王海影

節(jié)節(jié)升高的房價不斷挑戰(zhàn)人們的心理預(yù)期，政府為了調(diào)整房價的過快增長，不斷出臺相應(yīng)的政策以適應(yīng)行業(yè)健康發(fā)展的需要。同時人們也在期望著獲得超過社會平均利潤的房地產(chǎn)行業(yè)能夠履行一定的社會責(zé)任。本文基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益相關(guān)者的角度，對房地產(chǎn)開發(fā)流程中發(fā)生的社會責(zé)任成本進(jìn)行分析，探討社會責(zé)任成本的管理及補償模式。

一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的成本內(nèi)容

根據(jù)泛對象成本觀，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)成本支出分為：三大期間費用（管理費用、財務(wù)費用、營銷費用）、稅款支出、開發(fā)成本。期間費用支出作為不能直接歸屬于某個特定產(chǎn)品成本的費用，直接計入當(dāng)期損益，與其他行業(yè)沒有太大的區(qū)別；稅款支出中包含城建稅、印花稅、土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，如企業(yè)有自持物業(yè)還要繳納房產(chǎn)稅，土地增值稅是該行業(yè)的特色；“開發(fā)成本”作為可以對象化的支出，是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特有的會計核算內(nèi)容，由于開發(fā)流程復(fù)雜，下設(shè)六個二級明細(xì)科目，用于歸集直接發(fā)生的可以具體到對象化的支出：土地取得成本、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。根據(jù)各個企業(yè)不同管理的需要，設(shè)多層級成本核算明細(xì)，更精細(xì)化管理的企業(yè)，甚至六級、七級核算明細(xì)科目，直到達(dá)到交房驗收的條件，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目，從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。

目前企業(yè)會計準(zhǔn)則，在會計核算上，企業(yè)發(fā)生的社會責(zé)任成本并沒有設(shè)置單獨的科目，而是和企業(yè)正常經(jīng)營成本一道核算，比如本來有企業(yè)代政府支付的拆遷費用，放入“開發(fā)成本”中土地取得成本中；為農(nóng)民工搭建彩板房，計入項目建筑安裝工程中。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，其發(fā)生的所有支出占據(jù)整個開發(fā)流程，從房地產(chǎn)開發(fā)流程中，找出其利益相關(guān)者及對其的應(yīng)盡責(zé)任和鼓勵責(zé)任，從而找出企業(yè)正常經(jīng)營成本和企業(yè)社會責(zé)任成本，進(jìn)而提高企業(yè)所有發(fā)生的成本管理水平，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會責(zé)任成本

1..社會責(zé)任成本的界定

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本要求為法律法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)、規(guī)章、合約等規(guī)定；而鼓勵企業(yè)的指標(biāo)是企業(yè)法律責(zé)任、經(jīng)濟責(zé)任之外利益相關(guān)者期望的行為，計算鼓勵企業(yè)履行活動發(fā)生的成本金額即為狹義的社會責(zé)任成本。用企業(yè)發(fā)生的正常成本即法律要求下的成本與鼓勵企業(yè)作為的成本對比，用這個指標(biāo)做指導(dǎo)，不但能促使企業(yè)更好履行社會責(zé)任，且敦促企業(yè)提高經(jīng)營成本支出的管理水平。用這個指標(biāo)逐年對比，可分析其與企業(yè)價值量、凈利潤、基本每股收益的變化。學(xué)者們也已經(jīng)證明了企業(yè)履行社會責(zé)任會給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)利益。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)流程中，把所發(fā)生的企業(yè)社會責(zé)任成本從企業(yè)成本中分離出來，進(jìn)行分析管理，從而使企業(yè)以積極健康的心態(tài)履行企業(yè)社會責(zé)任，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任成本內(nèi)容

在土地獲取和項目前期階段環(huán)節(jié)，業(yè)務(wù)相對簡單，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益相關(guān)者主要是股東、同行業(yè)企業(yè)、政府部門、被拆遷戶（如涉及土地一級開發(fā)）、媒體（公眾），其中社會責(zé)任績效前兩個利益相關(guān)者的是市場績效，后面的均為社會績效，發(fā)生的成本大多為剛性成本。

其余開發(fā)流程用圖表來表示（見下頁）。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)社會責(zé)任成本的補償

從上世紀(jì)七十年代至今，不少西方學(xué)者都進(jìn)行實證研究試圖發(fā)現(xiàn)企業(yè)承擔(dān)的社會責(zé)任成本是否得到了經(jīng)濟補償，主要采用企業(yè)社會責(zé)任評級指數(shù)與企業(yè)財務(wù)績效的相關(guān)性分析方法，得出正相關(guān)、負(fù)相關(guān)和不相關(guān)三種結(jié)論，其中正相關(guān)結(jié)論占絕大多數(shù)，支持了企業(yè)社會責(zé)任成本能通過市場得到經(jīng)濟補償?shù)挠^點。企業(yè)對社會責(zé)任的態(tài)度直接影響著企業(yè)社會責(zé)任實踐及發(fā)生的社會責(zé)任成本。以弗里德曼為代表的古典經(jīng)濟觀認(rèn)為企業(yè)不應(yīng)該關(guān)注社會問題，社會問題應(yīng)該由政府通過立法程序解決。無限責(zé)任觀認(rèn)為企業(yè)要盡一切可能解決社會問題。社會經(jīng)濟觀認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該關(guān)注社會問題并履行社會責(zé)任，需要結(jié)合公司主營業(yè)務(wù)分清楚履行哪些責(zé)任，從履行社會責(zé)任中實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。社會經(jīng)濟觀關(guān)于企業(yè)社會責(zé)任觀點已廣泛被大眾認(rèn)可。

表1 施工過程環(huán)節(jié)社會責(zé)任成本內(nèi)容

表2 產(chǎn)品預(yù)售環(huán)節(jié)社會責(zé)任成本內(nèi)容

社會責(zé)任成本就像企業(yè)的營銷費用一樣。加多寶公司在汶川地震捐款一億元，銷售額從46億元猛增至100億元，很難評估這增加的54億元有多少是企業(yè)履行捐贈行為的結(jié)果，有多少是企業(yè)其他資源要素推動。企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品利潤是企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)、品牌、企業(yè)形象、員工、營銷宣傳綜合作用的結(jié)果，很難單獨評估營銷費用的貢獻(xiàn)率有多大，所以不能簡單地說企業(yè)發(fā)生社會責(zé)任成本越大或者越小越好。最重要的是企業(yè)履行社會責(zé)任不能超越企業(yè)社會責(zé)任邊界從而造成企業(yè)沉重負(fù)擔(dān)，而應(yīng)該與企業(yè)日常業(yè)務(wù)結(jié)合起來，形成常態(tài)化，以提升企業(yè)管理水平，實現(xiàn)企業(yè)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。

表3 交房、物業(yè)管理環(huán)節(jié)社會責(zé)任成本內(nèi)容

三、社會責(zé)任成本體系的動態(tài)性

房地產(chǎn)市場越來越成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)公民素質(zhì)也越來越高，日益涌現(xiàn)很多優(yōu)秀的品質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)。他們在追求企業(yè)經(jīng)濟利益最大化的同時，也在積極履行企業(yè)社會責(zé)任，樹立了良好的企業(yè)形象。在高房價成為社會問題的今天，他們倡導(dǎo)“為普通人蓋好房子”的理念，在為群體大眾提高社會福利的同時，贏得了尊重也收獲了不菲的利潤。

政府為了讓企業(yè)分擔(dān)解決社會問題，會把原來鼓勵企業(yè)履行的行為以法律的形式規(guī)定下來強制企業(yè)履行，此時企業(yè)原來的倫理責(zé)任就轉(zhuǎn)化企業(yè)的法律責(zé)任。比如萬科地產(chǎn)公司每年從營銷費用中提出一定比例客戶忠誠金，用于已經(jīng)入住社區(qū)配套設(shè)施的改善、公共設(shè)施的添置，是萬科在履行更高層次道德責(zé)任，但是如果政府對此立法的話，企業(yè)就會在履行基本的法律責(zé)任，支付的成本為企業(yè)經(jīng)營成本。比如《殘疾人保障法》中規(guī)定，如果企業(yè)不能安排一定比例的殘疾人就業(yè)，就要按照銷售收入的一定比例繳納殘疾人保障金，用來推動殘疾人事業(yè)的發(fā)展。由此，企業(yè)需戰(zhàn)略眼光，結(jié)合開發(fā)流程中核心競爭要素及波特關(guān)于社會責(zé)任的戰(zhàn)略理念，推動企業(yè)社會責(zé)任成本管理。正如萬科建立國家住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地一樣，盡管發(fā)生成本，必將推動企業(yè)核心競爭力的提高及實現(xiàn)企業(yè)又好又快發(fā)展。