郭芳 胡巍

穿過繁華的鬧市，拐進(jìn)擁擠的街巷，走到路的盡頭，眼前驚現(xiàn)一片爛尾別墅，雜草叢生、蚊蟲飛舞，零距離地隱藏在林立的高樓中。

這里是深圳最大的爛尾別墅群“玉嶺山莊”，位于龍崗區(qū)南灣街道有“中國第一村”之稱的南嶺村。這片開建于1992年的別墅，共124棟，占地面積3萬平方米，因產(chǎn)權(quán)糾紛已荒廢26年之久。附近，萬科公園6號的均價(jià)已漲至47000元/平方米，在寸土寸金的深圳，這片爛尾別墅今日或已身價(jià)百倍。

在巨大的利益誘惑下，一場激烈的別墅權(quán)屬爭奪戰(zhàn)就此展開。

11年前，法院曾裁定94棟別墅歸恒發(fā)公司所有

過去的11年，“玉嶺山莊”爛尾別墅一直由深圳市恒發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“恒發(fā)公司”）實(shí)質(zhì)控制和管理。

2007年，承德市雙橋區(qū)人民法院查封變賣“玉嶺山莊”在建94棟別墅，恒發(fā)公司從法院手中買下，并獲該法院確權(quán)裁定，94棟別墅歸恒發(fā)公司所有。

上世紀(jì)90年代初，開發(fā)商深圳鑫城實(shí)業(yè)發(fā)展公司（后更名為“深圳市通發(fā)業(yè)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司”，下稱“通發(fā)業(yè)”）與深圳國土部門及南嶺村簽訂三方協(xié)議，開發(fā)建設(shè)“玉嶺山莊”項(xiàng)目。

1994年，開發(fā)商向原深圳市規(guī)劃國土局龍崗分局申請完善該用地手續(xù)，并于1996年繳交了200萬元首期地價(jià)款，但之后資金鏈斷裂，未能繳清地價(jià)款，也因此未能完善征（轉(zhuǎn)）地手續(xù)，整個(gè)別墅項(xiàng)目爛尾至今。

開發(fā)商債臺高筑，不僅拖欠工程款，還欠下多家銀行及信用社貸款，其中一家為承德市郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社。2001年，通發(fā)業(yè)同意以“玉嶺山莊”在建別墅抵頂所欠承德市郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社貸款本金及利息。

2005年10月，承德市雙橋區(qū)人民法院作出（2001）雙橋執(zhí)字第108號民事裁定，裁定將“玉嶺山莊”94棟在建別墅依和解協(xié)議抵頂給承德市郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社，抵償全部債務(wù)。

2007年2月，承德市雙橋區(qū)人民法院作出（2001）雙橋執(zhí)字第106—1號民事裁定，裁定變賣“玉嶺山莊”94棟在建別墅，并強(qiáng)調(diào)法院對“玉嶺山莊”有處分權(quán)。

隨后，深圳天華源置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“天華源置業(yè)”）就94棟別墅的變賣跟法院商談，最后商定以1000萬元的價(jià)格買下了94棟在建別墅。

2007年3月，承德市雙橋區(qū)人民法院作出（2001）雙橋執(zhí)字第106—2號民事裁定，裁定“玉嶺山莊”別墅歸買受人天華源置業(yè)所有。

雖是天華源置業(yè)出面買，但實(shí)際付錢的是恒發(fā)公司。

同年5月，天華源置業(yè)要求將“玉嶺山莊”在建別墅過戶給實(shí)際買受人恒發(fā)公司，承德市雙橋區(qū)人民法院再次作出（2001）雙橋執(zhí)字第106—3號民事裁定，裁定94棟別墅歸恒發(fā)公司所有。

至此，2007年，承德市雙橋區(qū)人民法院共作出了三份裁定，確認(rèn)“玉嶺山莊”94棟在建別墅變賣成交。

“法院確權(quán)給恒發(fā)公司之后，相關(guān)裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書也一并送達(dá)國土房地產(chǎn)主管部門，完成了交付?！焙惆l(fā)公司代理人、廣東君言律師事務(wù)所律師葉智鍔告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，在之后的11年里，“玉嶺山莊”別墅一直由恒發(fā)公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)控制和管理，而恒發(fā)公司也投入了巨大的人力、物力去完善土地使用權(quán)及規(guī)劃、建設(shè)許可等手續(xù)和解決各方矛盾。

這是一個(gè)相當(dāng)漫長和艱難的過程。

“因?yàn)樯婕暗郊w用地，改變土地的性質(zhì)極為艱難。”據(jù)葉智鍔介紹，由于原先的開發(fā)商沒有繳清土地款，早年土地沒能徹底做完征轉(zhuǎn)，而且也沒竣工驗(yàn)收，一直沒有辦法辦證?！?007年之后，再去辦別墅的房產(chǎn)證已經(jīng)非常困難了。原來深圳常用的那種開發(fā)商、政府、村委三方協(xié)商的征轉(zhuǎn)地手續(xù)也已經(jīng)不可行?！?/p>

葉智鍔說，他們想了很多辦法，這些年一直在推動(dòng)這個(gè)事情。“正當(dāng)取得突破性進(jìn)展時(shí)，2018年3月，我們突然接到了法院的傳票?！?h3>突然出現(xiàn)的異議人——中潤信德？

傳票來自承德市雙橋區(qū)人民法院，要求召開聽證會(huì)，原因是有人提出了執(zhí)行異議，請求撤銷2007年的裁定，解除查封。

“11年前法院已經(jīng)完成了交付，相關(guān)裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書也由法院送達(dá)國土房地產(chǎn)主管部門，執(zhí)行程序都已經(jīng)完畢，異議的法定期限早就過了，為什么11年后還會(huì)出現(xiàn)執(zhí)行異議人呢？”葉智鍔說他們很詫異，“而且，每兩年我們就要求法院做一次續(xù)封，11年來沒有任何人提出任何異議?！?/p>

提出執(zhí)行異議的是他們此前從來沒有聽說過的一家公司——深圳中潤信德控股有限公司（下稱“中潤信德”）。

那么，中潤信德以什么理由成為異議人呢？理由是：2017年12月3日，該公司與原開發(fā)商通發(fā)業(yè)大股東趙文瑜簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定趙文瑜將其所持通發(fā)業(yè)的85%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中潤信德。中潤信德因此以通發(fā)業(yè)實(shí)際控制人和權(quán)利人的身份提出執(zhí)行異議。

根據(jù)中潤信德與通發(fā)業(yè)大股東趙文瑜簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓《補(bǔ)充協(xié)議》約定：通發(fā)業(yè)擁有“玉嶺山莊”項(xiàng)目，是歷史遺留別墅爛尾地產(chǎn)項(xiàng)目，公司尚有債務(wù)6億元。中潤信德有意接手上述項(xiàng)目及公司，趙將其持有的85%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中潤信德，中潤信德先期支付趙10萬元，協(xié)議簽訂兩個(gè)月后再支付500萬元。

西南政法大學(xué)民商法學(xué)院院長趙萬一教授、經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長盧代富教授、法學(xué)院教授李祖軍等3位法學(xué)專家針對該案專門形成的專家論證意見認(rèn)為，該股權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充協(xié)議并非以股權(quán)為合同標(biāo)的，而是以“玉嶺山莊”項(xiàng)目為核心內(nèi)容，有惡意串通，損害第三方利益之嫌。

“早在10多年前，‘玉嶺山莊就因通發(fā)業(yè)拖欠銀行貸款被法院查封變賣，恒發(fā)公司從法院手中買下也已經(jīng)11年了，11年后突然冒出來一個(gè)異議人這本身就很奇怪。更奇怪的是，通發(fā)業(yè)早在2007年就已被工商局吊銷了營業(yè)執(zhí)照，并且已經(jīng)成立了清算組。”葉智鍔認(rèn)為，中潤信德居然愿意花錢去買一個(gè)無法進(jìn)行股權(quán)登記的營業(yè)執(zhí)照被吊銷了10年的企業(yè)的股權(quán)，這很讓人匪夷所思。

2018年召開的聽證會(huì)上，雙方爭議的一個(gè)焦點(diǎn)問題就是中潤信德是否具備執(zhí)行異議主體資格。

恒發(fā)公司代理人葉智鍔律師說，2005年，當(dāng)法院將“玉嶺山莊”94棟別墅抵頂給承德市郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社之后，通發(fā)業(yè)已經(jīng)喪失了對別墅的處置權(quán)。之后2007年的裁定，與通發(fā)業(yè)也就沒有確切權(quán)屬關(guān)系?！捌查_中潤信德不說，即使是通發(fā)業(yè)，也無權(quán)對2007年的裁定提出異議?！?/p>

但法院認(rèn)為，中潤信德已經(jīng)成為通發(fā)業(yè)實(shí)際控制人和權(quán)利人，有權(quán)作為利害關(guān)系人，提出執(zhí)行異議。

承德市中級人民法院作出該案復(fù)議裁定的審判長劉軍生接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪說，“工商營業(yè)執(zhí)照被吊銷了，只是不能再經(jīng)營了，但權(quán)利義務(wù)仍然存在?！?/p>

西南政法大學(xué)民商法學(xué)院院長趙萬一教授等人出具的專家論證意見則認(rèn)為，中潤信德不能作為申請執(zhí)行行為異議的適格主體。根據(jù)《公司法》，已被吊銷營業(yè)執(zhí)照的公司，在注銷登記之前，公司法人資格雖然存續(xù)，但僅限于清算組從事與清算相關(guān)的事宜，不得開展與清算無關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)，故通發(fā)業(yè)的代言人理應(yīng)為清算組，中潤信德實(shí)際控制人的身份不能成立。

專家的論證意見進(jìn)一步指出：《補(bǔ)充協(xié)議》加蓋了通發(fā)業(yè)公司的公章，而通發(fā)業(yè)公司已被吊銷營業(yè)執(zhí)照，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)將營業(yè)執(zhí)照、公章、合同專用章等繳回原登記機(jī)關(guān)，拒不繳回的，屬違反管理法規(guī)的行為。據(jù)此，趙文瑜同中潤信德簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議加蓋已吊銷公司的公章，違反了法律的禁止性規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力存疑。

趙萬一認(rèn)為，“如果依據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議可以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行公司財(cái)產(chǎn)的行為效力，并且是已經(jīng)通過司法變賣、拍賣等方式處置的財(cái)產(chǎn)，那么不僅不利于司法權(quán)威的維護(hù)，還會(huì)危及交易安全規(guī)則，擾亂市場秩序?！?/p>

承德市中級人民法院作出該案復(fù)議裁定的審判長劉軍生說，“關(guān)于《補(bǔ)充協(xié)議》，我們不做信息審查，因?yàn)閳?zhí)行異議及執(zhí)行復(fù)議，是一個(gè)程序?qū)彶?，不涉及?shí)體。他們的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方簽字蓋章，就有約束力?！薄昂惆l(fā)公司如果認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效或非法，可以另外提起訴訟要求確認(rèn)協(xié)議無效?！?/p>

但在葉智鍔看來，如果法院支持只要簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議就是利害關(guān)系人，就可以成為執(zhí)行異議人，而不管營業(yè)執(zhí)照是否吊銷、轉(zhuǎn)讓是否有效，那么一些吊銷企業(yè)、僵尸企業(yè)股東都可以如法炮制，那些合法取得產(chǎn)權(quán)的企業(yè)可能會(huì)陷于無窮盡的訴爭之中，所有的產(chǎn)權(quán)交易都會(huì)陷入不安?！耙?yàn)槟悴恢朗裁磿r(shí)候會(huì)有人突然冒出宣稱簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議而要求撤銷原來的交易或法院的裁定?！?h3>承德市雙橋區(qū)法院“撤銷”了自己11年前的裁定

2018年4月2日，承德市雙橋區(qū)法院作出裁定認(rèn)為：根據(jù)承德市郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社與通發(fā)業(yè)執(zhí)行和解協(xié)議，2005年作出的（2001）雙橋執(zhí)字第108號民事裁定，將所查封的在建別墅抵頂給農(nóng)信社，財(cái)產(chǎn)已處置完畢，不應(yīng)再作出2007年的3份裁定，確認(rèn)變賣成交。2007年做出的3份裁定不符合法律規(guī)定，應(yīng)予撤銷。

這意味著，在11年后，承德市雙橋區(qū)人民法院作出了另一個(gè)截然相反的裁定，以“法院無處分權(quán)”為由撤銷了其11年前作出的確權(quán)裁定。“玉嶺山莊”的94棟別墅資產(chǎn)將歸屬承德市郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社。

“這個(gè)裁定出來之后，我們非常詫異。因?yàn)椴枚ɡ锛葲]有采納異議人中潤信德提出的異議理由，也沒有采納我們抗辯的內(nèi)容，而是自己主動(dòng)將這94棟別墅裁定給了農(nóng)信社。” 葉智鍔說，法院作出裁定的唯一事實(shí)依據(jù)是2005年裁給農(nóng)信社的（2001）雙橋執(zhí)字第108號民事裁定，但在此之前他們卻從沒有見過這份裁定，法院也從來沒給他們提供過或在聽證程序上質(zhì)證過。

恒發(fā)公司不服裁定，繼而向承德市中級人民法院申請復(fù)議。承德市中院最終維持了雙橋區(qū)法院2018年的裁定。

作出該維持裁定的劉軍生審判長向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者解釋說，2005年，承德雙橋區(qū)人民法院作出裁定將“玉嶺山莊”94棟別墅，依和解協(xié)議抵頂給承德郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社抵償全部債務(wù)之后，根據(jù)2004年的相關(guān)司法解釋，人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)權(quán)利人時(shí)即發(fā)生法律效力。“也就是說，裁定書一送達(dá)受讓人，就發(fā)生效力，所有權(quán)就轉(zhuǎn)移了。那么在這起案件中，相關(guān)資產(chǎn)在2005年就已經(jīng)歸屬農(nóng)信社了。既然如此，到2007年的時(shí)候，法院就不應(yīng)該再插手，否則就是超越權(quán)限。”

但承德雙橋區(qū)人民法院恰恰在2007年的裁定書中強(qiáng)調(diào)了該院對“玉嶺山莊”別墅有處分權(quán)。

劉軍生審判長認(rèn)為，這種判斷本身就不恰當(dāng)，“實(shí)際上，當(dāng)時(shí)雙橋區(qū)法院已經(jīng)沒有處分權(quán)?！?img alt="" src="https://cimg.fx361.com/images/2018/08/14/qkimageszjzkzjzk201832zjzk20183209-3-l.jpg"/>

“后來中潤信德根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定提出異議，雙橋區(qū)法院發(fā)現(xiàn)了自己的錯(cuò)誤，撤銷了2007年的三個(gè)裁定。我們也維持了2018年雙橋區(qū)法院的裁定。”劉軍生說，“要是無人提出異議，法院是不必管的?！?/p>

在采訪中，劉軍生審判長反復(fù)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者強(qiáng)調(diào)，執(zhí)行異議及執(zhí)行復(fù)議是程序?qū)彶?，不進(jìn)行實(shí)體審判。

不過，恒發(fā)公司方面以及法學(xué)專家恰恰質(zhì)疑法院在一個(gè)解決程序問題的裁定中作出了實(shí)體權(quán)益歸屬的判定。

西南政法大學(xué)民商法學(xué)院院長趙萬一教授接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)認(rèn)為，企業(yè)是通過合法手段，參與法院組織的變賣活動(dòng)獲得的產(chǎn)權(quán)，即使過程有瑕疵，也是法院方面的責(zé)任，不能通過撤銷裁定的方式，把購買人的權(quán)利完全剝奪了。“法院簡單地把變賣物收回，顯然是不合適的?！壁w萬一說，“如果法院組織的變賣，社會(huì)都不能相信，正常的買賣秩序如何維護(hù)？”

葉智鍔律師認(rèn)為，這一紙裁決下來，恒發(fā)公司的別墅權(quán)益喪失了，這已經(jīng)是實(shí)體權(quán)益的變更，“執(zhí)行異議法院只能夠就程序上作出判斷，這個(gè)東西歸誰所有是實(shí)體問題，不應(yīng)該在執(zhí)行程序上去解決?！?/p>

劉軍生審判長卻認(rèn)為：“2005年裁定別墅資產(chǎn)本來就歸屬信用社了，現(xiàn)在還是歸信用社所有，沒有發(fā)生財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因而執(zhí)行異議并沒有產(chǎn)生實(shí)體權(quán)益變更的問題?！?/p>

不過，他也承認(rèn)，在2007年的三個(gè)裁定撤銷以前，即2018年的新裁定之前，資產(chǎn)一度實(shí)際歸屬恒發(fā)公司。

在趙萬一看來，這一執(zhí)行異議的裁定結(jié)果實(shí)質(zhì)已經(jīng)出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)的變更。“雖然房產(chǎn)原本是農(nóng)信社的，但通過法院變賣，財(cái)產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給了恒發(fā)。現(xiàn)在通過撤銷裁定，否認(rèn)了過去法院變賣行為的合法性，使產(chǎn)權(quán)返回到原始狀態(tài)，事實(shí)上發(fā)生了實(shí)體變化。”他提醒說，“這暴露出當(dāng)前一個(gè)較突出的問題，即在司法執(zhí)行過程中，擅自變更執(zhí)行主體，包括對執(zhí)行異議的濫用。”

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者多次聯(lián)系承德市雙橋區(qū)人民法院，但該院及該案的審判長呂文勝均以“內(nèi)部規(guī)定”為由拒絕了采訪要求。

農(nóng)信社方面：法院硬塞給我們，我們比較被動(dòng)

無論如何，11年來從不曾提出過任何異議的承德郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社最終成為這次裁定的最大受益者。

在恒發(fā)公司方面看來，“這就像是法院將資產(chǎn)硬塞給了信用社。”

劉軍生審判長否定了這種說法。

而承德郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社的上級單位承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)坦陳，確實(shí)是法院將資產(chǎn)硬塞給農(nóng)信社。他說：“這個(gè)事情我們比較被動(dòng)?！币?yàn)橄嚓P(guān)資產(chǎn)的處置本來已“過去很多年了，都是相安無事的”。

這位不愿具名的負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，2007年，恒發(fā)公司買下別墅資產(chǎn)時(shí)，農(nóng)信社方面是承認(rèn)的，并且收到了購買款。

劉軍生審判長也表示，當(dāng)年法院變賣資產(chǎn)時(shí)，農(nóng)信社是知情的，并且1000萬元早已入賬。“農(nóng)信社當(dāng)年對于變賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)該沒有異議，否則當(dāng)時(shí)法院自己就會(huì)進(jìn)行審查。”

在趙萬一看來，如果錢收了，又沒有提出異議，那資產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)賣出去了。

“這些年，信用社領(lǐng)導(dǎo)班子都換了好幾茬，我們都不太了解情況。” 上述承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“現(xiàn)在是法院讓我們?nèi)?yīng)訴，我們就得應(yīng)訴?！?/p>

劉軍生審判長說，別墅資產(chǎn)已經(jīng)歸屬農(nóng)信社，但他們收下的1000萬元的購買款必須退回給恒發(fā)公司。“要不把房子退回去，要不把錢退回去，不能讓恒發(fā)公司錢、物兩空。如果退錢，還要考慮同期貸款利率等因素返還利息?！彼嬖V《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，承德市雙橋區(qū)人民法院馬上要對相關(guān)事宜進(jìn)行處理，也就是通知恒發(fā)公司把錢領(lǐng)走。

這顯然不是恒發(fā)公司期望的結(jié)果。葉智鍔說，“10多年前的土地價(jià)格與現(xiàn)在已不可同日而語，而且這么多年來，已經(jīng)花費(fèi)了巨大的人力、物力在推動(dòng)這個(gè)爛尾項(xiàng)目上。”

葉智鍔說，承德市中院的復(fù)議裁定出來之后，“中潤信德拿著裁定書代承德郊區(qū)裕華農(nóng)信社找買家接盤‘玉嶺山莊別墅。” 裁定書將別墅裁給了承德郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社，卻是中潤信德在找買家接盤，這讓他感到很疑惑。

如果真如葉智鍔所說，那么，承德郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社知情嗎？

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》多次聯(lián)系承德郊區(qū)裕華農(nóng)村信用社采訪，對方均拒絕了采訪要求。