鄧興武　柴榕翔

摘 要 我國(guó)法制文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，雖然中華法系已經(jīng)消亡，但是中國(guó)法制史上的璀璨文化仍然值得我們研究學(xué)習(xí)。“先問(wèn)親鄰”是我國(guó)古代民間交易活動(dòng)中的一項(xiàng)基本規(guī)則，在宋代，隨著商品經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，該規(guī)則日趨完善，成為了民間交易的一項(xiàng)重要法定制度，一直沿用至明清時(shí)期，后來(lái)演化成一種民間交易習(xí)慣。縱觀當(dāng)代的物權(quán)法，在不動(dòng)產(chǎn)交易方面，規(guī)定了某些相關(guān)主體在不動(dòng)產(chǎn)買賣中享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這一規(guī)定與宋代“先問(wèn)親鄰”制度有著許多相似之處。本文以宋代“先問(wèn)親鄰”制度為出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)對(duì)比分析，探究宋代“先問(wèn)親鄰”制度與物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則背后的法理文化差異，增強(qiáng)對(duì)法律與社會(huì)關(guān)系的理解。

關(guān)鍵詞 先問(wèn)親鄰 不動(dòng)產(chǎn)買賣 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

作者簡(jiǎn)介：鄧興武、柴榕翔，中央司法警官學(xué)院2017級(jí)法律碩士（法學(xué)）研究生。

中圖分類號(hào)：D929 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.117

一、宋代的先問(wèn)親鄰制度

（一）先問(wèn)親鄰制度的概述

我國(guó)古代是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的國(guó)家， 宗法倫理秩序規(guī)則廣泛地影響著人們的實(shí)踐行為。在民間交易活動(dòng)中，先問(wèn)親鄰的交易習(xí)慣很早就已出現(xiàn)，“先問(wèn)親鄰”規(guī)則產(chǎn)生的確切年代，學(xué)術(shù)界還沒(méi)有定論，但現(xiàn)有史料分析證明：唐朝中后期，民間田土交易中出現(xiàn)了“先問(wèn)親鄰”現(xiàn)象；宋人鄭克說(shuō)：“賣田問(wèn)鄰，成券會(huì)鄰，古法也?！?這表明在宋朝之前“先問(wèn)親鄰”已經(jīng)入法。宋朝時(shí)隨著均田制的瓦解和土地私有化的加快，民間土地、房屋買賣活動(dòng)逐漸增多，有關(guān)田宅等不動(dòng)產(chǎn)的契約規(guī)則也逐步法定化并不斷完善，“先問(wèn)親鄰”便是其中的一項(xiàng)重要法律制度。

（二）宋代先問(wèn)親鄰制度的主要內(nèi)容及其變化

宋代田宅典、賣活動(dòng)中，法律規(guī)定在同等條件下，親鄰享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。《宋刑統(tǒng)》規(guī)定：應(yīng)典賣，倚當(dāng)物業(yè)，先問(wèn)房親，房親不要，次問(wèn)四鄰，四鄰不要，他人次得交易。房親著價(jià)不盡，亦任就得價(jià)高處交易。如業(yè)主、牙人等欺罔鄰、親，契貼內(nèi)虛抬價(jià)錢，及鄰、親妄有遮吝者，并據(jù)所欺錢數(shù)，與情狀輕重，酌量科斷。 這一條文表明了宋代田宅買賣要遵循的基本規(guī)則，即物主典、賣田宅要先問(wèn)親鄰，親鄰享有法定的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果第三人和賣主損害親鄰的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)將要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

隨著宋代民間商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，先問(wèn)親鄰的內(nèi)容越來(lái)越具體，四鄰之間有了先后順序的規(guī)定。據(jù)史料記載，開(kāi)寶二年（969）規(guī)定：“其鄰以東、南為上，西、北次之，上鄰不買，遞問(wèn)次鄰，四鄰俱不售，乃外召錢主?；蛞秽徶林鴥杉乙焉?，東、西二鄰則以南為上，南、北二鄰則以東為上?！?這一規(guī)定使得四鄰的先后順序得以明確，彌補(bǔ)了《宋刑統(tǒng)》中規(guī)定的不足，增加了法律的實(shí)際可操作性。宋律還規(guī)定典、賣田宅者須“以帳取問(wèn)”親鄰，也就是必須以書面形式征求親鄰的意見(jiàn)。同樣，如果親鄰放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，也需要取得親鄰書面的“批退”才能賣給他人。

南宋以后，法律對(duì)先問(wèn)親鄰制度的規(guī)定發(fā)生了一些變化，《名公書判清明集》中記載“所在百姓多不曉親鄰之法，往往以為親自親、鄰自鄰。執(zhí)親之說(shuō)者，則凡是有關(guān)典賣之業(yè)，不問(wèn)有鄰無(wú)鄰，皆欲收贖執(zhí)鄰之說(shuō)者，則凡是南北東西之鄰，不問(wèn)有親無(wú)親，亦欲取贖。殊不知，在法所謂應(yīng)問(wèn)所親鄰者，止是問(wèn)本宗有服紀(jì)親之有鄰至者。如有親而無(wú)鄰與有鄰而無(wú)親，皆不在問(wèn)限。 這表明南宋以后“先問(wèn)親鄰”中的親鄰僅指“親且鄰”，排除了單純是“親”或“鄰”的部分。此外，對(duì)于鄰的范圍也有清晰的界定，“有別戶田別間者，非其間隔古來(lái)溝河及眾戶往來(lái)道路之類者，不為鄰?！?即有戶田相隔的，如果不是因自然的溝河或者公共道路導(dǎo)致的，都不視為“鄰”。法律還規(guī)定了親鄰主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限為3年，逾期不得再行主張，“諸典賣田宅滿三年而訴應(yīng)問(wèn)鄰而不問(wèn)者，不得受理。”

由上可知，隨著社會(huì)的發(fā)展，宋代田宅交易先問(wèn)親鄰中的“親鄰”順序和范圍逐漸具體，問(wèn)答時(shí)限也有了嚴(yán)格的規(guī)定，先問(wèn)親鄰制度在宋代已經(jīng)發(fā)展至完備狀態(tài)。

二、物權(quán)法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定

物的交易規(guī)則一直都是民法中的重要內(nèi)容之一， 2007年我國(guó)頒布并實(shí)施了第一部物權(quán)法，在不動(dòng)產(chǎn)交易方面，物權(quán)法為相關(guān)主體設(shè)定了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，主要體現(xiàn)在按份共有人處分共有財(cái)產(chǎn)和私有房屋出租人出賣房產(chǎn)之中，詳見(jiàn)《物權(quán)法》第一百零一條和《合同法》第二百三十條的規(guī)定 。不動(dòng)產(chǎn)因?yàn)榫哂胁豢赊D(zhuǎn)移的特性，按份共有人或者私有房屋承租人在買賣活動(dòng)發(fā)生前就與所有權(quán)者形成了一種親密關(guān)系，當(dāng)買賣活動(dòng)發(fā)生時(shí)，他們或許比第三人更期待能夠獲得出賣的標(biāo)的物，以實(shí)現(xiàn)他們的利益需求，物權(quán)法規(guī)定在同等條件下賦予他們優(yōu)先購(gòu)買權(quán)充分保障了他們的期待權(quán)。

由于社會(huì)關(guān)系的復(fù)雜性會(huì)導(dǎo)致民事主體間發(fā)生權(quán)利沖突，所以私有房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不是絕對(duì)的。當(dāng)私有房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與房屋所有權(quán)按份共有人或者賣主近親屬的期待權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，物權(quán)法優(yōu)先保障了后者的優(yōu)先權(quán)，詳見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條的規(guī)定。 這一規(guī)定是在基于不動(dòng)產(chǎn)形成的先前關(guān)系親密程度的基礎(chǔ)上做出的價(jià)值衡量，兼顧了法律的公正價(jià)值與秩序價(jià)值，充分保障了與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人關(guān)系更親近主體的利益，這對(duì)于維護(hù)交易秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，維護(hù)相關(guān)權(quán)利人的利益有著積極的意義。

三、宋代親鄰優(yōu)先權(quán)與物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之比較

（一）二者的相似之處

通過(guò)前面的闡述，我們可以發(fā)現(xiàn)宋代田宅交易規(guī)則中的“先問(wèn)親鄰”制度與物權(quán)法中的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則雖然產(chǎn)生于不同的時(shí)代，但二者有許多相似的地方，概括來(lái)說(shuō)主要有以下幾個(gè)方面：

1.宋代親鄰的優(yōu)先權(quán)與物權(quán)法中相關(guān)主體優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使都是以同等條件為基礎(chǔ)的，主要指價(jià)格相同。

2.都有利于促進(jìn)社會(huì)和諧。宋代“先問(wèn)親鄰”規(guī)則有利于維護(hù)傳統(tǒng)的宗族、鄰里和睦相處的社會(huì)關(guān)系，而物權(quán)法賦予物的相關(guān)人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有利于維系基于交易標(biāo)的物先前形成的社會(huì)關(guān)系。

3.兩種制度都是通過(guò)對(duì)第三人平等購(gòu)買權(quán)的限制來(lái)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)交易效果最優(yōu)化。無(wú)論是宋代的“先問(wèn)親鄰”規(guī)則，還是物權(quán)法中規(guī)定的優(yōu)先權(quán)，雖然在某種程度上限制了第三人的平等交易權(quán)，但提升了賣主的交易安全性，因?yàn)樵谕葪l件下宋代的“親鄰”或物權(quán)法上的優(yōu)先權(quán)人對(duì)賣主來(lái)說(shuō)都是比較熟悉的人，有助于降低交易風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)交易秩序，節(jié)約交易成本。

4.都有特定的適用范圍、適用主體及期限。宋代“親鄰”的優(yōu)先權(quán)一般適用于田宅的抵押、典當(dāng)、出賣，物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)主要適用于按份共有的不動(dòng)產(chǎn)份額處分或私有房屋出租人在租賃期間出賣房屋，并且二者都對(duì)優(yōu)先權(quán)的適用主體及行使期限做了明確的規(guī)定，詳見(jiàn)前面的表述。

5.都有優(yōu)先權(quán)受損的救濟(jì)條款。如前面所述，宋代“如業(yè)主、牙人等欺罔鄰、親，契貼內(nèi)虛抬價(jià)錢，及鄰、親妄有遮吝者，并據(jù)所欺錢數(shù)，與情狀輕重，酌量科斷?！边@表明如果賣主與他人以欺騙的方式損害親鄰的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)將會(huì)受到懲罰。而物權(quán)法也規(guī)定，物主在出賣標(biāo)的物時(shí)，如果沒(méi)有依法通知優(yōu)先權(quán)人，優(yōu)先權(quán)人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）二者的不同之處

由于客觀歷史條件和社會(huì)性質(zhì)的不同，宋代“先問(wèn)親鄰”制度與物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則也存在一些法理文化差異：

1.立法指導(dǎo)思想不同。法律源于現(xiàn)實(shí)，立法受社會(huì)客觀條件的制約。宋代“先問(wèn)親鄰”制度產(chǎn)生于以小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的封建主義社會(huì)，受傳統(tǒng)的宗族主義和集體本位思想影響較大。而物權(quán)法產(chǎn)生的社會(huì)基礎(chǔ)是社會(huì)主義社會(huì)，立法指導(dǎo)思想是綜合性的，既考慮廣大人民的根本利益，也考慮某些特殊情況，兼顧公正與效率，充分體現(xiàn)了人民的意志。

2.買主使用標(biāo)的物的時(shí)間不同。宋代田宅交易在先問(wèn)親鄰后，如果親鄰?fù)赓?gòu)買，其不能立馬使用標(biāo)的物，必須經(jīng)過(guò)“輸錢印契”、“過(guò)割賦稅”、“原主離業(yè)”這幾個(gè)步驟后才能使用標(biāo)的物，程序非常嚴(yán)格，不利于提高標(biāo)的物的使用效益。而物權(quán)法并沒(méi)有這么嚴(yán)格的規(guī)定，標(biāo)的物的交付使用時(shí)間可以由買賣雙方合意約定，充分尊重了民事主體的意思自治權(quán)。

3.買賣合同受官方干預(yù)的程度不同。宋代田宅買賣合同必須要在官府備案，經(jīng)官府審查并加蓋印章后才有法律效力，并且違背先問(wèn)親鄰的交易行為是非法的，當(dāng)事人的意思自治受到了極大的限制，這樣做也是為了增加官府稅收，維護(hù)封建統(tǒng)治秩序。物權(quán)法雖然也規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)交易需要到法定機(jī)關(guān)登記后才發(fā)生法律上的物權(quán)變動(dòng)效果，但是當(dāng)事人享有意思自治權(quán)，只要合同約定不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定就是有效的，即使沒(méi)有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，守約方也可以基于合同約定請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。此外，如果出賣方?jīng)]有履行通知義務(wù)而直接與第三人交易的，該交易行為依然有效，不像宋代那樣沒(méi)有先問(wèn)親鄰的交易是非法的。

四、結(jié)語(yǔ)

無(wú)論古今，民間交易活動(dòng)一直是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，都需要相關(guān)法律規(guī)則對(duì)其規(guī)范和引導(dǎo)。通過(guò)對(duì)比分析，我們可以看出宋代將先問(wèn)親鄰和官府審查契約作為田宅買賣的法定生效要件，雖然具有某種局限性，但保障親鄰權(quán)益實(shí)現(xiàn)的這一價(jià)值追求卻是值得肯定的，物權(quán)法中規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)主體享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在某種程度上也體現(xiàn)了這一價(jià)值追求，有助于促進(jìn)交易活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一。法律源于社會(huì)現(xiàn)實(shí)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將推動(dòng)著法律的發(fā)展，反過(guò)來(lái)法律也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生反作用。所以立法必須著眼于社會(huì)發(fā)展的客觀需要，反映社會(huì)公認(rèn)價(jià)值內(nèi)涵，才能成為良法，進(jìn)而為推進(jìn)社會(huì)善治奠定好基礎(chǔ)。

注釋：

折獄龜鑒（卷6）.劉沆問(wèn)鄰.北京：中華書局.1985.

《宋刑統(tǒng)》卷13.

[清]徐松.《宋會(huì)要輯稿·食貨》三七之一，天寶二年九月.北京：中華書局.1957.4448.

柴榮.中國(guó)古代先問(wèn)親鄰制度考析.法學(xué)研究.2007-07-15.

名公書判清明集·親鄰之法（卷9）.北京：中華書局.1987.

[清]徐松.《宋會(huì)要輯稿·食貨》三一之二六.北京：中華書局.1957.

《物權(quán)法》第一百零一條：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！逗贤ā返诙偃畻l：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的；（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

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