劉瑋

（廣州市交通規(guī)劃研究院 廣東廣州 510000）

引言

在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)的背景下，珠江三角洲地區(qū)將建設(shè)實(shí)現(xiàn)以廣州為中心、主要城市間1h互通的城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)。但城際軌道交通在建設(shè)運(yùn)營方面都需要投入巨大的資金。按照廣東省項目建設(shè)出資原則，廣州市需承擔(dān)的珠三角城際軌道交通項目的資金任務(wù)十分繁重。

為平衡廣州市城際軌道運(yùn)營補(bǔ)虧的需求，積極做好開展軌道交通+物業(yè)開發(fā)以及土地儲備工作，廣州市政府高度重視，分線路開展城際軌道綜合開發(fā)規(guī)劃。廣清城際作為廣清一體化的重要基礎(chǔ)設(shè)施，列為首批TOD綜合開發(fā)規(guī)劃。

本文以2015年10月最新批復(fù)的廣清城際石陂站TOD綜合開發(fā)規(guī)劃為例，在技術(shù)指引的編制框架基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化編制內(nèi)容，優(yōu)選論證分析的技術(shù)手段，為TOD綜合開發(fā)規(guī)劃提供新的思路和實(shí)踐案例。

1 規(guī)劃概況

1.1 廣清城際概況

廣清城際位于珠三角北部，是珠江三角洲城際軌道交通網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，聯(lián)系廣州市、清遠(yuǎn)市及沿線城鎮(zhèn)的快速軌道交通線。它是落實(shí)“廣清一體化”、支撐新型城鎮(zhèn)化可持續(xù)發(fā)展、溝通珠三角與粵北地區(qū)的重要紐帶。線路分兩期建設(shè)，其中一期為廣州北至清遠(yuǎn)站，線路長為38.868km（廣州市境內(nèi)全長18.611km，清遠(yuǎn)市境內(nèi)長20.257km），共設(shè)置6座車站，其中廣州市內(nèi)共設(shè)車站3座（分別為廣州北、石陂、獅嶺），清遠(yuǎn)市內(nèi)共設(shè)車站3座（分別為銀盞、龍?zhí)?、清遠(yuǎn)），預(yù)計于2017年通車運(yùn)營；二期為廣州北站至廣州站，長度約25km，正在進(jìn)行前期研究。

1.2 石陂站及周邊地區(qū)概況

圖1 廣清城際在珠三角城際軌道網(wǎng)中的位置圖

石陂站是廣清城際廣州境內(nèi)的第二個站點(diǎn)，位于花都區(qū)新華街道轄區(qū)內(nèi)，距離新白云機(jī)場12.8Km，距離廣州北站6.1km。石陂站車站設(shè)計為地面?zhèn)仁秸九_車站，站址東側(cè)緊鄰京廣鐵路，西側(cè)為花都區(qū)新華鎮(zhèn)石陂村?？土鹘M織采用下進(jìn)下出式，設(shè)置地面站房和進(jìn)、出站地道，車站建筑面積約4300m2。

石陂站周邊地區(qū)規(guī)劃面積330.80hm2，東至茶碑路，南至平步大道，西至紅棉大道，北面至華工廣州學(xué)院地塊邊界，基本涵蓋了站點(diǎn)周邊800m半徑范圍內(nèi)的地區(qū)。由于受到現(xiàn)狀京廣鐵路分割影響，站點(diǎn)東西側(cè)兩側(cè)的開發(fā)程度差異較大。站點(diǎn)東側(cè)大部分土地已被開發(fā)，北部為華工廣州學(xué)院，南部為主要以新建、在建商品房為主；站點(diǎn)西側(cè)主要為現(xiàn)狀農(nóng)田、舊村莊，洪秀全故居（全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位）位于南部舊村。

2 土地開發(fā)潛力評估

為了能夠準(zhǔn)確分析站點(diǎn)周邊地區(qū)的土地綜合開發(fā)潛力，本文基于國土、規(guī)劃、交通三大視角，選取區(qū)域因素、宗地因素、變動因素、交通因素4大因子共16個指標(biāo)來構(gòu)建TOD綜合開發(fā)土地開發(fā)潛力指標(biāo)評價體系，結(jié)合層次分析、專家打分等方法確立的指標(biāo)權(quán)重，采用加權(quán)指數(shù)合法計算規(guī)劃范圍內(nèi)各地塊的土地開發(fā)潛力得分。根據(jù)得分將石陂站土地開發(fā)潛力劃分為三個等級區(qū)域，定量指導(dǎo)廣清城際軌道交通站點(diǎn)TOD周邊地塊的綜合開發(fā)潛力與備選區(qū)域劃分，如表1所示。

根據(jù)已構(gòu)建的土地開發(fā)潛力評估指標(biāo)體系進(jìn)行分析測算，石陂站土地開發(fā)高潛力區(qū)域主要分布在站點(diǎn)的西側(cè)，面積約為80.97hm2，占規(guī)劃范圍面積的24.48%，規(guī)劃將優(yōu)先對該區(qū)域進(jìn)行綜合開發(fā)；土地開發(fā)中潛力區(qū)域主要分布在站點(diǎn)西側(cè)、洪秀全水庫附近，面積為108.55hm2，占規(guī)劃范圍面積的32.81%；土地開發(fā)低潛力區(qū)域主要分布在石陂站點(diǎn)南側(cè)和東側(cè)，面積為141.28hm2，占規(guī)劃范圍面積的42.71%。

3 經(jīng)濟(jì)可行性評估

根據(jù)2014年14屆143次市政府常務(wù)會議，《廣州市城際軌道交通項目紅線外TOD開發(fā)工作方案》對廣州市城際軌道交通項目建設(shè)和運(yùn)營補(bǔ)虧資金預(yù)測進(jìn)行了初步測算，廣清城際需要平衡的資金合計46.50億元，按進(jìn)行TOD綜合開發(fā)的2個站點(diǎn)平攤計算，石陂站需要承擔(dān)的建設(shè)與運(yùn)營補(bǔ)虧責(zé)任為23.25億元。

通過規(guī)劃方案推演初步穩(wěn)定規(guī)劃方案，到2020年，計劃可出讓居住建筑面積61.25萬m2、商業(yè)建筑面積79.63萬m2，項目可實(shí)現(xiàn)土地出讓收入47.25億元，扣除建設(shè)投資、保障性住房建設(shè)資金、教育資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金后，土地一級開發(fā)實(shí)現(xiàn)凈收益為16.45億元，靜態(tài)投資收益率為34.81%，項目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益。

4 用地布局規(guī)劃

石陂站TOD綜合開發(fā)規(guī)劃定位為——廣清沿線交通換乘中心、生態(tài)文化旅游宜居綜合社區(qū)、產(chǎn)學(xué)研基地，規(guī)劃以集聚、集約、緊湊的TOD土地開發(fā)為理念，規(guī)劃形成“一軸、一帶、六片區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。

規(guī)劃在尊重現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，結(jié)合上層次規(guī)劃，以集聚、集約、緊湊的TOD土地開發(fā)為理念，注重土地的功能混合使用。用地布局方面，以廣清城際軌道為分隔線，東側(cè)用地布局基本與原控規(guī)保持一致，西側(cè)用地根據(jù)TOD開發(fā)模式，呈圈層式布局：城際軌道交站點(diǎn)及鄰近地塊以交通換乘設(shè)施、交通集散廣場用地為主；核心區(qū)布置商業(yè)、商務(wù)辦公等服務(wù)業(yè)功能用地；周邊用地主要為生活居住用地。

表1 石陂站土地開發(fā)潛力評估指標(biāo)體系

規(guī)劃基于土地儲備潛力評價體系及TOD建設(shè)和運(yùn)營補(bǔ)虧資金平衡需求，結(jié)合連片開發(fā)原則確定備選開發(fā)范圍，重點(diǎn)以土地儲備高潛力與中潛力的地塊為對象，在土地利用規(guī)劃的基礎(chǔ)上劃定石陂站土地備選開發(fā)范圍96.9hm2，建議優(yōu)先收儲位于站場區(qū)300m核心范圍內(nèi)、土地儲備潛力高區(qū)域的地塊。

圖2 石陂站備選開發(fā)用地規(guī)劃圖

5 交通系統(tǒng)規(guī)劃

規(guī)劃方案在原控規(guī)的基礎(chǔ)上，對站點(diǎn)西側(cè)道路網(wǎng)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，增加?xùn)|西向穿越京廣鐵路和廣清城際的通道，加強(qiáng)站點(diǎn)西側(cè)東西向和南北向道路的聯(lián)系。規(guī)劃區(qū)采用小間距、高密度的路網(wǎng)規(guī)劃模式，主干路、次干路、支路比例為1：3.42：7.25，道路網(wǎng)密度為7.44km/km2。道路等級調(diào)整后，快速路、次干道和支路路網(wǎng)密度均滿足國家規(guī)范。

6 交通影響評估

經(jīng)初步預(yù)測，規(guī)劃范圍內(nèi)由站點(diǎn)周邊用地產(chǎn)生的全日出行總量為23.2萬人次/d（人均出行次數(shù)約2.6次/d），高峰小時內(nèi)出行總量為3.9萬人次/h，占全日出行的16.8%，以西南向為主。經(jīng)道路承載力評估，規(guī)劃范圍周邊及內(nèi)部的主要道路和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)高峰運(yùn)作雖略顯擁堵，但能承受地區(qū)的用地開發(fā)和樞紐的集散需求；對外通道中平步大道服務(wù)水平E級，內(nèi)部道路運(yùn)作穩(wěn)定順暢，可以支撐地區(qū)交通的集散要求；項目范圍內(nèi)主要路口整體運(yùn)作良好，除規(guī)劃主干道-茶碑路達(dá)到E級服務(wù)水平外，其它路段均在D級及以上服務(wù)水平。

圖3 石陂站路網(wǎng)晚高峰路段流量分析圖

7 核心區(qū)城市設(shè)計

核心區(qū)位于站點(diǎn)周邊300m左右范圍內(nèi)，總面積為38.27hm2。以四大策略“打造城市磁極、引入城市活力、實(shí)踐綠色交通、引領(lǐng)健康生活”規(guī)劃地標(biāo)、創(chuàng)新、綠色、健康的石陂城際TOD核心區(qū)，規(guī)劃控制各類混合用地面積占建設(shè)用地總面積60%以上。以石陂河、白沙河、天馬河為生態(tài)脈絡(luò)，通過強(qiáng)化地區(qū)肌理，保留良好的自然生態(tài)特征，打造一個環(huán)境優(yōu)美，出行便捷的宜居社區(qū)。依托廣清城際石陂站以及花都區(qū)有軌電車的規(guī)劃建設(shè)，配套設(shè)置公交站場、停車場、出租車?？奎c(diǎn)、自行車?？奎c(diǎn)以及慢行道、二層步行連廊等，構(gòu)建系統(tǒng)完善、換乘便捷、以人為本的多元交通體系。

圖4 石陂河空間意向圖

8 結(jié)語

在廣州市加速推進(jìn)“廣清一體化”的發(fā)展背景下，本項目規(guī)劃強(qiáng)調(diào)以實(shí)施為導(dǎo)向，以科學(xué)為根基，在規(guī)劃編制要求的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化規(guī)劃評估分析手段，在規(guī)劃方案編制前進(jìn)行土地儲備潛力評估，在規(guī)劃方案編制過程中進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性評估，在規(guī)劃方案穩(wěn)定后進(jìn)行交通影響評估，以量定形，以期做到控制新增建設(shè)用地規(guī)模、合理制定開發(fā)強(qiáng)度、細(xì)化交通銜接組織，為其他同類型地區(qū)的綜合開發(fā)提供實(shí)例借鑒。