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【摘 要】本文從房地產(chǎn)市場向房地產(chǎn)金融市場融資的三大主要方式：商業(yè)性房地產(chǎn)貸款、股市融資、房地產(chǎn)信托分別分析了新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)各融資渠道內(nèi)部存在的金融風(fēng)險。房地產(chǎn)金融市場作為房地產(chǎn)行業(yè)融資的主要工具，其金融產(chǎn)品的創(chuàng)新有利于新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險，我國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品比較單一，缺乏創(chuàng)新，不利于房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，會產(chǎn)生風(fēng)險集中化等一系列問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)金融；新常態(tài)；風(fēng)險分析

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)過10多年來的爆炸式的增長，進(jìn)入新常態(tài)以來，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入瓶頸期，居高不下的房價和老百姓有限的購買能力之間嚴(yán)重脫節(jié)，目前我國房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，房地產(chǎn)金融體系不夠完善，房地產(chǎn)金融制度不夠健全，而我國經(jīng)濟(jì)又剛剛進(jìn)入換擋轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)時期，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融體系的建設(shè)、認(rèn)清房地產(chǎn)金融風(fēng)險逐漸成為人們亟需解決的問題。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金需求量巨大的行業(yè)，要使房地產(chǎn)行業(yè)正常運轉(zhuǎn)，就必須通過金融市場來實現(xiàn)資金的融通功能。房地產(chǎn)金融，簡單來說，就是與房地產(chǎn)活動相關(guān)的一切金融性質(zhì)的活動。在金融市場上，房地產(chǎn)金融主要功能是房地產(chǎn)行業(yè)通過各種金融機(jī)構(gòu)得到所需的金融服務(wù)，如由銀行、建筑協(xié)會、信用社、信托投資公司和抵押貸款公司等發(fā)行的貸款。房地產(chǎn)金融作為房地產(chǎn)市場運行不可或缺的一部分，房地產(chǎn)金融市場通過有效地籌集社會資金、合理分配和引導(dǎo)資金、執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)政策從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析

（一）商業(yè)性房地產(chǎn)貸款

中國自進(jìn)入新常態(tài)以來，經(jīng)濟(jì)增速整體放緩，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會在2014年年初就曾表示，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的系統(tǒng)性金融風(fēng)險。這就意味著房地產(chǎn)金融市場環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，體量大、綜合實力強(qiáng)的房地產(chǎn)巨頭更容易在房地產(chǎn)金融市場上得到融資；而體量小、綜合實力弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)金融市場上的融資將愈發(fā)困難。同時，經(jīng)濟(jì)的疲軟導(dǎo)致居民購房需求大幅降低，這也直接抑制了居民購房貸款的增長。整體來看，自籌資金、國內(nèi)貸款和個人按揭貸款仍然是房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的主要來源。

從國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)看出，雖然中國進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速放緩，但是由于政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，2017年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資貸款余額總體比較平穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款為32.2萬億元（數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局官網(wǎng)），較去年增長20.9個百分點。可以看到，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款對房地產(chǎn)行業(yè)的融資提供了重要的資金支持。

（二）股市融資

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金需求量大，回報周期長的市場。房地產(chǎn)行業(yè)的有效運行需要房地產(chǎn)金融市場源源不斷的提供充足的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO上市融資可以大幅改變企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。中國進(jìn)入新常態(tài)以來，整體經(jīng)濟(jì)增速下降，居民購房需求量減少，房地產(chǎn)企業(yè)銷量大幅下降，投資收益周期拉長，銀行資金趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款和融資也更加的困難。中國證券監(jiān)督管理委員會推出了更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)企業(yè)上市審批程序，這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)尋求股市的融資也面臨著更大的難度。新常態(tài)下國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司發(fā)行自由流通股主要是以A股市場的發(fā)行為主，萬科作為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)巨頭，其發(fā)行的自由流通股數(shù)與其他房地產(chǎn)企業(yè)之前拉開了較大的差距，由于B股市場的持續(xù)低迷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以各種方式尋求香港資本市場的融資。

（三）房地產(chǎn)信托

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，整體來看，新常態(tài)以來新增加的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模大幅降低。新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)形勢走弱，經(jīng)濟(jì)周期持續(xù)探底，經(jīng)濟(jì)的下行壓力加大，自然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)信托作為信托業(yè)務(wù)的重心，受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)?；芈?，增速明顯放緩。而且，由于新常態(tài)下不確定的經(jīng)濟(jì)外部環(huán)境，投資者更趨謹(jǐn)慎，新增房地產(chǎn)信托資產(chǎn)規(guī)模減緩，房地產(chǎn)信托也面臨著越來越大的信用風(fēng)險，房地產(chǎn)信托資金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響也越來越小。

新常態(tài)下，宏觀經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)告別過去30年GDP平均10%左右的高增長，加速過剩產(chǎn)能出清、政府和企業(yè)均在進(jìn)行去杠桿、股市大幅度波動顯現(xiàn)多種金融風(fēng)險因素增加，信托業(yè)整體資產(chǎn)規(guī)模環(huán)比呈現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)市場短期波動平穩(wěn)、中長期風(fēng)險暴露增加，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模和成立規(guī)模均同比下滑明顯，同時房地產(chǎn)信托余額仍處在歷史高位運行，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都面臨著兌付高峰壓力，房地產(chǎn)信托業(yè)未來發(fā)展將更加艱難。

三、政策建議

通過以上對新常態(tài)下中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析提出以下政策建議：

1.建立健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)管體系。政府應(yīng)加快完成房地產(chǎn)風(fēng)險防范制度的假設(shè)，各級政府應(yīng)因地制宜落實相關(guān)政策，加大力度宣傳政策的解讀，防止由于政策的不穩(wěn)定導(dǎo)致的房地產(chǎn)金融風(fēng)險激增。

2.鼓勵房地產(chǎn)融資方式的創(chuàng)新，對促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場有效性的金融工具及時進(jìn)行政策幫助，加快建立全方位的房地產(chǎn)金融融資渠道體系。

3.明確政府與市場的界線。政府應(yīng)對低收入群體給予住房保障，而對于商品房的買賣應(yīng)由市場主體進(jìn)行自行決策，政府不應(yīng)過多干涉，在房地產(chǎn)金融風(fēng)險的管理實行政策約束即可。

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