潘海波

摘 要：本文從特征價格的理論基礎(chǔ)和主要思想作為入手點，闡述房地產(chǎn)評估過程中估價特征的選取對象，包括建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征，進一步探討基于特征價格的房地產(chǎn)評估新方法，旨在通過房地產(chǎn)評估新方法應用價值的發(fā)揮，來推進房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，僅供相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：特征價格；房地產(chǎn)評估；新方法

引言

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)價格評估是一項重要的工作內(nèi)容，尤其是近年來社會經(jīng)濟快速發(fā)展，商品房價格快速增長，住房保障問題對于現(xiàn)代民生保障事業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生一定影響。此種情況下，有必要規(guī)范開展房地產(chǎn)評估工作，掌握房地產(chǎn)評估新方法，切實提高房地產(chǎn)評估工作質(zhì)量，探討基于特征價格的房地產(chǎn)評估新方法，對于房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展具有重要意義。

1特征價格概述

1.1理論基礎(chǔ)

從經(jīng)濟學角度來說，在特征價值理論發(fā)展過程中，消費者理論以及市場均衡模型都是其中重要組成部分，并且占據(jù)著基礎(chǔ)性地位。消費者理論是由經(jīng)濟學家蘭開斯特所創(chuàng)建的，市場均衡模型是由經(jīng)濟學家羅森所創(chuàng)建的。通過研究可知，消費者理論指出，當特定商品對象確定后，消費者對其所產(chǎn)生的消費需求，并不僅僅是由于商品本身所導致消費需求出現(xiàn)，而是與某種共同集合存在密切聯(lián)系，這種集合與消費對象密切相關(guān)，包括系列要素和屬性項目等，通過系列要素的協(xié)調(diào)作用，促進了一種具有深刻影響性因素的形成，而這些因素就是商品外在特征的重要表現(xiàn)。在形成這一理論認知后，可以明確消費行為的出現(xiàn)，與消費者消費商品對象過程中效應水平以及商品特征數(shù)量都存在密切關(guān)系，也就是說，商品自身特征直接決定著消費活動中消費者所獲取效應數(shù)量。

特征價格理論傾向于實現(xiàn)生產(chǎn)利潤最大化和消費者效用最大化。隨著市場環(huán)境的復雜化以及市場競爭的激烈化，在交易環(huán)境中，異質(zhì)產(chǎn)品保持均衡狀態(tài)，并且表現(xiàn)為短期性均衡與長期性均衡，此種情況下可以發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品消費者與生產(chǎn)經(jīng)濟行為所受潛在價格要素的具體影響，而經(jīng)濟學家羅森的這一研究，就為特征價格理論研究奠定了可靠的基礎(chǔ)。

1.2主要思想

基于特征價格的房地產(chǎn)評估過程中，當產(chǎn)品所屬同類但又存在一定差異時，產(chǎn)品市場價格就是產(chǎn)品的實際價格，從經(jīng)濟學角度也能夠?qū)@一理論加以解釋。就特征價格來看，其自身組成結(jié)構(gòu)特殊，在各個特征要素的作用下，促進了對應消費效應的生成，這就促進了組成結(jié)構(gòu)的產(chǎn)生和產(chǎn)品消費效用空間的形成?；谔卣鲀r值理論出發(fā)，產(chǎn)品生產(chǎn)者可以基于技術(shù)手段，將產(chǎn)品對象實際具備的特征價格從總體價格中進行分離，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)對產(chǎn)品特征影響產(chǎn)品價格的貢獻水平做出精確判斷，繼而為產(chǎn)品生產(chǎn)者有效實現(xiàn)對產(chǎn)品價格的控制目標提供理論準備。

2房地產(chǎn)評估過程中估價特征的選取

基于特征價格出發(fā)，為確保房地產(chǎn)評估的科學性，促進評估方法應用價值的最大化發(fā)揮，以下以商品房建筑類型為例，對特征價格理論在房地產(chǎn)估價活動中的應用方法，致力于提升房地產(chǎn)評估的實效性。

2.1建筑特征

對于房地產(chǎn)建筑來說，住宅建筑特征直接關(guān)系著住宅價格，在房地產(chǎn)評估過程中，當其他考量條件趨于一致時，若住宅建筑物擁有一定建筑特征且能夠滿足消費者心理需求，那么這一要素將直接關(guān)系著住宅建筑實際交易價格，甚至有可能在建筑市場交易過程中獲得較高的房地產(chǎn)交易價格水平。在房地產(chǎn)評估過程中，住宅建筑特征包括房間數(shù)量、臥室數(shù)量、有效使用面積等都是受到消費者普遍關(guān)注的建筑特征，這些建筑特征與建筑實際市場交易價格水平之間存在密切聯(lián)系，并且表現(xiàn)為正相關(guān)關(guān)系。而使用年限作為一個典型的建筑特征，其與住宅建筑市場交易價格水平存在負相關(guān)關(guān)系。因此在房地產(chǎn)評估過程中，建筑特征是估價特征選取中的一項重要內(nèi)容。

2.2區(qū)位特征

在房地產(chǎn)評估過程中，對于住宅建筑來說，區(qū)位特征是住宅建筑價格評估的重要考量因素，一般以住宅建筑城市地理性區(qū)位分布特征作為重點考慮因素，評估要素為城市基本交通設施建設情況、運行網(wǎng)絡以及空間可達性特征等，以建筑可達性表現(xiàn)狀態(tài)作為房地產(chǎn)評估的重要因素。在區(qū)位特征選取過程中，以建筑周邊交通站點、商業(yè)中心、旅游景點等設置及應用狀態(tài)作為評估考量因素，基于區(qū)位特征形成科學且有針對性的評估結(jié)果。

2.3鄰里特征

房地產(chǎn)評估過程中估價特征的選取，以鄰里特征為重點考量因素之一，主要傾向于社會性影響變量、地方政府及市政公共服務因素影響和住宅建筑外部環(huán)境這三方面因素的研究。就社會性影響變量來看，鄰里性使用者的社會階層因素是影響住宅建筑市場交易價格水平的關(guān)鍵因素之一。就地方政府及市政公共服務因素影響來看，比較典型的影響因素是中小學教學水平、社會聲譽等，對周邊住宅建筑市場交易價格的影響是深刻且強烈的，但實際上這種影響具有主觀性特征，因而在房地產(chǎn)評估過程中無法通過量化方式加以衡量。就住宅建筑外部環(huán)境來看，主要是指建筑周邊環(huán)境狀態(tài)，與住宅使用功能存在密切關(guān)系，是一種具有層次性的估價指標。住宅建筑周邊環(huán)境表現(xiàn)狀態(tài)主要強調(diào)大氣環(huán)境、水環(huán)境、噪聲等是否存在污染問題。

3基于特征價格的房地產(chǎn)評估的實施

基于特征價格的房地產(chǎn)評估方法的實施，需要全面把握特征價格的理論基礎(chǔ)及主要思想，以此為依據(jù)開展房地產(chǎn)品谷活動。在這一工程中需要明確房地產(chǎn)價格水平影響指標，把握住宅建筑指標項目下各項表現(xiàn)，并加以準確且詳細記錄。通過指標狀態(tài)分析及消費者消費行為表現(xiàn)開展綜合分析，把握房地產(chǎn)特征，科學開展估價活動，并以房地產(chǎn)建筑為對象，形成有針對性的估價結(jié)論。

結(jié)語

總而言之，基于特征價格的房地產(chǎn)評估工作的開展，要科學選取估價特征，包括建筑特征、區(qū)位特征和鄰里特征，并基于特征價格出發(fā)，科學開展房地產(chǎn)評估工作，確保房地產(chǎn)評估的科學性和有效性，為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的發(fā)展提供可靠支持。

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