級(jí)市場(chǎng)基本形式，而且存在著完善的通過發(fā)行證券來獲取資金的二級(jí)市場(chǎng)。而目前我國(guó)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)不健全，難以通過實(shí)行住房抵押貸款證券化來為企業(yè)獲取更多的資金，使得貸款機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)在周轉(zhuǎn)上沒有得到充分的發(fā)揮。在二級(jí)市場(chǎng)不健全的情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)無法通過住房抵押貸款證券化來實(shí)現(xiàn)融資，從而無法獲取大量的資金來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

2. 房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系不健全

通常一個(gè)發(fā)展趨于完善的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，它的金融機(jī)構(gòu)體系是由專業(yè)的住房金融機(jī)構(gòu)、非專門的住房金融機(jī)構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)的機(jī)構(gòu)組成的。當(dāng)下我國(guó)唯有以商業(yè)銀行為代表的非專業(yè)的住房金融機(jī)構(gòu)，而專業(yè)住房金融機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)的缺失。使得房地產(chǎn)金融組織構(gòu)架單一，房地產(chǎn)開發(fā)貸款來源單一，使得國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)增大。

三、解決我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的對(duì)策

面對(duì)這么多年困擾著中小房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的難題，通過對(duì)企業(yè)在獲取資金時(shí)面臨的各種問題及產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析。為了使得中小房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的過程中變得更加快捷，使企業(yè)能夠獲得充足的資金，能有更好的發(fā)展，提出如下對(duì)策。

（一）完善企業(yè)管理，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

在當(dāng)前的環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的過程中依舊受到各種問題的限制。但是，在這樣的環(huán)境中，通過對(duì)自身企業(yè)內(nèi)部管理進(jìn)行完善，將會(huì)使得中小房地產(chǎn)企業(yè)在獲取資金的過程中更加有利。通過加強(qiáng)資金控制使得企業(yè)在資金的周轉(zhuǎn)更為輕松。為了良好的信用評(píng)價(jià)，需要對(duì)企業(yè)的信用管理進(jìn)行加強(qiáng)。只有通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理制度的完善，才能讓中小房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)眾多融資競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)更具有競(jìng)爭(zhēng)力。

企業(yè)首先要做到的是將企業(yè)的管理制度進(jìn)行優(yōu)化，用現(xiàn)代化的管理經(jīng)營(yíng)來完善它。然后房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)企業(yè)自身的結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)提高企業(yè)素質(zhì)，最后企業(yè)為了使得經(jīng)營(yíng)管理水平得到提升，必須借鑒優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)來完善自己。房地產(chǎn)企業(yè)要在對(duì)外報(bào)出的信息保證其真實(shí)性，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)制度做好規(guī)劃，使其規(guī)范化，從而使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)信用的評(píng)價(jià)得到提升，為企業(yè)在資金獲取方面制造優(yōu)勢(shì)，使得金融投資機(jī)構(gòu)對(duì)自己的認(rèn)可，從而獲得更多獲取資金的機(jī)會(huì)。

（二）加強(qiáng)信用管理

中小房地產(chǎn)企業(yè)的通過銀行信貸獲取資金數(shù)額的大小是由企業(yè)在銀行的信用等級(jí)決定的。我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)一直以來處在高負(fù)債率的運(yùn)營(yíng)模式中，因此企業(yè)擁有一個(gè)良好的信用等級(jí)是十分必要的，這樣企業(yè)無論是通過銀行借款來獲取資金，還是通過債券融資、信托融資等融資方式來獲取資金都會(huì)變得更加的容易。對(duì)于銀行給與的授信額度企業(yè)應(yīng)該好好運(yùn)用，這樣將使得企業(yè)獲得的銀行長(zhǎng)期貸款所占比例得到增長(zhǎng)，政府通過對(duì)負(fù)債管理實(shí)行松懈式管理，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠最大限度的發(fā)展公司債券融資、信托融資等新型融資方式。

（三）開拓新渠道，走多元化融資道路

目前我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)都是通過金融中介機(jī)構(gòu)來獲取資金，以向銀行貸款來獲取資金的方式為主，銀行貸款獲取資金的方式具有還款時(shí)間短的特點(diǎn)，時(shí)間到了無法歸還本金和利息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較大，同時(shí)使得中小房地產(chǎn)企業(yè)在融資結(jié)構(gòu)上 存在巨大的隱患。所以應(yīng)該努力尋找多元化的籌資方式，使得企業(yè)的資金來源能夠多種多樣。因此本文就來對(duì)這些創(chuàng)新的資金獲取方式進(jìn)行探討。

1. 房地產(chǎn)信托融資

房地產(chǎn)信托融資其本質(zhì)是一種信托基金，它是通過發(fā)行收益憑證來收集大部分具有某些特質(zhì)的投資，并且由專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，最后將投資收益按投資比例分發(fā)給投資者。房地產(chǎn)信托所具有的優(yōu)勢(shì)就是其在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)的速度快，進(jìn)入房地產(chǎn)信托市場(chǎng)所需要的資金成本低。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行投資，這樣即可以實(shí)現(xiàn)獲取大量資金的目的，又可以合理的規(guī)避企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)通過房地產(chǎn)信托可以將中小房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益以較快的速度變現(xiàn)，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)更加快速。房地產(chǎn)信托這種新興的資金獲取方式的發(fā)展和運(yùn)用，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在面對(duì)那些銀行與融資有關(guān)的政策的突然改變所帶來的影響時(shí)能更加輕松的應(yīng)對(duì)。因?yàn)樾袠I(yè)自身所具有的特性，使得該基金在投資持有的過程中，它的價(jià)值不但可以保持而且具有較大的升值空間。

2. 房地產(chǎn)證券化融資

房地產(chǎn)證券化是指在形式上從直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資轉(zhuǎn)換為通過有價(jià)證券的形式，它將投資者對(duì)房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證。這既是一次金融方面的創(chuàng)新，又是一次企業(yè)資金獲取方式上的創(chuàng)新。這種新興的資金獲取方式，是通過企業(yè)或?qū)I(yè)的投資機(jī)構(gòu)發(fā)行證券，然后通過人們從資本市場(chǎng)對(duì)該證券進(jìn)行投資來收集資金，然后將這些資金運(yùn)用到中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展上。這種新興的資金獲取方式就是，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以在企業(yè)負(fù)債不增長(zhǎng)的情況下取得資金，使得企業(yè)即獲得充足的資金又使得企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化降低了企業(yè)財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

本文通過對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)融資理論及其如何運(yùn)用到中小房地產(chǎn)融資方面進(jìn)行研究，對(duì)我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的實(shí)際情況和其特點(diǎn)進(jìn)行論述，分析我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)那些影響我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的因素進(jìn)行研究，在憑借國(guó)際上對(duì)融資問題的研究經(jīng)驗(yàn)的理解，同時(shí)結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，提出一些對(duì)策使得我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好的解決融資問題。

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（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)）