段法劍，馮亞軍

(太原師范學院管理系，山西 晉中 030619)

改革開放以來，中國經(jīng)濟快速發(fā)展，特別是房地產(chǎn)行業(yè)更是爆發(fā)式的發(fā)展，同時也伴隨著房地產(chǎn)公司的數(shù)量急劇增加，而公司的質(zhì)量差異較大.如何衡量房地產(chǎn)公司的價值，最好的方法是根據(jù)財務數(shù)據(jù)進行分析，而財務數(shù)據(jù)中的盈利能力更能反映出一個公司的經(jīng)營狀況和核心競爭力[1].然而，在房地產(chǎn)企業(yè)中，上市房地產(chǎn)公司更有代表性，也更能反映出房地產(chǎn)行業(yè)中存在的普遍問題[2].

1 數(shù)據(jù)來源與指標選取

本文選取入駐太原市的8家上市公司作為分析對象，分別是：萬科(000002)SZ、恒大地產(chǎn)(03333)HK、碧桂園(02007)HK、中國海外發(fā)展(00688)HK、保利地產(chǎn)(600048)SH、華潤置地(01109)HK、富力(02777)HK、融創(chuàng)中國(01918)HK.其中，有6家在香港聯(lián)合交易所上市，1家在上海證券交易所上市，1家在深圳證券交易所上市.本文以8家上市公司2011-2015年的財務數(shù)據(jù)為基礎，通過制作對比表格，從橫向和縱向兩個方面來分析各公司的盈利能力.

本文選取了四個主要的盈利指標分析上市公司盈利能力[3]，分別為：1)銷售毛利率；2)總資產(chǎn)收益率；3)凈資產(chǎn)收益率；4)每股收益.銷售毛利率、總資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率屬于相對值指標，每股收益屬于絕對值指標，在分析凈資產(chǎn)收益率的時候，加入資產(chǎn)負債率作為輔助.

另外，由于本文選取的8家上市公司均為全國房地產(chǎn)企業(yè)十強，其各方面都具有良好的代表性，所以本文在分析過程中使用這8家公司的均值來替代行業(yè)均值.

2 房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析

2.1 銷售毛利率

銷售毛利率是毛利占銷售凈值的百分比，其中毛利是銷售凈收入與產(chǎn)品成本的差.銷售毛利率是上市公司的重要經(jīng)營指標，能反映公司產(chǎn)品的競爭力和獲利潛力.它反映了企業(yè)產(chǎn)品銷售的初始獲利能力，是企業(yè)凈利潤的起點，沒有足夠高的毛利率便不能形成較大的盈利.表1為8家上市公司的銷售毛利率指標數(shù)據(jù).

表1 銷售毛利率對比表 %

數(shù)據(jù)來源：巨潮資訊網(wǎng)和同花順數(shù)據(jù)庫

從表1可以看出：1)8家上市公司銷售毛利率均值在2011-2015年間分別為37.79%,34.97%,30.83%,29.09%,27.10%，逐漸降低且五年間毛利率降低了10.69%，表明房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，行業(yè)利潤在競爭中在越來越趨向合理，暴利收入已然成為過去，低毛利率成為新常態(tài).2)房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化明顯，上表中的8家房地產(chǎn)公司都是中國房地產(chǎn)行業(yè)的前十強，但數(shù)據(jù)顯示部分房地產(chǎn)公司銷售毛利率下降明顯，如碧桂園、融創(chuàng)中國.同時也有部分公司的銷售毛利率則相對較為穩(wěn)定，如萬科、中國海外發(fā)展、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等.

2.2 總資產(chǎn)收益率

總資產(chǎn)收益率是另一個衡量企業(yè)收益能力的重要指標，是凈利潤與平均資產(chǎn)總額的百分比. 總資產(chǎn)收益率的高低直接反映了公司的競爭實力和發(fā)展能力，也是決定公司是否應舉債經(jīng)營的重要依據(jù).

表2 總資產(chǎn)收益率對比表 %

數(shù)據(jù)來源：巨潮資訊網(wǎng)和同花順數(shù)據(jù)庫

根據(jù)表2可知，8家上市房企總資產(chǎn)收益率2011-2015年間整體是逐漸降低趨勢，主要原因是凈利潤增速較之前有所降低.萬科在房地產(chǎn)行業(yè)排名第一，總資產(chǎn)收益率五年間略有降低，但是總體保持平穩(wěn)，公司運營穩(wěn)健.中國海外發(fā)展在房地產(chǎn)行業(yè)排名第六，但是總資產(chǎn)收益率卻是最高的，這得益于該公司超高的運營能力帶來的高額凈利潤，該公司多年凈利潤都是行業(yè)第一.恒大地產(chǎn)的總資產(chǎn)收益率五年間是由8.31%逐漸降低到2.82%，該情況主要受公司發(fā)展規(guī)劃的影響，恒大集團近幾年加速擴張，為提高增長速度、加大市場占有率，公司以降低收益作為代價，比如，為了加速回款，對于提前還款的業(yè)主享受大比例優(yōu)惠折扣(9%～12%).保利地產(chǎn)近五年發(fā)展較為穩(wěn)健，總資產(chǎn)收益率較萬科相當.華潤置地做為一家老牌央企，總資產(chǎn)收益率僅次于中國海外發(fā)展，而且較為穩(wěn)定.而富力地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng)中國的總資產(chǎn)收益率逐年降低非常明顯.

2.3 凈資產(chǎn)收益率

凈資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比，它反映了股東投入到企業(yè)的資本盈利能力的大小，但其并不能全面反應一個公司的資金運用能力，為使得分析更有效，本文結(jié)合上市公司的資產(chǎn)負債率對比表進行分析.

表3 凈資產(chǎn)收益率對比表 %

數(shù)據(jù)來源：巨潮資訊網(wǎng)和同花順數(shù)據(jù)庫.

表4 資產(chǎn)負債率對比表 %

數(shù)據(jù)來源：巨潮資訊網(wǎng)和同花順數(shù)據(jù)庫.

從表3可以看出，從2011-2015年8家上市房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率平均值逐年下降.下降的主要原因可能是近幾年房地產(chǎn)市場競爭愈發(fā)激烈，使得毛利率逐漸降低，進而促使凈利潤增長速度相對于凈資產(chǎn)增長速度較慢，最后導致凈資產(chǎn)收益率降低.同時可以注意到，融創(chuàng)中國、恒大地產(chǎn)和保利地產(chǎn)這三家房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率基本一直高于平均值，但是逐年向行業(yè)凈資產(chǎn)收益率平均值靠攏.而萬科和中國海外發(fā)展這兩家房地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)收益率與平均值則基本持平，需要指出的是，萬科在市場普遍下滑的趨勢中，凈資產(chǎn)收益率仍能保持基本不變，說明其盈利能力是比較穩(wěn)定的.

另外，由于凈資產(chǎn)收益率較高的幾家公司，其收益率相差不大，為了更好地分析其資本運作能力強弱，本文引入了資產(chǎn)負債率對比表(表4).資產(chǎn)負債率越低表明財務風險越小，所以在盈利能力相近的情況下，資產(chǎn)負債率越低，盈利越安全穩(wěn)定.房地產(chǎn)行業(yè)由于其特殊性，前期投資額比較大，故而一般認為房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率正常范圍為60%～70%.通過表4可以發(fā)現(xiàn)，中國海外發(fā)展和華潤置地的資產(chǎn)負債率明顯低于房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率平均值，更加突出了中國海外發(fā)展和華潤置地的超強資本運作能力和內(nèi)部成本控制能力，尤其是中國海外發(fā)展.而融創(chuàng)中國、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等的資產(chǎn)負債率已經(jīng)逼近甚至超過80%，說明其面臨的經(jīng)營風險和財務風險相比正常水平要高一些.

2.4 每股收益

每股收益指稅后利潤與股本總數(shù)的比率，是普通股股東每持有一股所能享有的企業(yè)凈利潤或需承擔的企業(yè)凈虧損，通常被用來反映企業(yè)的經(jīng)營成果，衡量普通股的獲利水平及投資風險.

從表5中可知，萬科、中國海外發(fā)展、華潤置地等公司每股收益較高且每年都在增長，表明其持續(xù)增長能力較強，公司經(jīng)營穩(wěn)健.通過計算得知，五年內(nèi)每股收益的平均增速萬科為17.21%，中國海外發(fā)展最高為19.39%，華潤置地為16.67%.特別是中國海外發(fā)展，2011年每股收益為1.49，是8家公司中的最高值，五年間以19.39%的比例高速增長，其每股收益基本處于領先地位.有些公司每股收益五年內(nèi)基本不變，甚至有所下降，表明公司經(jīng)營可能存在一定的問題，導致公司收益能力受到限制.

表5 每股收益對比表 元/每股

數(shù)據(jù)來源：巨潮資訊網(wǎng)和同花順數(shù)據(jù)庫.

3 結(jié)論和建議

3.1 結(jié)論

1)8家上市房地產(chǎn)公司2011年-2015年銷售毛利率平均值分別為37.79%，34.97%，30.83%，29.09%，27.10%，五年下降了10.69%.這說明房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，行業(yè)利潤在競爭中在越來越趨向合理，暴利時代已成為過去；房地產(chǎn)行業(yè)兩極分化明顯.

2)2015年，中國海外發(fā)展總資產(chǎn)在上市房地產(chǎn)公司中排名第五，但是總資產(chǎn)收益率和每股收益是在五年內(nèi)基本都處在首位或前列，表現(xiàn)出很強的盈利能力.這主要得益于中國海外發(fā)展較強的運營能力所帶來的高額利潤，該公司凈利潤多年都在行業(yè)內(nèi)排名第一.因此，在不考慮擴張能力、公司戰(zhàn)略等因素，單從盈利能力來看，中國海外發(fā)展的盈利能力是8家上市公司中最強的.

3)資產(chǎn)負債率大小影響盈利能力的穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率正常范圍為60%～70%，然而，目前國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率超過70%，高額負債在增加企業(yè)運營成本的同時，還加大了公司的財務風險.中國海外發(fā)展和華潤置地的資產(chǎn)負債率在正常范圍內(nèi)，且明顯低于房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率平均值，尤其是中國海外發(fā)展.而融創(chuàng)中國、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)等的資產(chǎn)負債率已超出正常范圍，且已逼近甚至超過80%，單從資產(chǎn)負債率指標來看，后者的財務風險遠高于前兩者.

3.2 建議

1)在競爭如此激烈，銷售毛利率逐漸下降的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)公司應做到“兩個極致”.一是房地產(chǎn)公司應該多以如中國海外發(fā)展這樣的公司為目標，將經(jīng)營過程中發(fā)生的成本費用管控做到極致，最大限度地降低企業(yè)運營成本，提高企業(yè)經(jīng)營效率.二是將產(chǎn)品和服務做到極致，開發(fā)客戶喜歡的、放心的產(chǎn)品，提供細致的、真誠的服務，這樣才能打動客戶，在激烈的競爭中立于不敗之地，同時樹立自己良好的品牌.做到兩個極致，房地產(chǎn)公司才會形成核心競爭力，才能擁有較強的盈利能力.

2)我國房地產(chǎn)公司近幾年雖然盈利能力有所下降，但與其他行業(yè)相比之下，盈利水平還是較高的.在穩(wěn)定和提高盈利能力的同時，房地產(chǎn)公司還要特別注意適當控制資產(chǎn)負債率，因為資產(chǎn)負債率過高會加大房地產(chǎn)公司的財務風險，進而影響到企業(yè)的盈利能力.