今年上半年，不論是各主要城市的限購(gòu)政策、房?jī)r(jià)上漲幅度，還是各大房企的盈利模式，均發(fā)生了一系列重大變化?！锻顿Y者報(bào)》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)和分析，力圖從中發(fā)掘投資機(jī)會(huì)，并警示風(fēng)險(xiǎn)

TOP100房企權(quán)益銷售金額的集中度達(dá)到市場(chǎng)總量的56.2%。未來(lái)隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，市場(chǎng)資源和份額將向龍頭房企進(jìn)一步集中，中小房企的生存及發(fā)展或許更為艱難

從今年一季報(bào)來(lái)看，A股上市房企的整體業(yè)績(jī)并不容樂(lè)觀。在148家上市房企中，有34家出現(xiàn)虧損，凈利潤(rùn)在1億元以上的僅有62家。更值得注意的是，資產(chǎn)負(fù)債率平均值已達(dá)61.28%，其中超過(guò)80%的有35家

今年6月，融僑集團(tuán)、保利置業(yè)、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集團(tuán)等房企的融資產(chǎn)品紛紛被中止，融資渠道收緊對(duì)于房企來(lái)說(shuō)無(wú)異于雪上加霜

剛剛過(guò)去的上半年，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)可謂悲喜交加。

看起來(lái)，各大龍頭房企的銷售依然在穩(wěn)健增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)也大多保持較為良性的態(tài)勢(shì)，但在這些表象背后，一些暗流已經(jīng)漸漸沖到了臺(tái)前，雖說(shuō)不至于又讓拐點(diǎn)論重出江湖，但絕大多數(shù)從業(yè)者不得不承認(rèn)，屬于房地產(chǎn)行業(yè)的“盛夏”或許已經(jīng)結(jié)束。

今年上半年，樓市在政策調(diào)控影響下，不論是各主要城市的限購(gòu)政策、房?jī)r(jià)上漲幅度，還是各大房企的盈利模式，均發(fā)生了一系列重大變化。

在政策層面，各大城市推出越來(lái)越嚴(yán)格的限購(gòu)政策，各二三線城市紛紛制定“搶人”措施，樓市面臨投資需求的急劇萎縮，而刺激剛需的一系列組合拳又為房企帶來(lái)些許曙光。另一方面，信貸環(huán)境日益趨緊，監(jiān)管層進(jìn)一步收緊房企融資，令房企資金面承受的壓力與日俱增。

不過(guò)，整體來(lái)看，2018年上半年全國(guó)樓市政策仍以嚴(yán)調(diào)控為主，在這種情況下，樓市將如何發(fā)展？房地產(chǎn)企業(yè)，特別是上市房企的業(yè)績(jī)是否仍能保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)？這一板塊是否具備較高的投資價(jià)值？

針對(duì)上述問(wèn)題，《投資者報(bào)》對(duì)2018年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)和分析，力圖從中發(fā)掘投資機(jī)會(huì)，并警示風(fēng)險(xiǎn)。

政策環(huán)境：精準(zhǔn)調(diào)控 大行其道

今年上半年以來(lái)，樓市政策層面發(fā)生了不小的變化，對(duì)行業(yè)未來(lái)的整體發(fā)展必然會(huì)產(chǎn)生重大影響。

事實(shí)上，金融相關(guān)政策的調(diào)整從去年就開(kāi)始了。今年上半年，各大銀行紛紛上調(diào)房貸利率，購(gòu)房者買(mǎi)房成本大幅增加。這與今年以來(lái)銀行系統(tǒng)去杠桿以降低風(fēng)險(xiǎn)的要求一脈相承，打擊了購(gòu)房者的熱情，其中也包括剛需購(gòu)房者，因?yàn)檫@部分購(gòu)房者對(duì)利率的變化更為敏感。

安家融媒的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，一線城市首套房貸利率基準(zhǔn)全面上浮10%～15%已成主流；部分二線城市漲勢(shì)更為兇猛，南京、蘇州、武漢、天津等地首套房貸利率已上浮15%，意味著今年年初買(mǎi)房貸款100萬(wàn)元要比去年同期多支付約20萬(wàn)元利息。

而另一個(gè)影響樓市的大事是多個(gè)二三線城市突然涌現(xiàn)“搶人潮”，西安、成都、天津等地接連出臺(tái)放寬人才落戶的政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有50余個(gè)城市以及山東、海南、江西、吉林、云南等省份發(fā)布了人才引進(jìn)新政。而“搶人大戰(zhàn)”在多數(shù)城市實(shí)際上演變?yōu)椤皳尫砍薄薄Ｒ虼瞬痪煤蟛糠殖鞘杏謱?duì)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整，這種缺乏連續(xù)性的政策變動(dòng)，事實(shí)上對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利，也造成部分城市的樓市出現(xiàn)較大波動(dòng)。

此外，今年以來(lái)關(guān)于棚改項(xiàng)目的政策走向，將更為深遠(yuǎn)地影響房產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)報(bào)道，近日，雖然國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行對(duì)“叫停棚改貨幣化”等言論予以否認(rèn)，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖不能認(rèn)定國(guó)開(kāi)行已暫停所有支行棚改項(xiàng)目審批權(quán)限，但棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫(kù)存，隨著房地產(chǎn)去庫(kù)存階段結(jié)束，貨幣化安置也應(yīng)逐步退出。

作為三四線城市去庫(kù)存的主要方式，棚改貨幣化安置在完成樓市去化目標(biāo)的同時(shí)，也被質(zhì)疑是推動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)急漲的主要原因。因此市場(chǎng)有聲音稱，隨著庫(kù)存規(guī)模逐漸下降、地方債務(wù)壓力增加，貨幣化安置政策逐漸退潮將是大勢(shì)所趨。

總體來(lái)看，今年以來(lái)的政策環(huán)境仍以嚴(yán)調(diào)控為主，當(dāng)然在刺激剛需方面仍有動(dòng)作，這也符合決策層“精準(zhǔn)調(diào)控”的思路，但在此背景下，全國(guó)各地要想再度出現(xiàn)房?jī)r(jià)普漲、全民搶房的熱鬧局面已經(jīng)不可能了。

銷售格局：強(qiáng)者恒強(qiáng) 分化加劇

盡管政策層面對(duì)房企的不利因素較多，但并未妨礙標(biāo)桿房企們繼續(xù)狂飆突進(jìn)式的在各地樓市攻城略地。

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2018年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》報(bào)告提供的數(shù)據(jù)，2018年上半年，TOP100房企總體銷售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。特別是二季度以來(lái)，受益于部分一二線城市預(yù)售政策的松動(dòng)及熱點(diǎn)二三四線城市的持續(xù)火熱，房企銷售業(yè)績(jī)迎來(lái)高峰。TOP100房企二季度實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)2.6萬(wàn)億元，較一季度增長(zhǎng)35%。

截至6月末，龍頭房企中，碧桂園的銷售業(yè)績(jī)規(guī)模已超4000億元，6月單月業(yè)績(jī)保持了上月近800億元的高位。恒大、萬(wàn)科也相繼突破3000億元，較去年同期分別增長(zhǎng)24.5%和9.3%。截至2018年上半年，銷售業(yè)績(jī)500億以上房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了25家，33家超過(guò)400億，預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將達(dá)到30家以上。

從這份榜單來(lái)看，進(jìn)入標(biāo)桿房企梯隊(duì)的門(mén)檻大幅提高，從金額門(mén)檻來(lái)看，TOP20和TOP50梯隊(duì)房企門(mén)檻提升幅度最高達(dá)50%。TOP100房企門(mén)檻較去年同期增長(zhǎng)27.1%至88.1億元。

隨之而來(lái)的則是市場(chǎng)集中度的進(jìn)一步提升。今年上半年，TOP100房企權(quán)益銷售金額的集中度達(dá)到市場(chǎng)總量的56.2%。也就是說(shuō)，這100家龍頭房企占據(jù)全國(guó)樓市銷售的半壁江山。未來(lái)隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，市場(chǎng)資源和份額也將向龍頭房企進(jìn)一步集中。在這種格局之下，中小型房企如果不能找到適合自己的發(fā)展路徑，未來(lái)的生存及發(fā)展將更為艱難。

此外，租賃模式在一二線城市的興起也是今年上半年一大顯著特點(diǎn)。在國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)函同意沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案后，各地持續(xù)發(fā)力集體建設(shè)租賃住房。北京、上海、深圳、廣州、南京、重慶、成都、杭州、廈門(mén)、合肥、鄭州、武漢、佛山等城市相繼加大租賃住房供應(yīng)力度。

以萬(wàn)科為代表的龍頭房企也隨之加大了這一領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)力度，今年4月，全國(guó)首個(gè)企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目“萬(wàn)科翡翠書(shū)院”進(jìn)入預(yù)租階段，但其高昂的租金同時(shí)也引發(fā)市場(chǎng)爭(zhēng)議，且這一模式后續(xù)如何實(shí)現(xiàn)盈利仍有諸多難題待解。但不論如何，這一模式之下，大量的集體建設(shè)用地上市后，供給大大提高，為大城市的住房供給結(jié)構(gòu)改變提供了可能。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)：負(fù)債率升至歷史高位

風(fēng)起于青萍之末。

從政策層面和銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)喜憂參半，而要看出這一行業(yè)更細(xì)微的變化，則需要從上市房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)行觀察。

截至目前，A股上市房企大部分還未發(fā)布2018年半年度財(cái)報(bào)。不過(guò)從一季報(bào)來(lái)看，其整體業(yè)績(jī)不容樂(lè)觀。據(jù)Wind房地產(chǎn)板塊數(shù)據(jù)顯示，148家上市房企中，有34家一季度出現(xiàn)虧損，而凈利潤(rùn)在1億元以上的僅有62家，也就是說(shuō)，大約三分之二的房企僅維持微利狀態(tài)。

再看凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，在這148家A股上市房企中，一季度保持凈利增長(zhǎng)的僅有97家，占比達(dá)65.54%。也就是說(shuō)，有三分之一的房企出現(xiàn)凈利下滑，下滑幅度超過(guò)100%的有18家，其中，中弘股份的凈利潤(rùn)下滑幅度超過(guò)100倍，巨額虧損。

相比銷售收入與利潤(rùn)，眼下更值得關(guān)注的是房企的負(fù)債率，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)悄然升至歷史高位。上述148家A股上市房企中，今年一季度的資產(chǎn)負(fù)債率平均值已達(dá)61.28%，其中超過(guò)80%的有35家，最高的魯商置業(yè)則高達(dá)94.06%。

從中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最近20年的發(fā)展軌跡來(lái)看，房企的擴(kuò)張基本都是通過(guò)負(fù)債加杠桿實(shí)現(xiàn)的。而今年以來(lái)，在金融機(jī)構(gòu)從上至下開(kāi)始的去杠桿趨勢(shì)之下，上市房企的銷售雖然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但債務(wù)水平也已攀升至歷史高位，最令人擔(dān)憂的是，發(fā)新債還舊債的方式目前也已經(jīng)行不通了。

據(jù)媒體報(bào)道，今年6月，融僑集團(tuán)、保利置業(yè)、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集團(tuán)等房企的融資產(chǎn)品紛紛被中止。6月22日，融僑集團(tuán)擬發(fā)行25.1億元的一筆商業(yè)資產(chǎn)支持證券ABS計(jì)劃狀態(tài)變更為“中止”；6月19日，保利置業(yè)一項(xiàng)額度為15.14億元的購(gòu)房尾款A(yù)BS中止；6月15日，金融街?jǐn)M發(fā)行的50億元公司債券被中止；6月15日，天津天房瑞城的一筆9.98億元限價(jià)房委托貸款債權(quán)ABS出現(xiàn)中止；6月13日，云南城投擬發(fā)行25億元公司債顯示中止；6月11日，泰禾集團(tuán)的70億元再融資非公開(kāi)融資計(jì)劃中止審查。

事實(shí)上，對(duì)房企的融資收緊早已出現(xiàn)端倪。與一般企業(yè)負(fù)債相比，房企負(fù)債受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策影響更大、風(fēng)險(xiǎn)更高。事實(shí)上，絕大多數(shù)房企長(zhǎng)期保持著資金鏈緊繃狀態(tài)，一旦銷售高周轉(zhuǎn)無(wú)法維持，其整體運(yùn)營(yíng)也將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

今年6月底，發(fā)改委發(fā)文規(guī)范房企境外發(fā)債，再度加大房企融資難度。7月份，監(jiān)管部門(mén)再次要求：公司債只能還公司債，票據(jù)只能還票據(jù)。業(yè)內(nèi)人士推斷，此舉可能抑制企業(yè)通過(guò)大量短融來(lái)兌付即將到期的長(zhǎng)期債券，進(jìn)一步收緊了房企的融資渠道。

海通證券報(bào)告顯示，在存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來(lái)的2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，規(guī)模之大堪稱史無(wú)前例。

一面是負(fù)債率高企，另一面是融資渠道收緊，這對(duì)于房企來(lái)說(shuō)無(wú)異于雪上加霜。同策研究院報(bào)告顯示，典型房企融資總額環(huán)比大幅下降，該研究院對(duì)萬(wàn)科、恒大、綠地、碧桂園、保利地產(chǎn)在內(nèi)的40家上市房企進(jìn)行監(jiān)測(cè)研究發(fā)現(xiàn)，2018年5月，這40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)451.17億元，環(huán)比4月的769.12億元下降41.43%，融資總額為近一年（2017年5月至今）最低。這還是大型房企的融資情況，中小型房企面臨的融資環(huán)境更是空前嚴(yán)峻。

前面所說(shuō)的業(yè)績(jī)巨虧的中弘股份，近期就陷入了債務(wù)危機(jī)，其7月16日公告顯示，公司及下屬控股子公司新增逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為2.065億元，全部為各類借款。截至公告日，該公司及下屬控股子公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額為43.19億元，除了出售旗下資產(chǎn)緩解危機(jī)，公司也正在謀求重組。

前景展望：調(diào)控持續(xù) 仍須謹(jǐn)慎

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷過(guò)輝煌的“黃金十年”，“招寶萬(wàn)金”也曾是股市獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的一道風(fēng)景。但在當(dāng)前政策環(huán)境與市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)難以讓投資市場(chǎng)抱有更多期待。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從資金情況看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力相比2015年至2016年有非常大幅度的收緊。從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，2018年將是最近4年資金壓力最大的一年。

當(dāng)然也有好的一面，行業(yè)面臨重大轉(zhuǎn)折時(shí)期，往往也是業(yè)績(jī)進(jìn)一步分化、龍頭進(jìn)一步崛起的機(jī)會(huì)。今年二三四線城市的房地產(chǎn)銷售保持強(qiáng)勁，對(duì)于在此領(lǐng)域提早布局的企業(yè)無(wú)疑有利。如碧桂園就得益于三四線城市的布局實(shí)現(xiàn)了超過(guò)4000億元的銷售業(yè)績(jī)。同時(shí)，這也給了在三四線城市深耕的中小房企更多騰挪空間。

另一個(gè)好消息是，不少房企今年6月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，這主要是由于多地政府對(duì)預(yù)售許可證管控有所松動(dòng)，同時(shí)房企以價(jià)換量實(shí)現(xiàn)銷售所致。由此預(yù)測(cè)，今年下半年，部分城市的房?jī)r(jià)松動(dòng)將更為明顯。

此外，房企也在尋求創(chuàng)新融資的方式。此前保利、碧桂園、越秀等企業(yè)都已申請(qǐng)發(fā)行住房租賃類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品。7月5日，由恒大發(fā)行的資產(chǎn)支持證券——ABS產(chǎn)品“中聯(lián)前海開(kāi)源-恒大租賃住房一號(hào)第N期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”通過(guò)了發(fā)審會(huì)，未來(lái)將在上交所發(fā)行。這類融資產(chǎn)品給房企提供了新的融資渠道。不過(guò)，能否借此渡過(guò)這一輪精準(zhǔn)調(diào)控下的行業(yè)蟄伏期，仍考驗(yàn)著各家房企的內(nèi)功，其需要從業(yè)務(wù)模式、融資渠道等各方面不斷創(chuàng)新，以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“后黃金時(shí)代”。