葉文凱 張清清 魯 央

（杭州師范大學(xué)，浙江 杭州 310000）

一、現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中居重要地位

習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中強(qiáng)調(diào)：“中國特色社會主義進(jìn)入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！狈康禺a(chǎn)業(yè)事關(guān)國民生計，直接體現(xiàn)了這一國民主要矛盾。我國房地產(chǎn)的市場化起步較晚，發(fā)展還不夠成熟。但房地產(chǎn)市場所表現(xiàn)出的卻是一種高于國民經(jīng)濟(jì)增長速度的趨勢。

（二）杭州居住價格指數(shù)制約了生活質(zhì)量

根據(jù)2007—2017年杭州居住價格指數(shù)圖(圖1)，除了2009年因次貸危機(jī)而跌入負(fù)值外，其余年份，杭州居住價格指數(shù)均保持在一個較高的增長勢頭，2010年、2011年、2017年的杭州居住價格指數(shù)增長速度也突破了50%，可見杭州高房價對于居民生活水平以及物質(zhì)生活質(zhì)量會產(chǎn)生一定的影響。

圖1 2007—2017年杭州居住價格指數(shù)

圖2 2007—2017年杭州商品房屋投資情況

（三）房地產(chǎn)銷量大幅上升——增大經(jīng)濟(jì)泡沫

G20峰會之后，杭州房地產(chǎn)業(yè)開始了一次井噴式的增長。2007年—2017年，杭州房地產(chǎn)銷售額實現(xiàn)了從612億元到4180億元的大跨越，2009年的次貸危機(jī)復(fù)蘇以及G20峰會都使得房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)了巨大的增速。房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了一種迅速上升的態(tài)勢。但是，銷售額增速幾倍于經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速，無形中增大了經(jīng)濟(jì)泡沫。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資遞增——推升市場飽和度

根據(jù)十年杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)（圖2），杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額實現(xiàn)了從518億元到2606億元的增長，年增長率長期居于10%以上。與商品房屋銷售情況不同的是，在商品銷售不佳的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然后勁十足，其背后是房地產(chǎn)業(yè)的巨大利益驅(qū)動。在這種趨勢之下，容易造成經(jīng)濟(jì)資源過度集中，失去其在實業(yè)上的投資動力，造成市場飽和。

二、相關(guān)研究

（一）周期性

在沈公律[1]把房地產(chǎn)周期性理解為經(jīng)濟(jì)波動，是經(jīng)濟(jì)增長過程的伴生現(xiàn)象。與宏觀經(jīng)濟(jì)運行過程中一樣，房地產(chǎn)業(yè)也客觀存在著周期波動現(xiàn)象。因此，可以借鑒房地產(chǎn)理論、經(jīng)濟(jì)周期理論和國內(nèi)外現(xiàn)有房地產(chǎn)周期理論研究成果基礎(chǔ)上，對年份數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，并進(jìn)一步根據(jù)目前杭州市區(qū)住宅市場供求的現(xiàn)狀和住宅市場發(fā)展中面臨的問題展開對杭州市區(qū)住宅市場的供求趨勢、價格趨勢的預(yù)測分析。

（二）杭州房地產(chǎn)限購研究

范作冰等[2]的研究表明，在2016年9月新一輪限購之后，杭州樓市進(jìn)入一個暫時的冷靜期。限購令的出臺，在一定程度上能夠緩解剛需購房者的需求壓力，但是由于多數(shù)消費者對于杭州的房地產(chǎn)市場還是看漲的，所以存在著市場與限購令的抗衡。

（三）房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)研究

在高涵[3]等指出杭州的房地產(chǎn)場出現(xiàn)了超速增長的情況。在2001至2003年，杭州房地產(chǎn)投資開發(fā)額分別以38.78%、30.69%和30.56%的速度增長。這些狀況，受到全國矚目，被稱為房地產(chǎn)市場的“杭州現(xiàn)象”。

三、杭州房地產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系分析

（一）杭州第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值情況分析

為了說明房地產(chǎn)業(yè)對于第三產(chǎn)業(yè)的增速能產(chǎn)生什么影響，對比兩者數(shù)據(jù)可以分析說明其影響情況。除個別特殊年份外，第三產(chǎn)業(yè)增速長期保持在10%以上。

（二）第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)分析

房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)具有刺激效應(yīng)。相比于第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速就顯示出波動不定的趨勢，好似投資市場風(fēng)險越大，收益越大的規(guī)律。增長率的波動范圍達(dá)到了150%。

因此，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分，其投資額與利潤額的增加對第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增長確實起到了正面的促進(jìn)作用。而另外一個方面，收益率也具備宏觀的波動性波動性非常大，由此可粗略得出，房地產(chǎn)的投資具有巨大的風(fēng)險性。

四、杭州房地產(chǎn)業(yè)未來趨勢及政策建議

（一）把握房地產(chǎn)整體行業(yè)的方向

正是因為房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，因此政府有很大的必要把握房地產(chǎn)整體行業(yè)的方向。在未來，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)朝成熟化方向發(fā)展。這種發(fā)展，需要自我調(diào)節(jié)，同時離不開政府相關(guān)政策的調(diào)整與改革，指導(dǎo)房地經(jīng)濟(jì)健康有序地發(fā)展。同時，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)朝穩(wěn)定化發(fā)展，維持好房價的增長、居民收入的增長及國民經(jīng)濟(jì)的增長之間的穩(wěn)定關(guān)系。

（二）行政性限購政策輔助

近年來，杭州政府相繼出臺了一系列政策來調(diào)控房地產(chǎn)價格波動，政府出臺了行政性限購條件類政策，直接從購買條件上限制房地產(chǎn)交易數(shù)量。政府出臺的針對開發(fā)或者交易的限購條件政策，對調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果立竿見影，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場達(dá)到供應(yīng)基本維持不變。

（三）警惕房地產(chǎn)泡沐

在G20峰會召開之后，杭州房價進(jìn)行一次瘋漲，因此要提防房地產(chǎn)泡沐。政府也要合理調(diào)控房價，實現(xiàn)樓市的穩(wěn)定發(fā)展。政府可以通過一系列長期的政策意見使得房地產(chǎn)業(yè)市場長期穩(wěn)定，減小泡沫。

（四）推動房屋租賃改革

市場飽和度如此之大，會使得資金無法用的恰到好處，而房地產(chǎn)租賃改革是一種非常有效的控制手段，會使房地產(chǎn)從投資轉(zhuǎn)為居住的目的。十九大報告平指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。推進(jìn)房屋租賃改革有利于實現(xiàn)社會公平，也有助于留住人才，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

注：本文的房地產(chǎn)業(yè)均指商品房地產(chǎn)業(yè)。