農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用作建造農(nóng)房而占有、使用本集體所有的土地。農(nóng)村宅基地房屋因為其特殊性，在買賣時受到眾多政策法律限制。誰有資格購買農(nóng)村的宅基地房屋？同一個集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的農(nóng)房買賣又需注意哪些問題？

非農(nóng)業(yè)戶口買賣農(nóng)村房屋法院判決兩手買賣均無效

1991年劉某與張某簽訂房屋買賣協(xié)議，劉某將其位于某村的房屋院墻及地面附著物作價轉(zhuǎn)讓給張某，張某未居住就將該房屋轉(zhuǎn)讓給楊某。劉某曾起訴要求確認(rèn)其與張某的房屋買賣協(xié)議無效，經(jīng)法院一、二審判決認(rèn)定協(xié)議無效。劉某起訴至法院，要求確認(rèn)楊某與張某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，無效的合同自始沒有法律效力，因劉某與張某之間簽訂的房屋買賣協(xié)議已被法院終審判決無效，導(dǎo)致張某與楊某之間的買賣行為喪失了其發(fā)生的法律基礎(chǔ)，故二者之間的買賣行為也應(yīng)認(rèn)定為無效。張某、楊某均系非農(nóng)業(yè)戶口，并非該村村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，因此也應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

同村買賣，需經(jīng)本村村委會同意

近日，某法院審理了一起因農(nóng)村房屋買賣引發(fā)的合同糾紛，因交易未取得村委會同意，村民陳某與吳某私自簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同被法院判定無效。

《物權(quán)法》第六十條規(guī)定農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于村集體，其使用權(quán)由集體按照法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。村民建造房屋后，房屋的所有權(quán)屬于宅基地使用權(quán)人，而宅基地所有權(quán)仍然屬于村集體。同時，《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。買賣行為經(jīng)村委會同意及備案，也是出于防止村民重復(fù)申請宅基地的目的。故此，陳某與吳某私自簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無效。