范英莉

摘 要：項(xiàng)目融資是主要指向特定的工程項(xiàng)目提供貸款協(xié)議融資，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)出的現(xiàn)金流量享有償債請(qǐng)求權(quán)，并且把此項(xiàng)目資產(chǎn)作為一個(gè)附屬擔(dān)保的融資類型。而項(xiàng)目融資模式是項(xiàng)目融資里最關(guān)鍵的一步，項(xiàng)目融資模式的選擇對(duì)于項(xiàng)目融資的可行性是否能成功及風(fēng)險(xiǎn)的大小都是至關(guān)重要的，本文對(duì)我國商業(yè)地產(chǎn)目前現(xiàn)有項(xiàng)目融資模式進(jìn)行對(duì)比，融資中存在的問題及管理策略進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項(xiàng)目融資模式；管理策略

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著積極的促進(jìn)作用。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有施工建設(shè)期限長(zhǎng)，工程規(guī)模浩大，涉及資金量多，周轉(zhuǎn)慢、融資困難等特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)也恰恰決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要大量的資金作為后盾。因此商業(yè)地產(chǎn)的融資問題也是目前備受矚目的熱點(diǎn)。

一、對(duì)比目前我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式

1.投資人自身直接融資

投資人自身直接融資是指商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人直接融資，同樣的項(xiàng)目融資存在的責(zé)任義務(wù)包括風(fēng)險(xiǎn)都是由投資人自身來承擔(dān)。這種融資模式是結(jié)構(gòu)相對(duì)來說比較簡(jiǎn)單的一種融資模式，一般只適用于那些信貸良好，自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的商業(yè)地產(chǎn)投資者。例如說一些非公司類型的投資機(jī)構(gòu)，這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以根據(jù)自身需要更加靈活合理的安排融資，另外一點(diǎn)好處是可以憑自身良好的信用等級(jí)及銀行關(guān)系降低融資成本。但這種融資模式對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資者來說風(fēng)險(xiǎn)較高，難以對(duì)貸款進(jìn)行有限追蹤。

2.以“產(chǎn)品支付”為基礎(chǔ)進(jìn)行融資

“產(chǎn)品支付”融資模式是指由提供貸款的銀行或第三方機(jī)構(gòu)從該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中購買一定數(shù)量未來的銷售收益或是租金。而這部分收益或租金則作為項(xiàng)目融資的債務(wù)來源，這種融資模式適用于可以準(zhǔn)確計(jì)算出項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)量及現(xiàn)金流動(dòng)數(shù)量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是由于介入第三方機(jī)構(gòu)形成了一個(gè)三方相互制約的關(guān)系，不論哪一方?jīng)]有完成自己的承諾，都將承受一定的損失，這種裙帶關(guān)系使得每一方都可以保質(zhì)保量完成自身的工作內(nèi)容。但相對(duì)應(yīng)的缺點(diǎn)就是一旦一方有損失會(huì)造成其他兩家也受到牽連。

3.TOT項(xiàng)目融資

TOT（Transfer Operate Transfer）即轉(zhuǎn)讓-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓的模式，這種模式主要是通過商業(yè)地產(chǎn)投資者投資購買項(xiàng)目所在地的基礎(chǔ)設(shè)施所有權(quán)，并由該地區(qū)政府授予特許經(jīng)營權(quán)，進(jìn)而投資者在授權(quán)時(shí)間內(nèi)擁有對(duì)該基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)，通過經(jīng)營獲得相應(yīng)的利潤(rùn)，在授權(quán)期屆滿時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)投資者必須將該基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)無償移交給該區(qū)政府。

4.ABS項(xiàng)目融資

ABS（Asset-Backed Securitiation）是將項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行證券化的融資模式。這種模式是在可以保證項(xiàng)目未來收益的情況下，以項(xiàng)目所有資產(chǎn)作為基礎(chǔ)，經(jīng)過信用增級(jí)后，在國際資本市場(chǎng)上發(fā)行債券來達(dá)到籌集資金的目的的一種方式。ABS項(xiàng)目融資模式的優(yōu)勢(shì)是由于這種方式籌集的資金是通過國際資本市場(chǎng)發(fā)行債券得來的，因此商業(yè)地產(chǎn)投資者的負(fù)債表上并不會(huì)顯示出這種負(fù)債的相關(guān)數(shù)據(jù)，從而降低了對(duì)投資者的限制。另外這種融資模式由于國際資本市場(chǎng)的利率較低，使得融資的成本也大大的降低。

5.PPP項(xiàng)目融資

PPP（Public-Private Partnerships）是20世紀(jì)90年代后，新出現(xiàn)的一種融資模式，即“公共部門-私人企業(yè)-合作”的模式）。這種模式是政府、營利性企業(yè)以及非營利性企業(yè)共同基于某個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而形成的以雙贏或多底為目的的相互合作模式，參與方可以達(dá)到比單方面單獨(dú)行動(dòng)更為有利的效果。融資模式主要應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)適用房一類的有政府扶持的項(xiàng)目。

二、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資存在問題

1.融資市場(chǎng)不夠完善，項(xiàng)目融資專業(yè)機(jī)構(gòu)及人才短缺

目前，我國相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資機(jī)構(gòu)大致包括抵押銀行、信托銀行、保險(xiǎn)公司、住宅銀行、商業(yè)地產(chǎn)信托投資公司等機(jī)構(gòu)組成，但這些機(jī)構(gòu)的職能沒有很好的進(jìn)行發(fā)揮，還有就是融資相關(guān)專業(yè)化的人才短缺的問題也很嚴(yán)重。另外，商業(yè)地產(chǎn)的證券化是目前最有效的融資方式之一，但商業(yè)地產(chǎn)證券化過程需要的管理委員會(huì)、操作機(jī)構(gòu)以及監(jiān)管部門等機(jī)構(gòu)都不夠完善。

就目前來看，由于我國商業(yè)地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系還不夠完善，因此最主要的融資方式還是以銀行貸款為主，并沒有實(shí)現(xiàn)真正多元化的融資模式，而這種相對(duì)單一的融資模式是很難避免所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)的。融資市場(chǎng)體系不完善除了導(dǎo)致融資模式單一以外，還會(huì)導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)目光只考慮眼前發(fā)展，由于資金短缺，過于依賴銀行貸款，這嚴(yán)重阻礙了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。另外融資市場(chǎng)體系的不完善，間接的增加了商業(yè)地產(chǎn)投資者的融資成本，這也是導(dǎo)致很多企業(yè)為了把持自身持有的資金不得不向銀行貸款。

2.沒有明確健全的法律體系及產(chǎn)權(quán)制度，盲目融資

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)步，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，依賴銀行貸款的同時(shí)，也在積極開發(fā)多元化的融資模式。但是目前我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)存在一種盲目融資的現(xiàn)象，如大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資時(shí)只是估算一個(gè)數(shù)額，而并沒有結(jié)合企業(yè)自身實(shí)際，這無形中帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)，很可能造成商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。

在我國現(xiàn)有法律制度里還沒有相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以及基金管理等方面的法律法規(guī)，缺乏切實(shí)可行的法律保障制度，缺乏有效的法律體系。另外我國對(duì)于個(gè)人信用方面也沒有嚴(yán)格有效的可行性制度，金融機(jī)構(gòu)很難了解貸款人的資信情況，因此導(dǎo)致很難客觀的評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信貸情況，所以大多數(shù)銀行為了規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)，只能嚴(yán)格把控貸款方式。這也變相阻礙了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行多元化融資的發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資管理策略

1.建立專業(yè)融資部門完善商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)體系，注重培養(yǎng)專業(yè)人才

建設(shè)由抵押銀行、信托銀行、保險(xiǎn)公司、住宅銀行、商業(yè)地產(chǎn)信托投資公司等組成的多元化融資系統(tǒng)，保險(xiǎn)公司承擔(dān)項(xiàng)目執(zhí)行的擔(dān)保，信托銀行操作項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行，另外還要設(shè)立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并由專業(yè)監(jiān)管部門行使監(jiān)督的責(zé)任。努力培養(yǎng)吸納大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資專業(yè)化人才。為了改變商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資的單一模式，要加強(qiáng)給商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行抵押貸款的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)，加快商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的改革。

2.完善商業(yè)地產(chǎn)金融法律法規(guī)，健全個(gè)人信用制度，避免盲目融資

為了維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)投資者、第三方及證劵發(fā)行人的利益，國家可以出臺(tái)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款、抵押、信托等相關(guān)項(xiàng)目融資金融的法律法規(guī)，加強(qiáng)管理監(jiān)督商業(yè)地產(chǎn)的證券交易市場(chǎng)，加大執(zhí)法力度。建立完善個(gè)人信用制度，嚴(yán)格調(diào)查融資方自身收入情況，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身企業(yè)特點(diǎn)，選擇科學(xué)化合理進(jìn)行融資，避免盲目融資。

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資未來發(fā)展方向

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資模式從單一的銀行信貸融資，發(fā)展到目前地產(chǎn)專業(yè)投資銀行，地產(chǎn)信托、地產(chǎn)基金等融資方式。將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目證劵化是目前對(duì)于中國市場(chǎng)來說最有效的方式之一，我國可以在實(shí)施證劵化融資的同時(shí)加強(qiáng)管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制及項(xiàng)目審批機(jī)制，這是可以把風(fēng)險(xiǎn)性降到最低的方式之一。

五、小結(jié)

項(xiàng)目融資模式是項(xiàng)目融資里最關(guān)鍵的一步，項(xiàng)目融資模式的選擇對(duì)于項(xiàng)目融資的可行性，是否能成功，及風(fēng)險(xiǎn)的大小都是至關(guān)重要的。商業(yè)地產(chǎn)投資者要明確自身投資目的，結(jié)合實(shí)際情況選擇合適的項(xiàng)目融資模式，相關(guān)機(jī)構(gòu)要針對(duì)不同的企業(yè)特點(diǎn)，提供相對(duì)應(yīng)的融資服務(wù)，這樣可以有效推進(jìn)我國我國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)向著多元化，多途徑的項(xiàng)目融資模式發(fā)展的進(jìn)程。

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